TJ 27229, 10 juill. 2026, RG 25/03443

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 25/03443 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IJPD
NAC : 50B Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026

DEMANDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]
- [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA NORANDIE , société par action simplifiée à associé unique au capital de 950.000 €
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 394.288.401 dont le siège social est sis
[Adresse 3]
[Localité 2]
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représenté par Me Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

S.C.I. SCM IMMO
Inscrite au RCS d’[Localité 3] sous le n° 482.735.719
dont le siège social est sis
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par son gérant en exercice, Monsieur [E] [N]

N’ayant pas constitué avocat

JUGE UNIQUE : Julien FEVRIER Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Valérie DUFOUR

AUDIENCE :

En application de l’article 799 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 04 Mai 2026.

Conformément aux articles 806 et 812 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 10 Juillet 2026.

JUGEMENT :

- au fond,
- réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe,
- signé par Julien FEVRIER, vice-président et Valérie DUFOUR, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Soutenant que la SCI Scm Immo est propriétaire des lots 43 et 44 de l'immeuble en copropriété [Adresse 5] situé [Adresse 6] et ne règle pas ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] l'a assignée en paiement devant le tribunal judiciaire d'Evreux par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

" Dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 5],

En conséquence et y faisant droit,

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1 Condamner la société Scm Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 6.749,92 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 1er octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 sur la somme de 5.862,70 € et sur le solde à compter de l'assignation.

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil.

2 Condamner la société Scm Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 1.474,79 € au titre des frais nécessaires.

3 Condamner la société Scm Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat.

4 Condamner la société Scm Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à [Localité 5] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

5 Rappeler que l'exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

6 Condamner la société Scm Immo à supporter les entiers dépens de l'instance, en ce y compris droits d'engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l'arrêté du 20 juin 2025 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice ".

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l'exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée par acte remis à personne morale, la SCI Scm Immo n'a pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la SCI Scm Immo est propriétaire des lots 43 (428/100000) et 44 (428/100000) de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

- Les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2021, 12 avril 2022, 24 avril 2023, 14 mai 2024, 13 septembre 2024, 16 juin 2025 par lesquelles l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et fixé les budgets prévisionnels des années 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- Un décompte de sa créance au 1er octobre 2025 (et depuis le 30 septembre 2022) à hauteur de 6 749,92 euros pour les charges de copropriété;

- Des appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot du défendeur.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Scm Immo est débiteur de 6 749,92 euros pour la période allant du 30 septembre 2022 au 1er octobre 2025.

La SCI défenderesse ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025.

2 - Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1 474,79 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

S'agissant des frais de " suivi de dossier transmis à l'avocat " ou encore " suivi dossier contentieux " ou encore " constitution du dossier transmis à l'avocat ", ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens des dispositions précitées.

En effet, le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic.

En outre, le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires.

Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de " diligences exceptionnelles ", non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

S'agissant des frais de mise en demeure, le syndicat des copropriétaires produit le retour de la poste de la mise en demeure du 12 juin 2025 envoyée à la SCI défenderesse. Le document indique " destinataire inconnu à l'adresse " du [Adresse 10]. Il ressort du K-bis de la société Scm Immo que cette adresse correspond en réalité au domicile personnel du gérant de la société. La mise en demeure qui a été adressée à cette adresse sans référence au nom du gérant n'a donc pas été valablement délivrée.

Les frais de mise en demeure de 54 euros et de constitution d'hypothèque suite à mise en demeure de 334 euros ne peuvent être retenus non plus.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI défenderesse de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges - son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété depuis 2022 au moins.

En outre, elle a déjà été condamnée en raison du non-paiement de ses charges de copropriété le 9 mars 2023.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI défenderesse à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 - Sur les demandes accessoires

Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que " toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ".

En l'absence de mise en demeure régulière et en application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de l'assignation.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI défenderesse, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance dans la limite de ceux visés à l'article 695 du code de procédure civile (dont ne font pas partie les droits d'engagement de poursuite mis à la charge du créancier).

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI défenderesse sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,