TJ 67482, 15 juill. 2026, RG 25/00214

N° RG 25/00214 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NIVU

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/00214 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NIVU

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Fabrice JEHEL
Me Emmanuel KIEFFER

Le

Le Greffier

Me Fabrice JEHEL
Me Emmanuel KIEFFER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. ADS [D]
[Adresse 3]
représentée par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [H]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Emmanuel KIEFFER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 244

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/00214 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NIVU

EXPOSE DU LITIGE

Les 3 et 25 janvier 2024, les parties échangeaient sur la libération des lieux. Il était fait état du respect ou pas de la trêve hivernale, de ce que le voisin, prévenu comme le défendeur était sorti en août et de la réception d'une lettre commandée.

Le 31 janvier 2024, la S.C.I. ADS [D] a fait signifier par acte déposé à l'étude du commissaire de justice à M. [U] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un bail du 20 octobre 2018 et portant sur la location à usage d'habitation d'un appartement sis [Adresse 4] pour un montant en principal de 8 316,75 €.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 5 février 2024.

Le 6 février 2024, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal rejetait la requête en injonction de payer de la S.C.I. ADS [D] aux motifs que la régularisation des charges n'est accompagnée d'aucun justificatif, que les sommes réclamées sont pour partie soumise à la prescription triennale et que la reconnaissance de dette produite mentionne un engagement de payer à une date non encore échue.

En juin 2024, les conseils des parties échangeaient sur la libération des lieux et la restitution des clés.

Puis la S.C.I. ADS [D] a fait assigner M. [U] [H] à l'audience du 3 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 pour constater ou prononcer la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été renvoyée à neuf reprises à la demande et au contradictoire des parties à l'audience du 15 mai 2026.

La S.C.I. ADS [D], représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 15 janvier 2026 au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie pour demander de :

- déclarer la demande recevable et bien-fondée ;
- constater le désistement concernant la demande de constat d'acquisition de la clause et d'expulsion ;
- condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 16 946,50 € outre les intérêts légaux à compter de la signification du commandement sur la somme de 8 316,75 € et à compter des conclusions du 05 juin 2025 pour le surplus ;
En tout état de cause,
- débouter M. [U] [H] de l'ensemble de ses demandes ;
- le condamner au dépens en application de l'article 696 ainsi qu'au coût du commandement de payer;
- le condamner à lui payer la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire.

Elle expose qu'entre le commandement et l'assignation le défendeur aurait quitté les lieux. Elle indique avoir eu un courrier expliquant qu'elle aurait forcé le défendeur à partir. « L'huissier » a estimé qu'elle ne pouvait reprendre les lieux d'où la saisine. Elle ajoute que les clés ont été restituées par voie de case expliquant le désistement partiel d'instance.

M. [U] [H] a comparu, représenté par son conseil, qui reprend les termes de ses conclusions du 31 mars 2026 au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie pour demander de :

- dire et juger la demande de la S.C.I. ADS [D] irrecevable, en tous cas mal fondée ;
- l'en débouter ;
Statuant sur la demande reconventionnelle,
- condamner la S.C.I. ADS [D] à lui payer une indemnité de 17 500,00 € en indemnisation de son préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
En tout état de cause,
- condamner la S.C.I. ADS [D] à lui payer une indemnité de 3 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner en tous les frais et dépens.

Il ajoute que M. [D] lui a laissé un mois de délai pour quitter le logement souhaitant le reprendre pour faire de la location saisonnière. Il est resté dans le logement car il s'occupait de sa mère malade décédée depuis d'un cancer.

Outre l'irrecevabilité, il soutient que le bail produit est un faux et qu'il n'a pas signé ce document.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ

Selon l'article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l'espèce, s'agissant de la fin de non-recevoir soulevée, l'hypothèse d'une vente du bien que M. [U] [H] occupait ne ressort pas de la pièce n° 3. Il ne rapporte pas plus la preuve du défaut de qualité à agir de la S.C.I. ADS [D].

En conséquence, il sera débouté de sa fin de non-recevoir.

2. SUR LE DÉSISTEMENT DE LA DEMANDE PRINCIPALE EN RÉSILIATION DU CONTRAT DE LOCATION

Aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, « Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance ».

Conformément aux dispositions de l'article 395 du même code, « Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur.
Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste ».
L'article 397 dudit code précisant, « Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l'acceptation. »

En l'espèce, la S.C.I. ADS [D] se désiste explicitement de sa demande en constat d'acquisition de la clause et d'expulsion et implicitement des autres demandes subséquentes.

M. [U] [H] a implicitement accepté le désistement partiel, il y a donc lieu de constater le caractère parfait du désistement d'instance en ce qui concerne la demande principale et les demandes subséquentes.

3. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A PAIEMENT

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Aux termes de l'article 287 du code de procédure civile, « Si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres. »

La S.C.I. ADS [D] produit :

- un contrat de location du 31 octobre 2018 entre elle-même et M. [U] [H] avec la mention d'un engagement de caution qui n'est à aucun endroit du contrat ou d'un acte annexe autrement désignée, le tout étant écrit de la même encre ;
- les statuts de la S.C.I ;
- des décomptes de la dette pour les années 2022, 2023 et 2024 selon lesquels M. [U] [H] reste lui devoir la somme de 16 946,50 €.

Il est constant que la signature sous le locataire et la mention lu et approuvé ne correspond pas à celle des permis de conduire et titre de séjour du locataire désigné, signatures recueillies par une autorité publique, que la mention d'un engagement de caution sans désignation ni objet conduisent à écarter ce document au caractère probatoire non avéré, des débats.

Que dès lors M. [U] [H] est fondé à soutenir que le contrat de location produit aux débats ne saurait constituer le fondement de la relation locative qu'ils ont entretenue alors que la S.C.I. ne démontre pas plus sa qualité de bailleur du logement dont il s'agit et ne se prévaut pas d'un autre fondement à la relation contractuelle.

En conséquence, la S.C.I. ADS [D] sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement.

4. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Il est admis que l'octroi de dommages-intérêts en application de l'article 1240 du code civil suppose que soient caractérisés une faute ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cette faute.

En l'espèce, alors que les parties se sont respectivement accordées d'importantes libertés au regard des dispositions légales et d'ordre public, ni les fautes arguées ni le préjudice ne sont caractérisés.

En conséquence, M. [U] [H] sera débouté de sa demande à ce titre.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La S.C.I. ADS [D] qui s'est désistée ou succombe dans ses demandes principales supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses propres frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS