TJ 30007, 15 juill. 2026, RG 25/00480

MINUTE N° : 26/141
DU : 15 juillet 2026
JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort
DOSSIER : N° RG 25/00480 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CU2Y / 01ère Chambre civile
AFFAIRE : S.A.R.L. AGENCE GADD C/ [E]
DÉBATS : 17 mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
Première chambre civile

JUGEMENT DU QUINZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Elodie THEBAUD, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 17 mars 2026,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A.R.L. AGENCE GADD
siège social : 07 Boulevard du Portalet - 30500 SAINT AMBROIX
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Me Stéphane ALLARD, avocat au barreau d’ALES,

DÉFENDEURS :

Madame [L] [E]
née le 05 décembre 1947 à BEZIERS (34)
demeurant 236 Rue du Plateau des Violettes - 34070 MONTPELLIER

représentée par Maître Raphaelle CHABAUD DJACTA de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NÎMES,

Monsieur [G] [N]
né le 01er janvier 1949 à BIRKADEM (ALGERIE)
demeurant 210 D Chemin des Maraichers - Les Terrasses de Berguerolles - 30500 SAINT-AMBROIX

représenté par Maître Pierre Yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, avocat au barreau d’ALES,

*** EXPOSÉ DU LITIGE

Par mandat exclusif du 03 juin 2024, Monsieur [G] [N] a confié à la SARL AGENCE GADD, exerçant sous l'enseigne ORPI, la vente d'un immeuble à usage d'habitation situé 210 D chemin des Maraîchers à Saint-Ambroix.

Le bien était proposé au prix de 196.000 euros, les honoraires de négociation étant fixés à la somme de 11.000 euros TTC à la charge du vendeur.

Dans le cadre de l'exécution de ce mandat, l'agence a organisé plusieurs visites du bien au profit de Madame [L] [E], laquelle souhaitait acquérir une résidence à proximité de sa sœur domiciliée dans la région.

Madame [E] a indiqué que son acquisition serait financée au moyen d'un prêt relais adossé à la vente d'un bien immobilier lui appartenant à Montpellier.

Par courriel du 02 juillet 2024, l'établissement bancaire LCL a transmis à l'agence immobilière un accord de principe portant sur un financement d'un montant maximal de 210.850 euros.

L’agence GADD indiquait que le 10 juillet 2024, Madame [E] signait électroniquement un compromis de vente, suivi de Monsieur [N] en date du 11 juillet 2024.

Le compromis prévoyait notamment :
Une vente au prix principal de 196.000 euros ;Une réitération par acte authentique au plus tard le 16 septembre 2024 ;Une condition suspensive d'obtention d'un prêt ;L’acceptation expresse du recours à la signature électronique ;L’acceptation expresse des notifications par lettre recommandée électronique ;Une convention sur la preuve électronique ;Plusieurs clauses relatives à l'indemnisation de l'agence en cas de défaillance d'une partie.
Le 12 juillet 2024, la SARL AGENCE GADD procédait à la notification électronique du compromis à Madame [E] par l'intermédiaire du prestataire AR24 afin de faire courir le délai de rétractation prévu à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le même jour, l'agence a transmis le compromis signé aux notaires chargés de l'opération.

Par courriel du 15 juillet 2024, Madame [E] a indiqué à l'agence qu'elle avait attendu le rétablissement de sa connexion internet afin de consulter le courrier recommandé électronique mais qu'elle n'était pas parvenue à l'ouvrir.

L'agence lui a alors répondu qu'il s'agissait du courrier recommandé électronique destiné à faire courir le délai de rétractation légal.

Le 25 juillet 2024, l'agence a informé les parties que le diagnostic relatif à l'assainissement avait été commandé.

Le même jour, Madame [E] a indiqué avoir procédé au dépôt de l'acompte auprès de son notaire.

À la suite de cet échange, Monsieur [N] a indiqué qu'il n'entendait vider sa maison qu'après perception effective du prix de vente sur son compte bancaire.

Madame [E] a alors répondu que la signature de l'acte authentique pourrait être reportée si nécessaire.

Par courriel du 29 juillet 2024, Madame [E] a informé l'agence qu'elle considérait que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir dès lors qu'elle n'avait jamais pu accéder au courrier recommandé électronique.

Elle a également indiqué renoncer à l'opération en raison du comportement adopté selon elle par Monsieur [N] au cours du processus de vente et a transmis à l'agence le courrier adressé au vendeur à cette fin.

Le 07 août 2024, l'agence a interrogé Monsieur [N] afin de connaître sa position sur la poursuite de la vente et a évoqué la possibilité de mettre en place un protocole de résiliation.

Après avoir sollicité diverses précisions, Monsieur [N] a indiqué qu'il ne signerait aucun document avant d'avoir obtenu davantage d'explications.

Par courriel du 09 août 2024, l'agence a invité Madame [E] à reconsidérer sa position.

Le 28 août 2024, l'agence a interrogé les notaires sur l'état d'avancement du dossier et leur a exposé la situation.

Maître [B] [T], notaire de Madame [E], a alors sollicité la communication des justificatifs de notification électronique, lesquels lui ont été transmis.

Par courrier recommandé du 08 octobre 2024, la SARL AGENCE GADD a indiqué à Madame [E] qu'elle considérait sa rétractation comme irrégulière et qu'elle entendait solliciter le paiement de son indemnisation auprès de la partie qui refuserait de réitérer la vente.

Une copie de ce courrier a été adressée à Monsieur [N] en date du 09 octobre 2024.

Par courriel du 12 octobre 2024, ce dernier a indiqué qu'il suspendait la vente en raison de difficultés médicales et de travaux qu'il réalisait sur le bien.

Par courriel du 21 octobre 2024, Madame [E] a maintenu sa position.

Par courriel du 31 octobre 2024, l'agence a réitéré sa demande d'indemnisation.

Aucun acte authentique de vente n'a finalement été régularisé.

Estimant que l'échec de l'opération résultait du comportement fautif des deux parties et lui avait causé un préjudice correspondant au montant de sa rémunération, la SARL AGENCE GADD a fait assigner Madame [L] [E] et Monsieur [G] [N] devant le tribunal judiciaire d'Alès par actes de commissaire de justice des07 et 12 mars 2025 aux fins de :
Condamner in solidum Madame [L] [E] et Monsieur [G] [N] à porter et payer à la SARL GADD la somme de 11.000 € ;Condamner in solidum Madame [L] [E] et Monsieur [G] [N] à porter et payer à la SARL GADD une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner in solidum Madame [L] [E] et Monsieur [G] [N] aux entiers dépens.
Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 23 février 2026, la SARL AGENCE GADD a maintenu ses demandes initiales, outre le débouter des demandes adverses.

Au soutien de ses écritures, elle dénonce la rétraction hors délai de Madame [E] en ce qu’elle a signé électroniquement le compromis de vente, et a d’ailleurs prévenue l’agence, par courriel en date du 10 juillet 2024, de sa signature. Ainsi, le formulaire de dépôt et d’envoi d’une lettre recommandée électronique avec accusé de réception valant présentation des informations prescrites constitue le point de départ du délai de rétractation. Un formulaire de preuve de non-réclamation de la lettre recommandée électronique a été émis le 27 juillet 2024.
En l’espèce, le délai de rétractation avait commencé à courir le lendemain de l’envoi de la lettre recommandée électronique du 12 juillet 2024, soit le 13 juillet 2024 et avait expiré le 23 juillet 2024 soit antérieurement au courrier de rétractation de Madame [E] survenu le 29 juillet 2024. Ainsi, le courrier de rétractation ayant été adressé hors délai, il revenait à Madame [E] de régulariser l’acte authentique.

La SARL AGENCE GADD estime que si la vente n’a pas été réalisée cela relève des fautes exclusives de Madame [E] et de Monsieur [N], et qu’à ce titre, ils engagement leur responsabilité délictuelle au visa de l’article 1240 du code civil.

Ayant pleinement remplie ses obligations contractuelles, elle s’estime en droit de solliciter la condamnation in solidum de Madame [E] et de Monsieur [N] au paiement d’une indemnité égale au montant de la commission, soit à la somme de 11.000 euros.

Sur la demande de Monsieur [N] en dommages-et-intérêts, la SARL AGENCE GADD dénonce la mauvaise foi de son mandant en ce qu’il a signé électroniquement le compromis de vente, et que son comportement a eu un impact sur la réalisation de la vente alors qu’elle avait fait les diligences nécessaires. De fait, il devra être débouté de sa demande.

Sur la demande au titre des dépens, frais irrépétibles et sur l’exécution provisoire, elle demande à ce que Madame [E] et Monsieur [N] soient condamnés aux entiers dépens d’instance ; qu’il lui soit versée la somme de 2.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et que la nature de l’affaire justifie l’exécution provisoire du présent jugement.

Par ordonnance du 18 novembre 2025, le juge de la mise en état a enjoint à Monsieur [N] de conclure avant le 20 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique en date du 26 novembre 2025, Monsieur [N] demande au tribunal de :
Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;Déclarer l’AGENCE GADD irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, et l'en débouter ;Reconventionnellement,Condamner la SARL AGENCE GADD à payer la somme de 15.000 euros à Monsieur [N] à titre de dommages et intérêts résultant de ses manquements contractuels ;Condamner la SARL AGENCE GADD à payer la somme de 2.000 euros à Monsieur [N] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;Condamner la SARL AGENCE GADD à payer à Monsieur [N] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;Condamner la SARL AGENCE GADD aux entiers dépens.
Il soutient à titre liminaire que la SARL AGENCE GADD fonde ses demandes sur la responsabilité délictuelle alors qu’en espèce, il convient de rechercher une responsabilité contractuelle, notamment à son égard. En tout état de cause, il estime que la responsabilité délictuelle nécessite de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, ce qui n’est pas fait.

De plus, la SARL AGENCE GADD sollicite le paiement de dommages et intérêts et non le paiement de sa commission. Cette précision est importante pour la suite et notamment la démonstration des manquements commis par l’AGENCE GADD à son encontre ainsi qu’à l’égard de Madame [E] indirectement. En effet, l’exigibilité de la commission de l’agent immobilier est fixée par la loi « HOGUET » qui dispose en son 6ème article une règle d’ordre public, à savoir qu’aucune somme n’est due ni exigible par l’agent immobilier avant que l’opération n’ait été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ». Ainsi, en cas d’une clause de dédit, de droit de rétractation non expiré ou de condition suspensive non réalisée, la commission n’est pas due tant que l’événement n’a pas pris fin ou ne s’est pas réalisé. Il rappelle que le compromis produit par la SARL AGENCE GADD ne comporte aucune mention quant à la signature électronique, à l’inverse du mandat de vente produit, puisque le compromis n’a jamais été signé et la notification faisant courir le délai de rétractation, n’a pas été correctement faite. Ainsi, dépourvue d’acte écrit contenant l’engagement des parties, la requérante ne peut réclamer le paiement de sa commission.

Concernant les demandes de la SARL AGENCE GADD, Monsieur [N] rappelle que le mandat de vente mettait à la charge de l’agence l’information sur le suivi des démarches engagées par l’acquéreur ; le suivi avec le notaire pour l’organisation de la réitération de l’acte authentique de vente ainsi que la confirmation de la date de rendez-vous chez le notaire. De fait, il revenait à l’agence de prendre les dispositions nécessaires pour la signature de l’acte.

Or, depuis le 29 juillet 2024, l’agence n’exécute plus, de façon loyale, le mandat de vente auquel elle est partie. En effet, le 29 juillet 2024, Madame [E] a expressément indiqué à la requérante, par mail et par courrier recommandé avec accusé réception, ne pas avoir reçu le courrier faisant courir le délai de rétractation et lui a précisé ne plus vouloir donner suite à l’opération, mais elle n’est en rien, revenue sur sa décision.

Le 07 août 2025, la SARL AGENCE GADD l’a informé que Madame [E] a refusé de poursuivre la vente de la maison tout en lui demandant ses intentions suite au refus, mais elle a omis de mentionner que le compromis n’avait pas été valablement signé et a cherché à rattraper la situation en préservant ses intérêts au détriment de son mandant.

Monsieur [N] a indiqué vouloir suspendre la vente après toutes ses péripéties qui ne sont pas de son fait et surtout après avoir eu l’impression et aujourd’hui la confirmation, d’avoir été trompé par la SARL AGENCE GADD en laquelle il avait mis toute sa confiance pour la vente de sa maison. Durant tout ce temps, ce qui est également corroboré par Madame [E], la SARL AGENCE GADD a fait pression sur le vendeur et sur le potentiel acquéreur pour cacher ses manquements et leur faire signer un document qui aboutirait au paiement de ses honoraires.

Par conséquent, aucune faute n’ayant été commise de sa part, ni aucune faute n’étant démontrée, il sollicite que la SARL AGENCE GADD soit déboutée de ses demandes.

Concernant ses demandes reconventionnelles, Monsieur [N] dénonce les manquements de la SARL AGENCE GADD à savoir :
Le compromis est rédigé sans clause pénale fixant une indemnité en l’absence de réitération authentique,Le compromis n’a pas été signé,L’ouverture du délai de rétractation n’a pas été valablement mis en œuvre comme le démontre Madame [E] dans ses conclusions,Aucun suivi n’a été fait pour la signature de l’acte authentique, l’AGENCE GADD préférant inventer des dates possibles de signature.
En sus de ces manquements, la SARL AGENCE GADD aurait également failli à son obligation de son conseil envers le vendeur en ce qu’elle a averti Madame [E] de ce qu’elle pouvait le poursuivre en justice pour la réalisation de la vente, sans lui apporter de conseil équivalent ou tout simplement avisés, tandis qu’il était le client principal de l’agence.

En outre, Monsieur [N] soutient avoir été victime de dénigrement de la part de la SARL AGENCE GADD.

Pour l’ensemble de ses prétentions, il s’estime bien-fondé à obtenir la somme de 15.000 euros de dommages-et-intérêts, ce qui n’est en rien excessif compte-tenu de la vente ratée de son bien immobilier à hauteur de 196.000 euros ou a minima percevoir la somme de 19.600 euros au titre de la clause pénale.

La procédure étant initiée sans fondement, il sollicite la somme de 2.000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive.

Monsieur [N] demande également la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique en date du 20 février 2026, Madame [E] demande au tribunal de :
Débouter la SARL AGENCE GADD de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Madame [L] [E] ;Condamner la SARL AGENCE GADD au paiement de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire outre le paiement des dépens et la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon les explications de Madame [E], celle-ci avait sollicité l'intervention de son notaire afin d'examiner le projet de compromis. Elle expose que ce dernier aurait émis diverses observations tenant notamment à l'absence de contrôle de l'assainissement et à certains diagnostics techniques.

Elle soutient également avoir souhaité procéder à une signature physique en agence en raison de son âge et de sa faible maîtrise des outils informatiques.

Sur l’absence de lecture effective du courriel et l’absence de consentement éclairé à la notification électronique, elle soutient que pour qu’un compromis de vente transmis via AR24 soit considéré comme signé par le destinataire, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies, à savoir :
Elle doit avoir expressément accepté la réception de documents par lettre recommandée électronique. À défaut de cet accord, la notification par LRE n’a pas valeur équivalente à une lettre recommandée papier ; Le destinataire doit être identifié de façon fiable, conformément au règlement eIDAS et aux articles R.53-1 et suivants du CPCE ;La signature du destinataire doit être réalisée au moyen d’un procédé de signature électronique qualifiée (ou au minimum avancée), utilisant un certificat électronique qualifié, et permettant d’établir un lien entre la signature et l’acte. Cette signature doit garantir l’intégrité de l’acte et l’identification du signataire ; L’accusé de réception électronique généré par AR24 doit attester non seulement de la réception par le destinataire, mais aussi de l’accomplissement de la formalité de signature électronique conforme ;Un simple clic de lecture sans signature électronique conforme ne suffit pas à établir le consentement du destinataire.
En l’espèce, le requérant ne prouve pas qu’elle a accepté ce mode de signature ; il ne prouve pas qu’elle a ouvert le courriel AR24 puisqu’est seulement produit une copie de la lettre d’avertissement d’un envoi recommandé datée du 12 juillet 2024, mais ce n’est pas la copie de la lettre recommandée avec accusé de réception, encore moins le justificatif de son ouverture et de son acceptation.

Elle fait savoir qu’elle ne conteste pas la réception de cette lettre d’avertissement.

Elle explique que le 15 juillet 2024, elle a confirmé à l’agence son souhait de ne pas signer par cette voie le compromis, et n’avoir pas réussi à ouvrir leur courrier recommandé, mais l’agence a tenté de la convaincre par courriel, mais elle n’ouvrira jamais ce courriel ne sachant pas comment faire. Elle n’a donc jamais reçu notification du compromis de vente ce qui est confirmé par le courrier recommandé du 08 octobre 2024 adressé par l’agence ORPI précisant « nous avons reçu la preuve que la lettre recommandée n’a pas été réclamée dans le délai soit le 27 juillet 2024 à 23h14. ».

En conséquence, le délai de rétractation n'ayant pas commencé à courir, les prétentions au titre de la rétractation tardives ne sont pas fondées.

Sur l’absence de signature du compromis, elle soutient qu’un compromis est un avant-contrat de vente immobilière, et qu’il n’engage les parties qu'à la condition d'avoir été régulièrement formalisé et signé. Or, en l’espèce, aucune preuve de signature électronique valide ne peut être présentée.

Si la SARL AGENCE GADD souhaite engager sa responsabilité délictuelle, elle n’en demeure pas moins que les conditions de celle-ci ne sont pas démontrées.

Ainsi, le délai de rétractation n’ayant jamais couru la rétractation invoquée a produit ses effets.

Sur l’absence de droit à commission de l’agence immobilière, Madame [E] soutient que les honoraires prévus au contrat sont dus par le vendeur et non par l’acquéreur. Si la vente n'est pas conclue, l'agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération, or un compromis de vente signé par l'acquéreur ne constitue pas un accord définitif entre les parties.

N’étant pas mandant au contrat liant le vendeur et l’agence, elle estime ne pas devoir la moindre somme à la SARL AGENCE GADD au titre de perte de chance de percevoir les honoraires prévus en cas de vente.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-et-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, elle soutient qu’elle est poursuivie « in solidum » avec le vendeur, qui est seul responsable de l’échec de la vente. L'agence était parfaitement informée du comportement étrange et incohérent du vendeur et elle a négligé son devoir de conseil, ce qui constitue un manquement grave.

Elle rappelle avoir également proposé de reporter l'acte de vente afin de permettre au vendeur de résoudre ses problèmes logistiques et de santé, sans réponse rassurante de l'agence ou du vendeur.

De fait, la procédure menée à son encontre est parfaitement abusive car infondée et vexatoire. C’est la raison pour laquelle, elle s’estime bien-fondée à solliciter une indemnisation à hauteur de 2.000 euros.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles, elle demande à ce que la SARL AGENCE GADD soit condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais engagés pour parfaire sa défense.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état est intervenue le 24 février 2026 par ordonnance rendue le 20 janvier 2026 par le juge de la mise en état.

À l’audience du 17 mars 2026, l’ensemble des parties, toutes représentées par leur conseil, ont déposé leur dossier de plaidoirie, de sorte que la décision sera rendue contradictoirement.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026 prorogée au 15 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes de « constater », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile et qu’il n’y a donc pas lieu d’y répondre, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requière.

Sur la demande de la SARL AGENCE GADD
La SARL AGENCE GADD sollicite la condamnation solidaire de Madame [E] et de Monsieur [N] à lui payer la somme de 11.000 euros correspondant au montant de sa rémunération.

Au soutien de sa demande, elle invoque tant les stipulations du compromis de vente que les fautes qu'elle estime imputables aux deux défendeurs dans l'échec de l'opération immobilière.

Il convient dès lors d'examiner successivement le bien-fondé de sa demande au regard du régime contractuel prévu par le compromis puis au regard des règles de la responsabilité civile délictuelle.

Sur le fondement contractuel
Aux termes de l'article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Aux termes de l'article 1104 du code civil « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public. ».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

Le compromis de vente signé les 10 et 11 juillet 2024 contient plusieurs stipulations destinées à régler les conséquences de la non-réalisation de la vente.

L'article intitulé « Honoraires de l'agence » prévoit notamment qu'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies mais où l'acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, une indemnité d'un montant égal à la rémunération de l'agence serait due à cette dernière par la partie défaillante.

L'article intitulé « Réitération authentique » prévoit quant à lui qu'à défaut de régularisation de l'acte authentique à la date prévue, cette date ne constitue pas un terme extinctif des obligations contractuelles mais seulement le point de départ à compter duquel une partie peut contraindre l'autre à exécuter ses obligations après mise en demeure demeurée infructueuse pendant un délai de dix jours.

Ce même article prévoit également qu'en cas de défaillance de l'une des parties après accomplissement des formalités contractuellement prévues, l'agence pourra prétendre à une indemnisation correspondant au montant de ses honoraires.

Il résulte de ces stipulations que le droit éventuel de l'agence à une indemnisation est subordonné à la démonstration de la défaillance d'une partie dans les conditions prévues par le contrat et notamment à l'accomplissement préalable des formalités de mise en demeure contractuellement prévues.

Or, la SARL AGENCE GADD ne produit aucune mise en demeure adressée à Madame [E] ou à Monsieur [N] aux fins de régularisation de l'acte authentique conformément aux stipulations précitées.

Elle ne justifie pas davantage qu'une date de signature de l'acte authentique aurait été fixée puis refusée par l'une des parties après accomplissement des formalités prévues au compromis.

Aucune sommation de comparaître devant notaire n'est davantage versée aux débats.

Au surplus, il n'est pas établi que l'ensemble des conditions prévues au compromis pour permettre la mise en œuvre de l'indemnisation revendiquée aient été définitivement réunies à la date à laquelle l'agence a réclamé le paiement de ses honoraires. En particulier, aucune pièce ne permet au tribunal de constater qu'une procédure de réitération conforme aux stipulations contractuelles aurait été engagée puis mise en échec par le refus caractérisé d'une partie.

Si l'agence a adressé divers courriers contestant la position des parties et réclamant le paiement de son indemnisation, ces correspondances ne sauraient être assimilées aux mises en demeure contractuellement prévues pour permettre la mise en œuvre des sanctions stipulées au compromis.

Dans ces conditions, les conditions contractuelles permettant à l'agence de prétendre à l'indemnisation correspondant à ses honoraires ne sont pas démontrées.

La demande ne peut dès lors prospérer sur le fondement contractuel invoqué.

Sur le fondement délictuel
Aux termes de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Il appartient dès lors à la SARL AGENCE GADD de démontrer l'existence d'une faute imputable aux défendeurs, d'un préjudice certain et d'un lien de causalité direct entre cette faute et le dommage allégué.

S'agissant de Madame [E]
Il ressort des pièces produites que le compromis a été signé électroniquement et qu'une notification électronique a été adressée le 12 juillet 2024 par l'intermédiaire du prestataire désigné.

Le compromis comporte par ailleurs une clause relative à la notification du droit de rétractation ainsi qu'une convention sur la preuve aux termes desquelles les parties ont accepté le recours à la lettre recommandée électronique, reconnu être seules responsables de l'utilisation des adresses électroniques renseignées dans l'acte et admis que le délai prévu à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation courrait à compter de l'envoi de la notification par le tiers de confiance.

Les éléments versés aux débats rendent ainsi sérieusement contestable l'argumentation développée par Madame [E] quant à l'absence totale de notification régulière.

Toutefois, même à supposer que la rétractation exercée le 29 juillet 2024 ait été tardive ou irrégulière, cette seule circonstance ne suffit pas à caractériser une faute délictuelle génératrice d'un droit à indemnisation au profit de l'agence.

La SARL AGENCE GADD échoue ainsi à démontrer les conditions cumulatives exigées par l'article 1240 du code civil.

S'agissant de Monsieur [N]
Il ressort des échanges produits qu'il a successivement manifesté des hésitations quant à la poursuite de l'opération tandis que l'agence évoquait elle-même la possibilité d'une résiliation amiable avant d'interroger les parties sur leurs intentions respectives.

L'absence de mise en œuvre des mécanismes contractuels prévus au compromis pour obtenir la réitération de la vente ne permet pas davantage de caractériser une faute délictuelle certaine à son encontre.

En tout état de cause, le préjudice invoqué par la SARL AGENCE GADD correspond exclusivement au montant de la rémunération qu'elle aurait perçue si la vente avait été menée à son terme.

Or, en l'absence de mise en œuvre du mécanisme contractuel spécialement prévu par les parties pour traiter l'hypothèse d'une défaillance et faute de démonstration d'une faute délictuelle directement génératrice de ce dommage, le caractère certain du préjudice invoqué n'apparaît pas établi.

La SARL AGENCE GADD échoue ainsi à démontrer les conditions cumulatives exigées par l'article 1240 du code civil.

Elle sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes.

II. Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [N]

Sur la demande de dommages-intérêts au titre des manquements contractuels allégués
Aux termes de l'article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Aux termes de l'article 1104 du code civil « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public. ».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

Ainsi, la responsabilité contractuelle suppose l'existence d'une inexécution contractuelle imputable au débiteur, d'un préjudice certain et d'un lien de causalité.

À supposer que les manquements invoqués par Monsieur [N] dans l'exécution du mandat de vente ont existé, celui-ci ne justifie ni de l'existence d'un préjudice personnel, actuel et certain, ni du lien de causalité nécessaire entre les fautes alléguées et le dommage dont il sollicite réparation. 

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par Monsieur [N]
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce, Monsieur [N] sollicite que la SARL AGENCE GADD soit condamnée à la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

L'exercice d'une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu'en cas de mauvaise foi, d'intention de nuire ou d'erreur grossière équipollente au dol.

Or, si la SARL AGENCE GADD succombe dans ses prétentions, elle se prévaut d'arguments juridiques sérieux tirés tant des stipulations du compromis que des modalités de notification électronique du contrat. Le seul rejet de ses demandes ne suffit donc pas à caractériser un abus du droit d'agir.

Par conséquent, Monsieur [N] sera débouté de sa demande dommages-intérêts.

III. Sur la demande reconventionnelle de Madame [E] de dommages-intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce, Madame [E] sollicite que la SARL AGENCE GADD soit condamnée à la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés au titre des dommages-et-intérêts pour procédure abusive et vexatoire à l’encontre de Monsieur [N], l'action engagée par la SARL AGENCE GADD ne présente aucun caractère abusif.

Madame [E] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. ».

La SARL AGENCE GADD succombant principalement sera condamnée aux entiers dépens d’instance.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. ».

L'équité commande de condamner la SARL AGENCE GADD à verser à Madame [E] et à Monsieur [N] une indemnité destinée à compenser une partie des frais non compris dans les dépens qu'ils ont été contraints d'exposer pour assurer leur défense.

Il leur sera alloué à chacun la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou décision spécialement motivée.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie qu'il soit fait application de l'article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS