TJ 19272, 18 juin 2026, RG 26/00053

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 26/00053 - N° Portalis 46C2-W-B7K-BHFF

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

minute :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
- Me LAVILLE
- M. [B]

1 copie exécutoire à :
- Me LAVILLE

1 copie dossier
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 18 Juin 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge, des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffière ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Monsieur [A] [M]
né le 20 Juin 2012 à [Localité 3],
représenté par sa mère, Madame [I] [H], représentant légal
demeurant [Adresse 2] [Localité 4]
représenté par Me Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S)

Monsieur [D] [T] [B]
né le 25 Novembre 1992,
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

DÉBATS : 04 Mai 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2025, Monsieur [A] [M] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [D] [T] [B] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 610 euros, outre la somme mensuelle de 20 euros au titre des provisions sur charges.

Monsieur [A] [M], mineur, est légalement représenté par Madame [I] [H], sa mère.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 150 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [T] [B] le 20 octobre 2025.

Par assignation du 17 avril 2026, annulant et remplaçant celle délivrée le 11 février 2026, Monsieur [A] [M], représenté par Madame [I] [H], a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle en référé pour faire constater acquise la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement, d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [T] [B] des lieux loués sis [Adresse 5], et ce à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ainsi que de tous occupants du chef de la partie défenderesse avec assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, condamner Monsieur [D] [T] [B] à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 040 euros avec intérêts légaux du jour du commandement de payer, condamner Monsieur [D] [T] [B] à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire soit le 1er décembre 2025 jusqu'à la complète libération des lieux, dire qu'il sera également procédé au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local que l'huissier instrumentaire avisera, à la charge, aux frais et risques de la partie défenderesse, condamner Monsieur [D] [T] [B] à lui régler la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au tribunal.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026. A cette audience, Monsieur [A] [M], représenté légalement par Madame [I] [H], et représenté par leur conseil, se référant à son acte introductif d'instance, maintient ses demandes et argumentations initiales, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 5670 euros (sans tenir compte du montant versé en avril 2026 de 3780 euros). Son conseil indique s'en rapporter quant à la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Monsieur [D] [T] [B], comparant, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Monsieur [D] [T] [B] mentionne avoir repris le paiement de son loyer courant en janvier 2026, ayant eu, notamment, des problèmes de santé (arrêt maladie). Monsieur [D] [T] [B] expose être fonctionnaire de police et avoir repris son activité à temps plein. Il indique percevoir une rémunération mensuelle d'environ 2 100 euros, être célibataire sans personne à charge et avoir souscrit des crédits à la consommation (environ 2 000 euros).

En application de l'article 24 V de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [D] [T] [B] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026 ; le tribunal ayant autorisé la partie demanderesse à transmettre des justificatifs d'état civil du représentant légal du mineur et d'actualisation de la dette locative.

Par mail en date du 6 mai 2026, le conseil du requérant a transmis ces éléments.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 20 octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 150 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 décembre 2025.

Il convient de relever, au vu du décompte actualisé, que le locataire a repris les paiements (630 euros) depuis le 2 février 2026 et qu'il a versé, en outre, la somme de 3 780 euros, reçue le 30 avril 2026.

A l'audience, Monsieur [D] [T] [B], apparaît volontaire pour apurer la dette locative.

Le bailleur, par le biais de son conseil, s'en rapporte quant à cette demande.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, Monsieur [D] [T] [B] a procédé en avril 2026 à un versement important, réduisant considérablement la dette locative. Il indique que sa situation financière s'est améliorée, ayant repris à temps plein son activité professionnelle.

Ainsi, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Monsieur [D] [T] [B] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de dire y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, Monsieur [A] [M], représenté légalement par Madame [I] [H], verse un décompte actualisé démontrant qu'à la date du 4 mai 2026, Monsieur [D] [T] [B] lui devait la somme de 1 890 euros, soustraction faite des frais de procédure (tenant compte du versement de 3 780 euros en avril 2026).

Monsieur [D] [T] [B], ne contestant pas cette dette locative, sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 octobre 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [D] [T] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre Monsieur [D] [T] [B], devenu occupant sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 2 décembre 2025.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 630 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 2 décembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [A] [M], représenté légalement par Madame [I] [H] ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [T] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Dans ce cadre, le coût d'une seule assignation sera pris en compte, l'erreur dans l'horaire de l'audience n'étant pas imputable au défendeur.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de Monsieur [A] [M], représenté légalement par Madame [I] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS