TJ 15014, 9 juill. 2026, RG 24/00282

Jugement du 09 Juillet 2026

N° RG 24/00282 - N° Portalis DBW7-W-B7I-CAJS

Nature de l’affaire :
50D0A

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AFFAIRE :
M. [G] [I] [X] [N]
Mme [P] [J] [D] épouse [N]

C/
Mme [P] [K] [R] [W] épouse [U]

République Française
Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE RIOM

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC
[Adresse 1]
[Localité 1]

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L’an deux mil vingt six, le neuf Juillet

DEMANDEURS

Monsieur [G] [I] [X] [N]
né le 19 Août 1976 à [Localité 2] (BELGIQUE)
de nationalité Belge
Profession : Brocanteur
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [P] [J] [D] épouse [N]
née le 14 Avril 1972 à [Localité 4] (BELGIQUE)
de nationalité Belge
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Christine RAMOND, avocat au barreau d’AURILLAC

DEFENDEUR

Madame [P] [K] [R] [W] épouse [U]
née le 24 Mars 1970 à [Localité 5]
de nationalité Française
Profession : Couturière
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Jacques VERDIER, avocat au barreau d’AURILLAC

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COMPOSITION DU TRIBUNAL :

- Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENTE :
Madame [...] [...],
Vice-Présidente statuant à Juge Unique
GREFFIERE :
Madame [...] [...], ayant assisté aux plaidoiries et présente lors du prononcé du jugement.

DÉBATS : À l’audience publique du 18 MAI 2026

DÉLIBÉRÉ : Au 09 JUILLET 2026

JUGEMENT : Après délibéré, le TRIBUNAL a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente du 27 avril 2023, Madame [P] [W] épouse [U] s’est engagée à vendre à Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] une maison d'habitation et ses dépendances sises à [Adresse 4] [Adresse 5], cadastrés section L n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] moyennant le prix de 180.000€. La réitération est intervenue suivant acte établi par Me [E] [V], notaire à [Localité 7], le 3 juillet 2023.

Après la vente, constatant une inondation de la cave sous-jacente à leur cuisine, suivant acte délivré le 28 mai 2024, Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] ont fait assigner Madame [P] [W] épouse [U] devant le Tribunal judiciaire d’Aurillac sur le fondement des articles 1112-1, 1641 et suivants du Code civil, afin de la condamner à leur payer et porter la somme de 20.481,60 € au titre de l’action estimatoire, 5000 € au titre du préjudice moral, 200 € par mois au titre du préjudice de jouissance et ce jusqu’à la date de la décision à intervenir, la condamner à leur payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 février 2026, Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] formulent les mêmes demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mars 2026, Madame [P] [W] épouse [U] demande au tribunal judiciaire, au visa de l’article 1641 du code civil, de débouter Monsieur [G] [N] de ses demandes ; à titre reconventionnel, de condamner Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] de leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément fait référence, en vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions des conseils des parties quant aux moyens soulevés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 18 mai 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 et le jugement rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés

Selon l’article 1112-1 du Code civil, « Celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l'en informer des lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».
Selon l’article 1641 du code civil, “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus”.
La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose l’existence d’un défaut caché de la chose vendue, antérieur à la vente, qui n’était pas apparent ou connu de l’acheteur au moment de la vente, et qui rend la chose impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage.

Il ressort de l’acte authentique de vente en page 9, dans la partie développée, “ETAT DU BIEN” que “l’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas:
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,
- ou s'il est prouvé par l'ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.
Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ”.
Au regard de l’acte de vente, la clause élusive de la garantie des vices cachés ne joue pas si les vices étaient apparents ou si les vices étaient cachés, “si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ou s'il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”. L’effet libératoire de la clause est écarté dès lors que preuve est rapportée par l’acheteur de la connaissance du vice caché par les vendeurs. La clause élusive de garantie des vices cachés, présente dans tous les actes de vente des biens immobiliers, ne saurait prospérer lorsqu’il est démontré que le vendeur avait connaissance du vice et l’a volontairement dissimulé à l’acheteur. La connaissance du vice, de son origine et de sa gravité et l’omission consciente de ne pas révéler à l’acquéreur l’existence du vice permettent d’écarter la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

En l’espèce, Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un vice, caché au moment de la vente. En effet, s’ils indiquent que, lors des trois visites réalisées du bien, la pompe n’était pas installée et que la cavité aménagée au sol pour y disposer la pompe de vidange n’était pas visible, étant dissimulée sous des gravillons et recouvertes d’une bâche, pour autant la preuve de ces éléments n’est pas rapportée par leurs soins, aucun élément n’étant produit en ce sens, alors que le procès-verbal de constat d’huissier du 16 novembre 2023 ne fait pas état de la présence d’un telle bâche mais « d’une pompe immergée en fonctionnement dans un trou apparent dans le sol ». Ils ajoutent que malgré trois visites, ils n’ont pas constaté cette situation, ce qui est confirmé par l’agent immobilier dans le cadre du rapport protection juridique Saretec du 7 mars 2024, sans produire pour autant d’attestation de Madame [Y] [M] en ce sens. Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] prétendent que Madame [M] aurait demandé au compagnon de Madame [W] à quoi servait la rigole creusée jusqu’au centre de la cave et que ce dernier aurait dit qu’elle récupérait le peu d’eau qui pouvait s’infiltrer au niveau de la cave, comme cela ressort du rapport protection juridique Saretec du 7 mars 2024, ce qui atteste à tout le moins que l’information relativement à la présence d’eau avait été donnée en amont.
En outre, Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] ont pris possession des lieux achetés le 3 juillet 2023 dès le 8 mai 2023, dans le cadre d’un contrat de bail pour un loyer de 1€ pour une durée de 54 jours jusqu’à la date de la signature de l’acte authentique. Le fait d’avoir été locataires du bien à compter du 8 mai 2023 et pendant près de deux mois leur a permis de connaître le bien et d’en prendre la mesure de façon approfondie, notamment en constatant la présence de la pompe ou encore en soulevant la bâche recouvrant le trou, avant la vente conclue le 3 juillet 2023 de sorte que le vice, si tant est qu’il soit établi, était apparent ou connu des acheteurs avant la vente.
Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] ne rapportent pas la preuve que l’information qui, selon leurs propos, ne leur aurait pas été communiquée aurait été déterminante de leur consentement alors que, par la prise de possession des lieux dès le 8 mai 2023, les acheteurs ont pu se rendre compte du prétendu vice et auraient pu ne pas concrétiser la vente ou demander une diminution du prix et ce, y compris si leur occupation des lieux s’est limitée à des séjours du 5 au 12 mai 2023 ainsi que du 29 juin au 3 juillet 2023, périodes suffisantes pour prendre possession des lieux. Le fait de ne pas indiquer la pompe dans la liste des meubles cédés ainsi que dans le cadre des travaux commandés ou réalisés dans l’acte de vente est sans incidence.
En outre, s’il ressort des attestations produites aux débats que la cave a été inondée à plusieurs reprises à compter de 1991, y compris pendant la période de la propriété de Madame [W] et que cette dernière avait fait installer une pompe, voire une deuxième selon Madame [Z], ces attestations ne précisent pas la périodicité de ces inondations mais mentionnent qu’elles intervenaient lors des épisodes de fortes pluies. En l’espèce, la seule preuve du vice résulte d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 16 novembre 2023 faisant état d’une montée d’eau dans la cave de 20 cm, Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] ne rapportant pas la preuve d’une montée des eaux de 80 cm, sans autre élément notamment une expertise judiciaire contradictoire, le rapport protection juridique Saretec du 7 mars 2024 ne constatant pas une nouvelle montée des eaux.
Enfin, le vice invoqué ne rend pas la chose impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage dès lors que preuve n’est pas rapportée de la périodicité des inondations de la cave et de leur caractère régulier, comme le prétendent les demandeurs, alors que les pièces limitées produites aux débats justifient de leur caractère occasionnel voire exceptionnel, Madame [H] indiquant notamment que les inondations intervenaient en cas de grosses pluies ou de gros orages, ainsi que les autres témoins. Le caractère peu fréquent des inondations d’une cave, lors d’épisodes météorologiques particuliers, ne rendent pas l’immeuble dans son ensemble impropre à sa destination ou en diminuent l’usage de façon conséquente. Ainsi, le fait de subir deux inondations d’une cave en 8 ans est insuffisant à caractériser un vice. L’apparition d’eau dans la cave, ayant nécessité l’intervention des pompiers en février 2026, ne permet pas d’établir le vice, dès lors que ce phénomène s’inscrit dans un évènement météorologique exceptionnel, après 40 jours de pluies intensives. Preuve n’est enfin pas rapportée que la pénétration d’eau engendrerait des moisissures, fragiliserait les fondations et dégraderait les objets entreposés dans le local, aucun élément n’étant produit en ce sens.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter les demandes de Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] aux fins de condamner Madame [P] [W] à leur payer et porter les sommes de 20.481,60 € au titre de l’action estimatoire, 5000 € au titre du préjudice moral et 200 € par mois au titre du préjudice de jouissance et ce jusqu’à la date de la décision à intervenir.

II. Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement”.

Il y a lieu de condamner Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] qui succombent à payer à Madame [P] [W] épouse [U] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] qui succombent supporteront la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS