CA Bordeaux, 9 juill. 2026, RG 25/01533

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 JUILLET 2026

N° RG 25/01533 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-OGXI

S.A.S. PHOENIX AVENTURE

c/

[D] [H]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 février 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 24/02666) suivant déclaration d'appel du 25 mars 2025

APPELANTE :

S.A.S. PHOENIX AVENTURE

dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités au dit siège

Représentée par Me Cyril DUBREUIL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[D] [H]

née le 02 Avril 1940 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Jean-philippe MAGRET de la SELAS MAGRET, avocat au barreau de LIBOURNE substitué à l'audience par Me SEILLAN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte authentique en date du 13 septembre 2021 Mme [D] [Y] épouse [H] a vendu à la société par actions simplifiée Phoenix aventure, la pleine propriété d'un bien immobilier dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], situé section KH [Cadastre 1] [Adresse 4] à [Localité 1].

Cet ensemble immobilier porte sur les lots de copropriété 2093, constitué d'une cave, et 2203 constitué d'un appartement, moyennant le prix de 190 000 euros.

Le prix de vente a été converti en une rente annuelle et viagère de 28 200 euros, créée au profit de Mme [Y] épouse [H], et mise à la charge de la Sas Phoenix aventure.

Le paiement de la rente, indexée annuellement sur l'indice mensuel des prix de la consommation des ménages urbains, établie par l'Insee avec pour indice de référence celui de mai 2021 d'un montant de 105,01 devait intervenir mensuellement, par versement de 2 350 euros tous les premiers du mois.

2. Par acte du 26 mars 2024, Mme [H] a assigné la Sas Phoenix aventure devant le tribunal judiciaire Bordeaux aux fins de voir prononcer la résolution de la vente intervenue le 13 septembre 2021.

3. Par jugement du 06 février 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- prononcé la résolution de la vente passée suivant acte dressé devant Maître [Z], notaire à [Localité 1], le 13 septembre 2021, entre Mme [D] [Y] épouse [H], venderesse, et la Sas Phoenix aventure, acquéreur, vente publiée au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 28/09/2021, volume 202 IP n°22881, portant, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 1] (33), entre la [Adresse 5] sur laquelle il porte les numéros 4, 5 et 6, la [Adresse 6] sur laquelle il porte les numéros 2 à 18, la [Adresse 7] sur laquelle il porte les numéros 47 à 61 et la [Adresse 8] sur laquelle il porte les numéros 7 à 25, dont l'assiette de volumétrie est section KH numéro [Cadastre 1], [Adresse 4], dans le volume numéro 4, sur les lots de copropriété suivants :

- lot numéro 2093 : dans le bâtiment B au 2ème sous-sol, une cave portant le numéro 93 et les 12/100000èmes des parties communes générales,

- lot numéro 2203 : dans le bâtiment C au 2ème étage, un appartement de trois pièces comprenant entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, terrasse en jouissance exclusive et les 1253/100000èmes des parties communes générales à compter du 31 mars 2024,

- rappelé à Mme [H] qu'elle doit faire procéder à la publication de la présente décision auprès des services de la publicité foncière compétents,

- condamné la Sas Phoenix aventure à payer à Mme [H] la somme de 20 952,50 euros au titre des rentes impayées acquises à titre de dommages et intérêts,

- condamné la Sas Phoenix aventure à payer à Mme [H] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Mme [H] du surplus de ses demandes,

- condamné la Sas Phoenix Aventure aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

4. La Sas Phoenix aventure a relevé appel du jugement le 25 mars 2025.

5. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 juin 2026, la Sas Phoenix Aventure demande à la cour, sur le fondement des articles ....:

- infirmer la décision attaquée en ce qu'elle :

- a prononcé la résolution judiciaire de la vente passée suivant acte dressé devant Maître [Z], notaire à [Localité 1], le 13 septembre 2021, entre elle, acquéreur, et Mme [H], venderesse, à compter du 31 mars 2024,

- l'a condamnée à payer à Mme [H] la somme de 20 952,50 euros au titre des rentes impayées acquises à titre de dommages et intérêts,

- l'a condamné à payer à Mme [H] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux dépens,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- juger que la vente passée le 13 septembre 2021 conserve tous ses effets,

à titre subsidiaire,

- condamner Mme [H] à la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts pour la privation de son droit de jouissance de revenus locatifs sur la base de la somme de 2 250 euros par mois depuis le mois de juillet 2023, à parfaire en fonction des charges payées à actualisées,

- débouter Mme [H] du surplus de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner Mme [H] à payer à la Sas Phoenix Aventure une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [H] aux entiers dépens.

6. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2025, Mme [H] demande à la cour, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, 1231-1 du code civil, et 700 du code de procédure civile de :

à titre principal,

- débouter la Sas Phoenix aventure de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- constater l'application d'office du jeu de la clause résolutoire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- a prononcé la résolution de la vente passée suivant acte dressé devant Maître [Z], notaire à [Localité 1], le 13 septembre 2021, entre elle, venderesse et la Sas Phoenix aventure , acquéreur, vente publiée au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 28/09/2021, volume 202 IP numéro 22881 , portant, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 1] (33), entre la [Adresse 5] sur laquelle il porte les numéros [Adresse 9] sur laquelle il porte les numéros 2 à 18, la [Adresse 7] sur laquelle il porte les numéros 47 à 61 et la [Adresse 8] sur laquelle il porte les numéros 7 à 25, dont l'assiette de volumétrie est section KH numéro [Cadastre 1], [Adresse 4], dans le volume numéro 4, sur les lots de copropriété suivants:

- lot numéro 2093 : dans le bâtiment B au 2ème sous-sol, une cave portant le numéro 93 et les 12/100000èmes des parties communes générales,

- lot numéro 2203 : dans le bâtiment C au 2ème étage, un appartement de trois pièces comprenant entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, terrasse en jouissance exclusive et les 1253/100000èmes des parties communes générales à compter du 31 mars 2024,

- lui a rappelé qu'elle doit faire procéder à la publication de la présente décision auprès des services de la publicité foncière compétents,

- a condamné la Sas Phoenix aventure à lui payer la somme de 20 952,50 euros au titre des rentes impayées acquises à titre de dommages et intérêts,

- a condamné la Sas Phoenix aventure aux dépens,

à défaut,

- constater les manquements de la Sas Phoenix aventure,

- prononcer la résolution de la vente passée suivant acte dressé devant Maître [Z], notaire à [Localité 1], le 13 septembre 2021, entre elle, venderesse,

et la Sas Phoenix aventure, acquéreur,

- condamner la Sas Phoenix aventure à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

à titre d'appel incident,

- débouter la Sas Phoenix aventure de toutes ses demandes, fins et conclusions

- constater l'application d'office du jeu de la clause résolutoire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- a prononcé la résolution de la vente passée suivant acte dressé devant Maître [Z], notaire à [Localité 1], le 13 septembre 2021, entre Mme [D] [Y] épouse [H], venderesse, et la Sas Phoenix aventure, acquéreur, vente publiée au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 28/09/2021, volume 202 IP n°22881, portant, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 1] (33), entre la [Adresse 5] sur laquelle il porte les numéros 4, 5 et 6, la [Adresse 6] sur laquelle il porte les numéros 2 à 18, la [Adresse 7] sur laquelle il porte les numéros 47 à 61 et la [Adresse 8] sur laquelle il porte les numéros 7 à 25, dont l'assiette de volumétrie est section KH numéro [Cadastre 1], [Adresse 4], dans le volume numéro 4, sur les lots de copropriété suivants :

- lot numéro 2093 : dans le bâtiment B au 2ème sous-sol, une cave portant le numéro 93 et les 12/100000èmes des parties communes générales,

- lot numéro 2203 : dans le bâtiment C au 2ème étage, un appartement de trois pièces comprenant entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, terrasse en jouissance exclusive et les 1253/100000èmes des parties communes générales à compter du 31 mars 2024,

- lui a rappelé qu'elle doit faire procéder à la publication de la présente décision auprès des services de la publicité foncière compétents,

- a condamné la Sas Phoenix aventure à lui payer la somme de 20 952,50 euros au titre des rentes impayées acquises à titre de dommages et intérêts,

- a condamné la Sas Phoenix aventure aux dépens,

- infirmer le jugement entrepris pour le surplus,

et statuant à nouveau,

- condamner la Sas Phoenix aventure à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

- condamner la Sas Phoenix aventure à lui payer la somme de 7.884,48 euros représentant 3 mois de loyers au titre du préjudice moral,

- condamner la Sas Phoenix aventure à lui payer la somme de 9 499,48 euros au titre du manquement à l'exécution de ses obligations contractuelles,

- condamner la Sas Phoenix aventure à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour, outre les entiers dépens.

7. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2026.

MOTIFS

Sur la résolution de la vente

8. Il résulte des articles 1224, 1225 et 1229 du code civil que lorsque les parties ont stipulé une clause résolutoire prévoyant la résolution de plein droit du contrat en cas d'inexécution, celle-ci produit effet dès lors que les conditions contractuellement prévues sont réunies.

Ainsi, le juge saisi ne dispose pas du pouvoir de modifier les effets d'une clause résolutoire régulièrement acquise et doit seulement vérifier que les conditions de sa mise en 'uvre étaient effectivement réunies .

9. En l'espèce, l'acte authentique du 13 septembre 2021 stipulait expressément qu'à défaut de paiement d'un terme de la rente viagère et un mois après un commandement demeuré infructueux contenant déclaration de l'intention du crédirentier de se prévaloir de la clause résolutoire, la vente serait résolue de plein droit.

10. Or, il ressort des pièces produites qu'un arriéré de rente existait au détriment de Mme [H] ; qu'une sommation de payer visant expressément la clause résolutoire a été délivrée le 22 janvier 2024 et qu'aucune régularisation n'est intervenue dans le délai contractuel d'un mois.

11. Dès lors, les conditions prévues par les parties pour l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 22 février 2024.

12. La circonstance invoquée par la société Phoenix Aventure selon laquelle le notaire de Mme [H] aurait, par courrier du 3 juillet 2024, considéré la résolution comme acquise avant toute décision de justice est indifférente à la solution du litige.

En effet, ce courrier est postérieur à la date à laquelle la clause résolutoire avait déjà produit ses effets et ne constitue qu'une prise d'acte d'une situation juridique née antérieurement en application des stipulations contractuelles.

13. Ainsi, contrairement à ce que soutient l'appelante, la résolution du contrat ne résulte pas du courrier litigieux mais de sa propre inexécution persistante de l'obligation essentielle de paiement de la rente viagère.

14. Dans un tel cas, le débiteur ne saurait tirer argument de sa propre inexécution pour échapper aux conséquences contractuellement prévues par les parties.

15. Le moyen de l'appelante sera en conséquence écarté.

Sur la gravité des manquements de la société Phoenix Aventure

16. Au surplus, même à supposer que les conditions de mise en 'uvre de la clause résolutoire puissent être discutées, les manquements imputables à la société Phoenix Aventure présentaient un caractère suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat.

17. Le paiement de la rente constitue en effet l'obligation essentielle mise à la charge du débirentier dans un contrat de vente en viager.

18. Ainsi, le défaut réitéré de paiement de la rente viagère caractérise un manquement grave justifiant la résolution du contrat aux torts de l'acquéreur.

19. Le montant important de l'arriéré accumulé et la persistance du défaut de paiement malgré la sommation délivrée démontrent l'importance de l'inexécution reprochée à la société Phoenix Aventure.

20. Le jugement mérite donc également confirmation de ce chef.

Sur la demande indemnitaire formée par la société Phoenix Aventure

21. La société Phoenix Aventure sollicite la condamnation de Mme [H] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de la perte alléguée de revenus locatifs.

22. Cependant, l'appelante ne démontre pas que cette perte résulterait d'une faute commise par Mme [H].

23. Au contraire, la disparition de ses droits sur le bien immobilier constitue la conséquence directe de l'acquisition de la clause résolutoire provoquée par ses propres manquements contractuels.

24. En outre, il appartient à celui qui réclame réparation d'un préjudice d'en rapporter la preuve conformément à l'article 1353 du code civil.

25. Or la société Phoenix Aventure ne produit aucun élément comptable précis permettant d'établir l'existence, le montant et le caractère certain du préjudice allégué.

26. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les dommages-intérêts sollicités par Mme [H]

27. Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts en raison de l'inexécution de son obligation.

28. La résolution du contrat n'exclut pas l'indemnisation des préjudices distincts résultant des manquements contractuels antérieurs à celle-ci.

29. En ce cas en effet, la résolution d'un contrat peut se cumuler avec l'allocation de dommages-intérêts destinés à réparer les conséquences de l'inexécution.

30. En l'espéce, Mme [H], âgée au moment des faits, pour être née le 2 avril 1940, établit avoir subi pendant plusieurs mois l'incertitude résultant des impayés récurrents affectant le versement de la rente constituant sa principale ressource.

31. Les pièces produites démontrent des démarches répétées et demeurées vaines afin d'obtenir l'exécution des obligations contractuelles de la société Phoenix Aventure.

32. Cette situation a nécessairement généré une inquiétude légitime et des troubles dans les conditions d'existence distincts du seul préjudice économique.

33. La réalité d'un préjudice moral apparaît ainsi suffisamment établie.

34. Au regard de la situation, il y a lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral à hauteur de 2000 euros.

35. En outre, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [H] a dû restituer au locataire un dépôt de garantie qui n'avait pas été reversé lors de la reprise du bien consécutive à la résolution.

36. Ce débours présente un lien direct et certain avec les manquements contractuels de la société Phoenix Aventure.

37. Le préjudice matériel invoqué est donc également caractérisé en son principe.

38. Celui-ci est constitué à hauteur du dépot de garantie restitué au locataire à hauteur de 1615 euros.

Sur la condamnation au paiement des rentes impayées

39. La société Phoenix Aventure conteste par ailleurs sa condamnation à hauteur de 20 952,50 € retenu par le tribunal au titre des rentes impayées.

40. Toutefois, la cour constate que le premier juge a retenu à juste titre que, au 22 février 2024, le montant des rentes impayées s'élevait à 20 952,68 € (15 696,18 € + 2 628,16 € pour février 2024 + 2 628,16 € pour mars 2024).

41. En conséquence, il y a lieu de confirmer ce calcul, qui résulte de l'application stricte de la clause contractuelle et de l'indexation prévue.

42. La condamnation au paiement de 20 952,50 € est donc confirmée.

Sur l'appel abusif

43. L'exercice d'une voie de recours constitue un droit et ne dégénère en abus que dans les cas de mauvaise foi, d'intention de nuire ou d'erreur grossière équipollente au dol.

44. En outre, le caractère infondé d'un appel ne suffit pas à caractériser un abus du droit d'agir.

45. Dès lors, en l'absence d'éléments démontrant une telle intention dilatoire ou malveillante, il y a lieu de débouter Mme [H] de sa demande fondée sur le caractère prétendument abusif de l'appel.

Sur la condamnation au titre de l'article 700 du CPC

46. La société Phoenix Aventure, qui succombe principalement en son recours, supportera les dépens d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.

47. L'équité commande en outre de la condamner à verser à Mme [H] une indemnité complémentaire au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

48. La société Phonix Aventure sera condamnée à lui verser à ce titre une somme de 3000 euros à ce titre pour les frais exposés par Mme [H] pour faire valoir ses droits devant la cour d'appel.

PAR CES MOTIFS