TJ 86194, 15 juill. 2026, RG 25/00298

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/00298 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GSYB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Juillet 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. JFCP
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Maxime BARRIERE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES, substitué par Me Gilles BABERT, avocat au barreau de POITIERS,

DÉFENDERESSE :

S.C.I. PLAISANT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Alexandre BRUGIERE, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :
- Me BARRIERE
- Me BRUGIERE

Copie exécutoire à :
- Me BRUGIERE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 23 Février 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI JFCP est propriétaire d'un terrain situé dans la zone d’activité de La [Adresse 3] dans la commune de Jardres, [Adresse 4], cadastré section AA n°[Cadastre 1].
La SCI PLAISANT est propriétaire d'un ensemble immobilier voisin à usage commercial, exploité sous l'enseigne [Y], cadastré section AA n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5].
La parcelle cadastrée section AA n°[Cadastre 1] se trouve située dans l'emprise de la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 3].

Par acte délivré le 30 janvier 2025, la SCI JFCP a assigné la SCI PLAISANT devant le tribunal judiciaire de Poitiers aux fins d'ouverture d'une servitude légale de passage au titre de la reconnaissance de l'état d'enclave de sa parcelle, outre l'obtention de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Une tentative de médiation entre les parties est ordonnée le 17 avril 2025 par le juge de la mise en état, sans produire de résultat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 23 février 2026, fixant l'audience de plaidoirie à juge unique le même jour.

Avis a été donné que le jugement était mis en délibéré au 20 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Cette date a été prorogée, dernièrement au 15 juillet 2026, en raison d’une surcharge d’activité.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Selon ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, la SCI JFCP demande au tribunal de :

Déclarer la parcelle AA [Cadastre 1] sise [Adresse 5] [Adresse 6] au lieudit [Adresse 7] à [Localité 1] ([Localité 2]) enclavée dans la parcelle AA [Cadastre 3] sise au même endroit ;Constituer au profit de la parcelle AA [Cadastre 1] fonds dominant une servitude de passage et de réseaux aux fins de désenclavement sur et sous la parcelle AA [Cadastre 3] fonds et tréfonds servant ;Dire et juger que l’exercice de la servitude de passage et de réseaux constituée s’effectuera par le tracé le plus court et le moins dommageable établi par le géomètre-expert dont le métré restera annexé au jugement constitutif à intervenir ;Fixer à 750 € le montant de l’indemnité légale au profit de la SCI PLAISANT.Condamner la SCI PLAISANT à lui payer la somme de 750 euros à titre de dommages-intérêts quasi-délictuels au titre de la résistance abusive ;Condamner la SCI PLAISANT à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner la SCI PLAISANT aux entiers dépens de l’instance, parmi lesquels les coûts du relevé d’arpentage de 600 euros, de médiation de 500 euros et de constat d’huissier de 322,56 euros, dont distraction est requise au profit de Me BARRIERE dans les conditions de l’art. 699 du même Code ;Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;Rappeler que ledit jugement devra être publié au SPF de [Localité 3] à la requête de la partie la plus diligente afin d’être rendu opposable aux tiers ;Débouter la SCI PLAISANT de toute demande plus ample ou contraire.
Au soutien de ses demandes, la SCI JFCP expose que la parcelle AA [Cadastre 1] n'a aucune issue sur la voie publique, ce qui constitue l'état d'enclave. Elle affirme que l'enclavement est établi par le plan cadastral annexé à son titre de propriété et constaté par procès-verbal de commissaire de justice. Elle fait valoir que l'enclavement empêche la concrétisation d'un projet de construction, le débroussaillage correct de la parcelle.
En réponse à la SCI PLAISANT qui conteste l'ouverture d'une servitude légale de passage, la SCI JFCP oppose que la jurisprudence citée par la défenderesse sur la tolérance de passage, n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce. Elle souligne notamment que la tolérance est une autorisation précaire révocable à tout moment, et que sa demande de jugement constitutif, lui permettra de bénéficier d'une servitude de désenclavement pérenne, publiée et opposable à l'égard de tous. La SCI JFCP oppose également que la SCI PLAISANT a installé des blocs de pierres entre la parcelle AA [Cadastre 1] et la voie publique en contradiction avec la tolérance de passage sur le parking du centre commercial fermé en dehors des heures d'ouverture de celui-ci.

Sur la servitude de réseaux, la SCI JFCP indique que le projet de construction de l'architecte [U] de 2020 implique la création d'une servitude de réseaux sur le tréfonds du fonds de la SCI PLAISANT et que cette servitude a été tracée par un géomètre-expert.

Sur l'indemnité due à la SCI PLAISANT en cas de reconnaissance de la servitude de passage, la SCI JFCP énonce que l'assiette de la servitude ne représenterait proportionnellement pas plus qu'un vingtième de sa parcelle acquise à 15 000 euros, ainsi elle propose de fixer une indemnité qui ne saurait dépasser 750 euros.

S'agissant des modalités d'emprise de la servitude la SCI JFCP expose que le géomètre-expert a établi un tracé respectant les critères prévus à l'article 683 du code civil, de sorte que le tribunal sera en mesure de confirmer ledit tracé. Par ailleurs, elle souligne que la défenderesse n'a rien répliqué quant à ce tracé.

En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, la SCI JFCP fait valoir que la SCI PLAISANT n'a donné de suite ni aux tentatives amiables, ni à la mise en demeure adressée le 5 août 2024, pour convenir d’un rendez-vous chez un notaire afin de constituer la servitude de passage. Elle allègue que l'inertie de la défenderesse l'a privé de son droit d'accès à la voie publique, a empêché un projet de construction, et qu'un rappel à la loi de la mairie en matière d'environnement lui a été adressé alors qu'elle ne pouvait pas accéder à la parcelle pour évacuer les déchets. La SCI JFCP chiffre son préjudice à 750 euros.

En réponse à la SCI PLAISANT qui s'oppose au principe d'une indemnité, la SCI JFCP oppose qu'elle est dépendante du bon vouloir de la défenderesse pour pouvoir accéder à sa parcelle depuis treize ans, et que toutes les tentatives amiables, dont celle en cours de la mise en état, se sont soldées par une fin de non-recevoir par sa faute.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, la SCI PLAISANT demande au tribunal de :

DEBOUTER la SCI JFCP de l'ensemble de ses prétentions les jugeant mal fondées pour défaut d'enclave ;DEBOUTER la SCI JFCP dans l'ensemble de ses prétentions liées aux prétendues refus abusifs de la SCI PLAISANT d'avoir à constituer sur sa propriété une servitude de passage ;CONDAMNER la SCI JFCP à payer à la SCI PLAISANT la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour s'opposer à l'ensemble des demandes formulées à son encontre, la SCI PLAISANT expose que si la parcelle AA [Cadastre 1] est effectivement dépourvue d'accès sur la voie publique, elle ne nécessite pas l'établissement d'une servitude de passage, la SCI JFCP bénéficiant déjà d'une tolérance de passage pour assurer l'entretien régulier de la parcelle boisée, de sorte que la parcelle ne peut être considérée comme enclavée.
En réponse à la SCI JFCP qui conteste l'application des jurisprudences citées, la SCI PLAISANT affirme qu'elles ont vocation à s'appliquer dès lors qu'elles rappellent le principe selon lequel l'existence d'une tolérance de passage pour accéder à un fonds enclavé fait obstacle à l'établissement d'une servitude de passage tant que la tolérance perdure.

En ce qui concerne le rappel à la loi par le maire de la commune de JARDRES pour défaut d'entretien de la parcelle AA [Cadastre 1], la SCI PLAISANT estime que la demanderesse ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude pour invoquer l'état d'enclave, alors que la tolérance de passage lui permet d'entretenir la parcelle.

S'agissant de la demande d'ouverture d'une servitude de réseaux sur le tréfonds, la défenderesse oppose que l'arrêté de refus de permis de construire en date du 29 janvier 2020 est exclusivement justifié par la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme. Par ailleurs, la SCI PLAISANT souligne que la demanderesse n'a pas contesté la décision administrative. Elle estime que la production d'un plan de masse de l'architecte est insuffisante pour justifier que le projet était réel, probable, qu'il a été déposé auprès des services instructeurs de la commune, et qu'il a été abandonné. La SCI PLAISANT estime donc que la SCI JFCP ne dispose d'aucun projet d'exploitation réelle de la parcelle nécessitant l'ouverture d'une servitude légale de passage pour cause d'enclave. Enfin, la défenderesse affirme que la SCI JFCP élabore des projets de construction qui ne peuvent manifestement pas aboutir au regard des règles d'urbanismes applicables à la parcelle AA [Cadastre 1] pour justifier du caractère enclavé de sa propriété.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, la SCI PLAISANT oppose que le fait de ne pas répondre à une mise en demeure ne constitue pas une résistance abusive, de même que l'absence d'établissement d'un acte authentique matérialisant l'existence d'une servitude conventionnelle de passage ne s'apparente pas à un refus abusif susceptible d'engager sa responsabilité civile.

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MOTIFS

Sur les demandes principales de la SCI JFCP en reconnaissance d'un état d'enclave et d'ouverture d'une servitude de passage sur la parcelle de la SCI PLAISANT et la fixation des indemnités dues

L'article 682 du code civil dispose que : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »

Il est constant que le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue.

En l'espèce, il ressort des éléments aux débats que la SCI JFCP est propriétaire d'une parcelle cadastrée à JARDRES (86) section AA n°[Cadastre 1], située lieudit « Les [Adresse 8] », de nature « vigne terre ». Il est établi que cette parcelle est à proximité d'une voie publique, à savoir un chemin rural n°[Cadastre 6] (pièce demanderesse n°2).Toutefois, la SCI JFCP justifie que la parcelle litigieuse n'a pas d'accès directe à cette voie, étant située dans l'emprise de la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 3] appartenant à la SCI PLAISANT, exploitée sous l'enseigne [Y] (pièce demanderesse n°5). De plus, le certificat d'urbanisme opérationnel concluant à une opération non réalisable daté du 13 janvier 2023 (pièce défenderesse n°1), fait bien état de l'absence pour la parcelle d'un accès direct au domaine public et par conséquent de l'absence d'un accès facile pour les secours.

Néanmoins, la SCI PLAISANT indique que la demanderesse bénéfice d’une tolérance de passage pour traverser son fonds jusqu’au chemin rural n° [Cadastre 6], permettant l’entretien régulier de la parcelle AA [Cadastre 1]. La SCI JFCP estime que la tolérance de passage a cessé depuis l'installation de blocs de pierres.

Toutefois, au regard du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, les pierres installées sur le terrain de la SCI PLAISANT matérialisent un chemin de 5 mètres de large qui permet d'accéder à la parcelle de la SCI JFCP (pièce demanderesse n°7).
Or force est de constater que le projet de tracé du géomètre-expert de la servitude de désenclavement (pièce demanderesse n°9), que la SCI JFCP demande au tribunal de confirmer, prévoit également un passage d'une largeur de 5 mètres de large, situé entre les blocs de pierres. Ainsi, la SCI JFCP ne démontre pas en quoi la tolérance de passage ne permet pas de lui procurer un accès suffisant à la desserte normale de son fonds, dès lors que la servitude de passage qu'elle projette correspond à la tolérance de passage dont elle bénéficie actuellement.

Par ailleurs, le caractère révocable de la tolérance ne fait pas obstacle, tant qu’elle peut être constatée, dès lors qu’elle assure un passage suffisant pour l’exploitation du fonds, et que cette tolérance ne présente pas un caractère temporaire ou provisoire avéré ni qu’elle est appelée à être prochainement supprimée, à ce que le fonds en bénéficiant ne soit pas regardé comme enclavé.
En tout état de cause, le projet de construction de 22 février 2019, et celui du 28 août 2019, complété le 24 octobre 2019, ont été rejetés pour des motifs étrangers à un état d'enclavement (pièces demanderesses n°18 et n°25). En effet, il résulte de la notification de refus de permis de construire du 30 juillet 2019, que le premier dossier était incomplet, en raison de l'absence du nom du déclarant à côté de la signature, de l'absence d'accord écrit de la SCI PLAISANT pour l'accès au projet de construction, et l'absence d'une notice décrivant le terrain, le projet et le type de commerce projeté. Etant relevé que l'accord écrit sollicité par la mairie ne supposait pas l'existence d'une servitude conventionnelle de passage. En outre, le Service Départemental d'Incendie et de Secours de la [Localité 2] et le Syndicat Eaux de [Localité 2] avaient émis des avis défavorables pour insuffisance d'éléments relatifs à la notice de sécurité, l'absence de desserte en eau potable et assainissement et l'absence d'éléments pour mettre en place une filière d'assainissement non collectif. La notification de refus de la seconde demande de permis de construire, repose quant à elle sur la non-conformité aux dispositions du règlement de la zone AUah du plan local d'urbanisme concernant les limites séparatives pour les débords de toit et les espaces libres et plantations.
De surcroît, il ressort du certificat d'urbanisme opérationnel du 13 janvier 2023, que l'orientation d'aménagement et de programmation du plan local d'urbanisme prévoit expressément que la zone d'activité de La Carte où est situé la parcelle litigieuse est réservée aux commerces de plus de 300 m² de surface de vente.

Au demeurant, la tolérance de passage dont bénéficie la SCI JFCP lui assure un passage suffisant pour l’exploitation de son fonds, qui n'est manifestement pas appelée à être prochainement supprimée par la SCI PLAISANT. Il n'y a pas lieu de considérer la parcelle cadastrée section AA n°[Cadastre 1] enclavée, La SCI JFCP sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, dont la demande de servitude de passage de tréfonds qui en découle.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de la défense ainsi que d'un préjudice subi par le demandeur en conséquence de cet abus.

Le fait que la SCI PLAISANT n'a pas donné de suite aux tentatives de résolution amiables et à la mise en demeure du 5 août 2024 ne saurait constituer une résistance abusive de sa part. La SCI JFCP ne justifie pas non plus d'un préjudice justifiant l'octroi de dommages et intérêts.

La demande de la SCI JFCP à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes et les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombante, la SCI JFCP sera condamnée aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. »

La SCI JFCP étant tenue aux dépens, sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Elle sera condamnée à payer à la SCI PLAISANT la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s'oppose au bénéfice de l'exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS