TJ 28085, 7 juill. 2026, RG 25/00769

N° RG 25/00769 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GXMB

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21,

[D] [S]

Préf28

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 07 Juillet 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [M],
demeurant 3 allée Jehan de Levesville - 28000 CHARTRES
représenté par Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Madame [G] [Z] épouse [M],
demeurant 3 allée Jehan de Levesville - 28000 CHARTRES
représentée par Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [S],
demeurant 8 avenue de la Paix - Résidence Courtilles - 28300 LEVES
représenté par Madame [U] [N], sa mère munie d’un pouvoir

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [F] [R] assisté de [E] [T], attachée de justice

Greffier: Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE lors du prononcé

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Mai 2026 et mise en délibéré au 07 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 28 décembre 2024 avec prise d’effet le 4 janvier 2025, Monsieur [K] [M] et Madame [G] [M] née [Z] ont donné à bail à Monsieur [D] [S] un logement situé au 8 avenue de la Paix, Résidence Courtilles, étage 2, logement n°224, à LEVES 28300, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580,00 euros, outre 110,00 euros de charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 24 septembre 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 971,00 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [S] le 25 septembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 19 novembre 2025, Monsieur [K] [M] et Madame [G] [M] née [Z] ont fait assigner Monsieur [D] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :
Constater que par l’effet du commandement en date du 24 septembre 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail signé le 28 décembre 2024 avec prise d’effet le 4 janvier 2025 est acquise depuis le 7 novembre 2025, et que Monsieur [D] [S], occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis 8 avenue de la Paix Résidence Courtilles 28300 LEVES,Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [S], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux sis 8 avenue de la Paix Résidence Courtilles 28300 LEVES,Condamner Monsieur [D] [S] à payer et porter aux requérants la somme de 2 882,25 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du Code civil,Ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,Fixer à la somme de 1 400 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [D] [S], à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux,Condamner Monsieur [D] [S] à payer à Madame [G] [M], Monsieur [K] [M] la somme de 2 500 euros au titre de dommages et intérêts,Condamner Monsieur [D] [S] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [D] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 24 septembre 2025 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 20 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026.

A l’audience, Monsieur [K] [M] et Madame [G] [M] née [Z], représentés par leur avocat, maintiennent les demandes de leur assignation et dépose leur dossier. Ils actualisent leur créance à la somme de 1 811,98 euros, échéance du mois d’avril 2026 incluse. Ils constatent la reprise du paiement des loyers. Ils s’opposent à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [D] [S], convoqué par remise de l’assignation en l’étude, est représentée par un mandataire. Il indique avoir retrouvé un emploi depuis le mois de novembre 2025 et percevoir 2 200 euros de revenus. Il perçoit également 199 euros de la CAF et a un enfant à charge. Il propose de verser la somme mensuelle de 100 euros en plus du loyer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 20 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 25 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 24 septembre 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [D] [S] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 novembre 2025.

Par ailleurs, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris le paiement du loyer et qui propose de verser 100 euros par mois, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [D] [S], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de non-respect par Monsieur [D] [S] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 5 novembre 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [D] [S] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [D] [S] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [S] reste devoir une somme de 1 811,98 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 30 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Or, depuis la prise d’effet du contrat de bail, des sommes de 10,00 euros et 11,00 euros ont été prélevées les 1er février 2025, 1er mai 2025, 1er septembre 2025 et 1er octobre 2025 au titre des frais impayés.

Il convient ainsi de déduire du montant de l’arriéré locatif la somme de 41 euros au titre des frais impayés

Monsieur [D] [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 1 770,98 euros (1 811,98 euros – 41,00 euros au titre des frais impayés) au titre de l’arriéré de loyers et charges dues au 30 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025, date du commandement de payer.

Cette dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La demande de capitalisation sera accueillie.

Sur la demande en dommages-intérêts

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Tout manquement contractuel du débiteur autorise ainsi son créancier à demander des dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de ce manquement. »

En l’espèce, Monsieur [K] [M] et Madame [G] [M] née [Z] versent aux débats un contrat de location signé, un commandement de payer ainsi que des extraits de compte justifiant des impayés de loyers et charges. Cependant, ils n’invoquent aucun moyen justifiant leur demande en paiement de dommages et intérêts.

Par conséquent, Monsieur [K] [M] et Madame [G] [M] née [Z] seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande accessoire

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Monsieur [D] [S] sera condamné à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [G] [M] née [Z] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS