TJ 87085, 2 juill. 2026, RG 26/00383

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00383 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GU4V

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. BAYNIMMO

C/

[Z] [N]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil
du 02 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 06 Mai 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.C.I. BAYNIMMO
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvia DELIRANT, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [Z] [N]
demeurant [Adresse 1]

(Aide juridictionnelle Totale n°2026/002204 en date du 26/02/2026)

assisté par Maître Virginie ROUX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 06 Mai 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 02 Juillet 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2024 à effet du 24 juin 2024, la SCI BAYNIMMO, a donné à bail à M.[Z] [N] un local à usage d'habitation non meublé situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 550 €, outre une provision sur charge d’un montant de 20 € et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 24 septembre 2025, la SCI BAYNIMMO a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, aux fins de voir :

▸ juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions du requérant ;

▸ constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ;

▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par M.[N] à son obligation de payer les loyers ;

▸ ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 2 160 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

▸ le condamner au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d‘occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

▸ le condamner au paiement d'une somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

▸ le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 25 février 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026.

A l'audience susdite, la SCI BAYNIMMO représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 4 600 € au 1er avril 2026. Elle s’est opposée à tout délai de paiement malgré une reprise partielle des paiements, exposant que la situation financière du locataire ne lui permet pas de rester dans ce logement.

M.[N], assisté par son conseil, a sollicité des délais de paiement suspensifs à hauteur de 30 € par mois, indiquant qu’il règle d’ores et déjà cette somme tous les mois, en sus du loyer courant. Il expose que ses problèmes de santé ont impacté son activité professionnelle. Il précise percevoir le revenu de solidarité active et avoir effectué une demande de logement social.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 1], par voie électronique le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI BAYNIMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 mars 2025 portant sur la somme de 1 380 € arrêtée au 10 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois prévu au commandement.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 mai 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu à compter de cette date.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 29 avril 2026, que le locataire a irrégulièrement payé son loyer, la dette locative s’élevant à la somme de 4 604 €.

La bailleresse sollicite la somme de 4 600 €, somme que ne conteste pas M.[N].

Il convient donc de condamner M.[N] au paiement de la somme de 4 600 €, le juge ne pouvant statuer ultra petita.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, sur le fondement de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M.[N] sollicite des délais de paiement suspensifs auxquels la bailleresse s’oppose.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M.[N] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, en sus de la somme de 30 € par mois. Par ailleurs, l’aide au logement qui avait été suspendue, a été rétablie.
En outre, il ressort des justificatifs fournis par M.[N] qu’il est en situation de régler la dette locative, en sus du loyer résiduel.

Compte tenu de ces éléments, des règlements d’ores et déjà intervenus, il convient d’accorder des délais de paiement et d'autoriser M.[N] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 30 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M.[N] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de M.[N] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- M.[N] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 570 € ;

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[N] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BAYNIMMO les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M.[N] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS