TJ 28085, 7 juill. 2026, RG 25/00722

N° RG 25/00722 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GWWW

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

[F] [D]

Préf28

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 07 Juillet 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. PORTE ELISABETH,
dont le siège social est sis 22 rue Davioud - 75016 PARIS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [F] [D],
demeurant 79 rue Saint-Brice - 1er étage - 28000 CHARTRES
non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE lors du prononcé

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Mai 2026 et mise en délibéré au 07 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 8 décembre 2020 avec prise d’effet le 1er décembre 2020, la SCI PORTE ELISABETH a donné à bail à Madame [F] [D] un logement situé 79 rue Saint Brice, étage 1, à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 483,12 euros, outre 35 euros de charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 14 août 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 428,58 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 23 octobre 2025, la SCI PORTE ELISABETH a fait assigner Madame [F] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :
Constater que par l’effet du commandement en date du 14 août 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail signé le 8 décembre 2020 avec prise d’effet le 1er décembre 2020 est acquise depuis le 15 octobre 2025, et que Madame [F] [D], occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis 79, rue Saint Brice 1er étage 28000 CHARTRES,Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [F] [D], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux sis 79, rue Saint Brice 1er étage 28000 CHARTRES,Condamner Madame [F] [D] à payer et porter à la requérante la somme de 3589,44 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du Code civil, Ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,Fixer à la somme de 1 200 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement par Madame [F] [D], à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux,Condamner Madame [F] [D] à payer à la SCI PORTE ELISABETH la somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts,Condamner Madame [F] [D] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [F] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 14 août 2025 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 24 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026.

A l’audience, la SCI PORTE ELISABETH, représentée par son avocat, actualise la créance à la somme de 7 785,77 euros et maintient ses demandes.

Madame [F] [D], régulièrement citée à comparaître, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 19 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 23 octobre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

A titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 14 août 2025 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le commandement de payer délivré le 14 août 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] [D] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 14 octobre 2025.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [F] [D] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Madame [F] [D] et l’absence d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [F] [D] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SCI PORTE ELISABETH, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 14 octobre 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [F] [D] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la SA EURE ET LOIR HABITAT – contrat de bail signé, commandement de payer, extrait de compte et situation de compte – que Madame [F] [D] reste devoir une somme de 3 589,44 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 16 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Or, depuis la prise d’effet du contrat de bail, des sommes de 11 euros et 10 euros ont été prélevées les 1er mai 2025, 1er juin 2025 et 1er août 2025 au titre des frais impayés.

Il convient ainsi de déduire du montant de l’arriéré locatif la somme de 32 euros au titre des frais impayés.

Madame [F] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 557,44 euros (3589,44 euros – 32,00 euros au titre des frais impayés) au titre de l’arriéré de loyers et charges dues au 16 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 428,58 euros, et de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La demande de capitalisation sera accordée.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Tout manquement contractuel du débiteur autorise ainsi son créancier à demander des dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de ce manquement. »

En l’espèce, la SCI PORTE ELISABETH fournit un contrat de location signé, un commandement de payer ainsi que des extraits de compte justifiant des impayés de loyers et charges. Cependant, elle n’invoque aucun moyen justifiant sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Par conséquent, la SCI PORTE ELISABETH sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande accessoire

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Madame [F] [D] sera condamnée à payer à la SCI PORTE ELISABETH la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS