CA Paris, 9 juill. 2026, RG 24/19211

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRÊT DU 09 JUILLET 2026

(n° 215 , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/19211 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKL4U

Décision déférée à la cour : ordonnance du 17 octobre 2024 - président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/54435

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SASU [W] exerçant sous le nom commercial [W] [L] - [F] [H], RCS de [Localité 1] n°408825636, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Maël Monfort, avocat au barreau de Paris, toque : B0109

Ayant pour avocat plaidant Me Clément Caron du cabinet Boëge avocats, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

M. [Q] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défaillant, la déclaration d'appel a été signifiée le 20 décembre 2024 à tiers présent au domicile

Mme [N] [U]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défaillante, la déclaration d'appel a été signifiée le 20 décembre 2024 à tiers présent au domicile

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 16 juin 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

- RENDU PAR DÉFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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L'indivision [P] / [U] composée de M. [Q] [P] et Mme [N] [U], est propriétaire des lots 7 et 24 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4].

Saisi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] représenté par son syndic la société [W] par actes de commissaire de justice délivrés les 30 mai et 17 juin 2024 afin d'obtenir à titre principal, une provision de 7 803,24 euros correspondant à un arriéré de charges, par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de ses demandes provisionnelles ;

rappelé que la décision est exécutoire par provision ;

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a interjeté appel de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande à la cour de :

le déclarer recevable et bien fondé en son appel de la décision rendue le 17 octobre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

y faisant droit,

infirmer l'ordonnance rendue le 17 octobre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

condamner Mme [U] et M. [P] à lui payer la somme provisionnelle de 6 968,22 euros au titre de leur arriéré de charges, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

condamner Mme [U] et M. [P] à lui payer la somme provisionnelle de 74,86 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

condamner Mme [U] et M. [P] à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

La déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées respectivement le 20 décembre 2024 et le 20 février 2025 à Mme [U] et M. [P], à l'étude d'huissier.

Mme [U] et M. [P] n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'absence de Mme [U] et M. [P], la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé.

Dans le cas d'espèce, le juge des référés initialement saisi a considéré que 'faute pour le syndicat de produire un décompte de la créance réclamée en bonne et due forme, complétant les autres pièces produites aux débats, la preuve du caractère incontestable de la provision réclamée n'est pas rapportée', et a ainsi débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation de l'ordonnance dont appel qui a rejeté sa demande de condamnation de Mme [U] et M. [P] à lui payer les sommes de 7 803,24 euros correspondant aux charges de copropriété échues et impayées arrêtées au l7 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, et la somme provisionnelle de 74,86 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux legal à compter de la date de l'assignation. Il réactualise sa demande à hauteur de cour, sollicitant le paiement de la somme provisionnelle de 6 968,22 euros au titre de leur arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation et la somme provisionnelle de 74,86 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Il affirme que chaque copropriétaire a le devoir de s'acquitter régulièrement de sa quote-part dans les charges communes afférentes à l'immeuble.

Il précise que Mme [U] et M. [P] ont cessé de payer leurs charges de copropriété à compter du mois de juillet 2021, même après avoir été mis en demeure d'y procéder notamment par acte d'huissier le 15 mars 2023.

Il fait valoir que les comptes ont été approuvés chaque année et que le budget provisionnel a été voté jusqu'au 30 juin 2026.

Sur ce,

Selon l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

L'alinéa 2 précise que, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.

Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent, défaillants en première instance comme en appel, les intimés n'ont développé aucun moyen en défense.

L'article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'.

Aux termes de l'article 14-1 de la même loi : 'I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. (...)'.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certain, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré mais uniquement pour cet exercice, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- l'extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [U] et M. [P] pour les lots n° 7 et 24,

- les appels de fonds du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2025,

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des : 22 novembre 2021, 8 décembre 2022, 12 décembre 2023 et 9 décembre 2024 approuvant chaque année les comptes et votant le budget provisionnel jusqu'au 30 juin 2026

- plusieurs lettres de relance et une sommation de payer du 15 mars 2023 pour la somme de 7 380,28 euros en principal,

- un décompte arrêté au 27 mai 2024 et un décompte arrêté au 1er janvier 2025 faisant état d'un solde impayé de 7 027,02 euros comprenant le coût de l'assignation (58,80 euros) retranché de la demande en paiement.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi du bien fondé de sa demande à hauteur de la somme de 6 968,22 euros, de sorte que l'ordonnance attaquée sera réformée en ce sens.

Mme [U] et M. [P] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 6 968,22 euros avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation au titre l'arriéré de charges et des provisions non encore échues selon décompte arrêté au 28 janvier 2025.

Selon l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 selon sequel : 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur'.

Selon l'appelant, le coût de la signification d'une assignation qui a vainement été délivrée à Mme [U] et M. [P], la demande n'ayant pu prospérer, doit lui être remboursé à hauteur de la somme de 74,86 euros (sa piece 16).

Or le syndicat des copropriétaires produit en piece 13 la copie du jugement rendu à la suite de cette assignation délivrée les 7 et 12 juillet 2023 qui rejette ses demandes et le condamne aux dépens, de sorte que sa demande formée à ce titre est irrecevable en raison de l'autorité de chose jugée.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également dans le dispositif de ses conclusions, une provision de 5 000 euros de dommages et intérêts.

Par le paiement irrégulier de ses charges depuis juillet 2021, Mme [U] et M. [P] peuvent créer par leur faute, un déséquilibre dans la trésorerie de l'immeuble et donc un préjudice à la copropriété. Cependant le syndicat des copropriétaires demandeleur condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du code civil relatif à la responsabilité contractuelle alors que leursrelations avec la copropriété ne sont pas de nature contractuelle mais statutaire, de sorte qu'il sera dit n'y avoir lieu à référé de ce chef.

Malgré une motivation en ce sens, le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires ne comprend aucune demande au titre des frais irrépétibles, or en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Aucune somme ne sera donc accordée à ce titre.

Partie perdante, Mme [U] et M. [P] conserveront la charge des dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS