TJ 60159, 7 juill. 2026, RG 23/00189

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 083/2026

N° RG 23/00189 - N° Portalis DBZV-W-B7H-CIAP

CONTENTIEUX - Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

Entre :

Madame [I] [O] [Z] [R] née [U]
née le 06 Juin 1986 à [Localité 1] (02)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Delphine VANOUTRYVE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

Monsieur [E] [R]
né le 04 Avril 1984 à [Localité 3] (35)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Delphine VANOUTRYVE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

Et :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. [Adresse 2] prise en la personne de son Syndic en exercice, la SARL J.D. [Localité 4] IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 852 779 974, ayant siège [Adresse 3] à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Rep/assistant : Maître Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES
Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 552 046 955
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Géraldine MELIN de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant
Rep/assistant : Maître Isabelle PRUD’HOMME, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Expédition le :
à Me Delphine VANOUTRYVE
Me Géraldine MELIN
Me Frédéric GARNIER
+ MEDIATION PICARDIE, service expertises

Formule exécutoire le :
à Me Delphine VANOUTRYVE
Me Géraldine MELIN
Me Frédéric GARNIER

N° RG 23/00189 - N° Portalis DBZV-W-B7H-CIAP - jugement du 07 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :
Président : Madame Hélène JOURDAIN
Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Caroline OLLITRAULT
Magistrat rédacteur : Monsieur Patrick ROSSI

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l'audience du 05 Mai 2026, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 07 Juillet 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

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Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] (ci-après, le syndicat) a conclu avec COFELY SERVICES (GDF SUEZ) un contrat de fourniture et gestion d’énergie, d’exploitation et de gros entretien de installations de production d’énergie thermique d’une durée de 8 ans à compter du 1er juillet 2015. Un avenant à ce contrat a été établi entre le syndicat et ENGIE SOLUTIONS pour en prolonger la durée d’un an, jusqu’au 30 juin 2024.
M. et Mme [R] ont fait l’acquisition d’un studio dans la copropriété [Adresse 2] le 14 novembre 2018.
Ils ont introduit une procédure de référé le 12 novembre 2020, et, le 18 février 2021, par ordonnance rectifiée le 27 mai 2021, le président du tribunal de céans a ordonné une expertise, confiée à M. [V]. ENGIE ENERGIE SERVICES a été attrait dans la procédure d’expertise par ordonnance du 4 novembre 2021.
Par acte du 26 janvier 2023, M. [E] [R] et Mme [I] [R] a assigné la SCP OLIVIER BEAUVAIS & CEDRIC DEVRED, notaires associés, Mme [J] [M], la venderesse, et le SDC DE LA [Adresse 2] pour obtenir leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 30.000 euros à titre provisionnel à valoir sur leurs préjudices, en invoquant une nuisance phonique importante.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro de rôle 23-00189.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a assigné la SA ENGIE ENERGIE SERVICES en intervention forcée par acte du 8 août 2024.
L’acte a été enregistré sous le numéro de rôle 24-00805.
Cette affaire a été jointe à la précédente par ordonnance du 8 octobre 2024.
M. et Mme [R] ont assigné la SA ENGIE ENERGIE SERVICES par acte du 28 août 2024. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de rôle 23/00916, puis jointe au dossier 23/00189 par ordonnance du 8 octobre 2024.
M. et Mme [R] se sont désisté de leurs demandes à l’égard de la SCP OLIVIER BEAUVAIS & CEDRIC DEVRED, notaires associés, Mme [J] [M], ce dont le juge de la mise en état a pris acte par ordonnance du 10 décembre 2024.
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Par conclusions récapitulatives n°2, auxquelles il convient de se reporter, M. et Mme [R] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil, de condamner le SDC à entreprendre les travaux nécessaires pour que les troubles sonores constatés dans la résidence et leur appartement cessent, et ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois, et de condamner in solidum la SA ENGIE ENERGIE SERVICES et le SDC à leur payer les sommes suivantes :
4.600 euros pour la perte de loyers
410 euros pour les frais exposés pour l’étude acoustique
1.000 euros chacun au titre du préjudice moral
4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
Ainsi qu’aux dépens, incluant les frais d’expertise et les frais de la procédure de référé, outre les frais de constats établis par les commissaires de justice.
Ils exposent avoir acheté le studio pour en obtenir un revenu locatif et qu’ils ont identifié un bruit anormal dès l’acquisition, l’attribuant au local de chaufferie situé juste en-dessous de ce logement, de sorte qu’ils ont fait réaliser une étude acoustique en novembre 2020.
Ils soutiennent que ce bruit est causé par les pompes de circulation de l’eau du chauffage central, ce qui a été confirmé par l’expert judiciaire, lequel a estimé que la société ENGIE pouvait être identifiée comme responsable à hauteur de 80% et la copropriété à hauteur de 20%.
Ils invoquent un préjudice moral et un préjudice résultant de la dépréciation de la valeur locative.
*
Par conclusions n°5, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande au tribunal de condamner la société ENGIE ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 61.629,60 euros au titre des travaux de mise aux normes acoustiques ; à titre subsidiaire il sollicite la somme de 4.450 euros HT indexée et la condamnation de cette société à supporter le coût des travaux préconisés par le bureau d’études en vue de la mise en conformité des deux chaudières ; à titre infiniment subsidiaire, il requiert une expertise ou un complément d’expertise pour déterminer les travaux de mise en conformité à réaliser. Il oppose l’irrecevabilité de la demande provisionnelle formée par les époux [R] et le rejet des prétentions de ces derniers. Subsidiairement sur ces demandes, il invoque la garantie de la société ENGIE ENERGIE SERVICES. Il demande la condamnation des époux [R] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de ses frais hors dépens, ou celle de ladite société.

Le SDC soutient que la nuisance sonore résulte de malfaçons imputables à la société ENGIE ENERGIE SERVICES et qu’il peut invoquer la responsabilité contractuelle de cette dernière, liée par une obligation de résultat attachée au remplacement effectuée par elle de deux chaudières à l’origine des nuisances sonores.
Il conteste la réalité du préjudice économique invoqué par les époux [R] en faisant valoir que le logement a été constamment loué.
Il s’appuie sur un devis établi par la société IDEX, dont il affirme qu’il reprend les points identifiés par l’expert judiciaire.

*
Par conclusions en réplique et récapitulatives n°2, la société ENGIE ENERGIE SERVICES forme les demandes suivantes :
« A TITRE PRINCIPAL
Juger que la responsabilité de la SA ENGIE ES n’est pas engagée, que ce soit sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs, de la responsabilité contractuelle de droit commun au titre de l’installation des chaudières (constructeur) ou au titre de son contrat de maintenance.
Débouter le SDC et les époux [R] de toute demande à l’encontre de la SA ENGIE ES.
A TITRE SUBSIDIAIRE
Si la responsabilité contractuelle ou délictuelle de la SA ENGIE ES était retenue,
Juger que le Syndicat a commis une faute d’une part en n’informant pas la SA ENGIE ES des plaintes acoustiques dont il a eu connaissance depuis octobre 2020 et d’autre part en n’assurant pas l’insonorisation du local chaufferie, contribuant ainsi aux désordres acoustiques allégués.
Juger que la responsabilité du Syndicat exonère celle de la SA ENGIE ES.
Concernant les travaux
Juger que les travaux d’insonorisation du local chaufferie et du matériel en chaufferie ne sont pas contractuellement à la charge de la SA ENGIE ES.
Juger que les travaux d’insonorisation du local chaufferie et du matériel en chaufferie sont légalement et contractuellement à la charge du SDC.
Juger le devis IDEX non conforme au devis du BET SLAM annexé au rapport d’expertise judiciaire.
Débouter le SDC et les époux [R] de toute demande contre la SA ENGIE ES au titre des travaux, même sur le fondement du devis IDEX.
Subsidiairement
Prendre acte de la demande d’expertise complémentaire du Syndicat, qui en sa qualité de demandeur en ordonnance commune et de demandeur en complément d’expertise devra en assumer les frais.
Concernant le préjudice allégué par les demandeurs
Juger que les époux [R] ne justifient de leur préjudice ni en son principe ni en son montant.
Débouter les époux [R] de toute demande contre la SA ENGIE ES au titre du préjudice allégué et le SDC de toute demande en garantie à ce titre.
Subsidiairement,
Débouter les époux [R] de toute demande au titre de la période de décembre 2018 à juin 2022, puis à compter de janvier 2024, faute de production des baux concernés ;
Juger toute demande antérieure au 28 aout 2019 prescrite à l’égard de la SA ENGIE ES.
Débouter toute partie de toute demande contre la SA ENGIE ES, et notamment au titre de la prise en charge du coût d’un BET ou des travaux.
Condamner toute partie succombante à régler à la SA ENGIE ES 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC. »
La société ENGIE ENERGIE SERVICES expose que le contrat la liant au SDC a pour objet la maintenance P1, P2, P3 des installations de chauffage de l’immeuble, et que ce contrat fait peser la charge de mise en conformité sur le client. Elle fait valoir que le SDC a réagi tardivement après le remplacement par elle de deux chaudières et relève que les demandeurs à l’expertise n’ont pas permis à l’expert judiciaire de définir les travaux nécessaires en refusant de préfinancer l’intervention d’un bureau d’études techniques.
Elle conteste la réalité d’une faute et de malfaçons, précisant que la réception a été faite sans aucune réserve, et nie toute obligation d’insonorisation des éléments de l’installation en aval de l’équipement qui lui a été confié et réplique que le manquement à une obligation de conseil ne peut générer qu’une perte de chance, dont la réalité n’est pas établie.
Elle fait valoir que l’expert judiciaire a estimé que le coût des travaux ne pouvait être déterminé sans complément d’expertise et que le devis de la société IDEX ne peut être retenu. Elle conteste la réalité du préjudice invoqué par M. et Mme [R], ou son évaluation.
*
Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 10 mars 2026.

SUR CE
Le contrat liant la société ENGIE ES et le SDC prévoit les prestations suivantes :
Fourniture et gestion de l’énergie M.T.I.
Conduite, contrôle, maintenance et dépannage des installations (P2)
Gros entretien (P3) sur les équipements décrits en annexe.
En exécution de ses obligations, le prestataire a remplacé deux chaudières à condensation qui ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception de travaux en date du 19 juillet 2018.
Il ressort du rapport de M. [V], désigné par ordonnance de référé, qui a été signé le 2 mai 2024, que le niveau sonore lié au fonctionnement des pompes des nouvelles chaudières excède 30 décibels dans le logement acquis par les époux [R], allant jusqu’à 40 dB (A), ce qui constitue une source de préjudice et, selon l’expert, relève des troubles anormaux de voisinage.
L’expert relève que la diffusion du bruit de fonctionnement des pompes de circulation de l’eau du chauffage s’explique par l’absence de dispositif maîtrisant la diffusion par les structures du bâtiment, les supports des pompes étant, notamment, fixés de manière rigide aux parois, sans aucun dispositif antivibratoire.
L’expert écrit, par ailleurs, que les solutions complètes pour mettre fin à toute nuisance sonore doivent être préalablement définies par un bureau d’étude acoustique, faute de quoi il ne pourrait y avoir de devis d’entreprise.
Les parties à l’expertise n’ont pas pris l’initiative de solliciter un tel bureau, bien que l’expert ait défini la mission qui aurait dû lui être confiée.
L’expert ajoute qu’il appartient à l’entreprise en charge des chaudières de s’assurer que le niveau sonore lié au fonctionnement de celles-ci ne dépasse pas 30 dB dans le studio, mais qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de faire en sorte que les « émergences » n’excèdent pas certains niveaux. L’émergence est définie par comparaison entre le niveau sonore des bruits sources de nuisance et le niveau sonore de l’environnement normal hors bruits particuliers.
Il ressort de ces éléments que le bruit constaté dans le studio des demandeurs provient des parties communes, plus précisément du local de la chaufferie et est transmis par les parois. Il convient de rechercher si la gêne subie excède les inconvénients normaux de voisinage afin de déterminer si la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être condamné à réparer le préjudice en résultant, et, si sa faute est établie, de retenir la responsabilité de l’entreprise prestataire.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le niveau sonore provoqué par le fonctionnement des pompes de circulation du circuit de chauffage correspond à un niveau anormalement élevé et qui ne peut correspondre au fonctionnement normal d’un système de chauffage, ce bruit, relevé par l’expert, affectant plus particulièrement le logement situé juste au-dessus de la chaufferie.
Il convient de relever que la loi no 2024-346 du 15 avr. 2024 a créé un article 1253 du code civil ainsi rédigé : « Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal ».
Cette disposition n’était pas entrée en vigueur à la date de l’introduction de l’instance.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’égard des copropriétaires concernés peut donc engagée au vu du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage .
Quoi qu’il en soit, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fait peser sur le syndicat des copropriétaires une responsabilité objective lorsque le dommage causé à un copropriétaire a son origine dans les parties communes, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’installation de chauffage se trouve dans un local relevant des parties communes et est à l’origine du bruit excessif produit par le fonctionnement des pompes et diffusé par le gros œuvre et la tuyauterie de l’installation collective.
Il n’apparaît donc pas nécessaire de rapporter la preuve d’une faute de la copropriété dès lors que la réalité d’un préjudice causé aux parties privatives de M. et Mme [R] est démontrée par l’expertise judiciaire et n’est pas contestée.
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Le rapport de l’expert judiciaire établit que le bruit source de préjudice provient de l’absence de dispositifs permettant de limiter les transmissions de bruits par les structures, puisque les supports des pompes sont fixées de manière rigide aux parois de l’immeuble.
Cette installation sans équipement permettant de réduire les transmissions a été réalisée par la société ENGIE ES en remplacement de l’installation préexistante.
La société ENGIE ES ne justifie pas de diligences suffisantes pour s’assurer que les dispositions de l’arrêté du 23 juin 1978 relatif aux installations fixes destinées au chauffage et à l’alimentation en eau chaude sanitaire des bâtiments d’habitation ont été respectées lors du remplacement des chaudières.
C’est en vain que cette société oppose la clause contractuelle mettant à la charge de la copropriété une mise en conformité, cette clause ne pouvant exonérer l’installateur d’un nouveau matériel de ses obligations.
Le fait que la mise en place de dispositifs antivibratoires ne soit pas imposée ne dispense pas le prestataire de son obligation de vérification de la compatibilité de l’installation et des normes sonores applicables.
La charge de la preuve de l’exécution par l’entreprise de ses obligations pesant sur elle, le fait que l’existence d’un niveau sonore non conforme ait été signalé tardivement est sans incidence.
La responsabilité de la société ENGIE ES doit donc être retenue, tant à l’égard du SDC, sur un fondement contractuel, qu’à l’égard des copropriétaires demandeurs, sur un fondement délictuel.
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M. et Mme [R] demandent au tribunal de condamner le syndicat de copropriétaires à entreprendre les travaux nécessaires.
Il convient de rappeler que, faute d’initiative des parties pour faire établir une étude technique, l’expert n’a pas pu évaluer le coût des réparations ou travaux à effectuer.
Toutefois, l’expert judiciaire a donné les précisions permettant de définir la mission d’un bureau d’étude technique.
M. et Mme [R] sollicitent par ailleurs la condamnation in solidum des parties défenderesses à leur payer certaines sommes.
Ils invoquent, en premier lieu, une perte de revenus locatifs, laquelle est contestée.
Ils affirment avoir dû réduire le montant du loyer demandé pour pouvoir trouver un locataire qui accepte de supporter les nuisances sonores.
Il convient, cependant, de constater que le premier bail conclu prenant effet au 20 janvier 2019 pour un loyer mensuel de 510 euros (430 euros sans les provisions pour charges) ne comporte aucune référence à des nuisances sonores. Le deuxième bail prenant effet le 11 juin 2022, pour un loyer hors provisions de 440 euros, informe le locataire du contentieux en cours et du rapport d’expertise de M. [V], mais comporte essentiellement un engagement du locataire à permettre l’accès au logement pour les besoins de ce contentieux. La comparaison entre des loyers de logements présentés comme équivalents est faite sur la base de sommes incluant les provisions pour charges. D’autre part, la preuve d’une offre initiale faite par M. et Mme [R] pour 560 euros n’est pas rapportée. En outre, le logement en cause apparaît loué sans garage, ni place de parking, et ne sont produits que des offres de location.
De surcroît, l’évaluation du préjudice économique à la somme de 4.600 euros inclut une perte anticipée de 1.400 euros pour la période 2023-2025.
La preuve d’une réduction du loyer justifiée par l’existence d’un niveau sonore élevé causé par l’état de l’installation de chauffage n’étant pas efficacement rapportée, la demande indemnitaire formée à ce titre ne peut aboutir.
M. et Mme [R] invoquent également un préjudice lié au coût d’une évaluation acoustique et à un préjudice moral.
Il est établi qu’ils ont demandé une étude acoustique pour identifier l’origine du bruit dont ils se plaignent et qu’ils ont dû effectuer de nombreuses démarches pour que leur situation soit prise en compte. Il convient de leur allouer à ces titres les sommes de 410 euros et également de 500 euros chacun.
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Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] invoque un préjudice chiffré à la somme de 61.629,60 euros pour la mise aux normes acoustiques de l’installation de chauffage.
Au soutien de cette prétention, il produit un devis établi par une société IDEX prévoyant un certain nombre de travaux, sans qu’il soit possible, en l’absence d’étude technique préalable, de savoir s’ils sont nécessaires et suffisants, d’une part, et sans permettre de dissocier ce qui relève de la correction des désordres imputables à la société ENGIE ES et ce qui relève de la réfection du circuit de distribution du chauffage dans l’ensemble immobilier.
La preuve d’un préjudice ainsi évalué et de son lien de causalité avec les défaillances de la société ENGIE ES fait donc défaut.
Le SDC, à titre subsidiaire, demande la condamnation de cette société à supporter le coût de l’étude préconisée par l’expert judiciaire, soit 4.450 euros HT, ainsi que le coût des travaux préconisés par le bureau d’étude acoustique.
Il importe effectivement d’effectuer une étude complète permettant de définir les interventions destinées à réduire le bruit émis par les pompes de circulation des chaudières comme indiqué par M. [V] et à corriger les nuisances subsistant, qui relèvent des obligations de la copropriété. Cette étude doit également permettre de répartir entre le prestataire et son client la charge de la mise en conformité acoustique de l’installation.
Si l’expert a estimé qu’un partage de responsabilité devait être retenu entre ces deux derniers, il s’agit, en réalité, de définir le coût des travaux permettant de réduire en-deçà de 30 dB le bruit produit par les chaudières et les pompes dans l’appartement situé au-dessus du local technique, ce qui relève de la responsabilité de l’installateur, et, dans un deuxième temps, de mettre l’installation en conformité de façon soit à limiter les émergences soit à limiter le niveau sonore à un maximum de 25dB. L’expert a estimé que ces travaux imposaient une contribution de 80% de l’installateur et de 20% de la copropriété. Toutefois, il n’a pas chiffré le montant global des travaux et la répartition définitive ne peut intervenir avant que ne soient chiffrés les travaux permettant à la société ENGIE ES de se mettre en conformité aux règles qui lui sont applicables.
Faute pour les parties de faire le nécessaire pour contacter un bureau d’étude, l’expert a obtenu une proposition d’honoraires par un bureau dénommé SLAM ACOUSTIQUE pour un montant minimal de 4450 euros HT, base sur laquelle le SDC forme ses demandes. Aucune des parties à la procédure de référé n’a pas pris l’initiative de solliciter cette entreprise.
Pour mettre fin au préjudice, Il convient d’enjoindre au syndicat de copropriétaires et à la société ENGIE ES d’organiser la mise en œuvre de cette étude technique sur la base de recommandations de M. [V], dès lors que les responsabilités sont identifiées dans leur principe.
Il convient également d’ordonner une expertise dont l’objet sera de recueillir les éléments permettant à la présente juridiction de définir la charge définitive du coût de cette étude et des prestations jugées nécessaires.
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Le sort des frais irrépétibles sera défini au dispositif du présent jugement.

PAR CES MOTIFS