TJ 67482, 15 juill. 2026, RG 25/10504

N° RG 25/10504 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OABW

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/10504 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OABW

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Valérie GLETTY
Me Juliette STRACK

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Valérie GLETTY
Me Juliette STRACK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [L]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Juliette STRACK, avocat au barreau de COLMAR

DÉFENDEURS :

ASSOCIATION TUTELAIRE D’ALSACE
prise en sa qualité de curateur de M. [M] [J]
située [Adresse 4] [Localité 1]
représenté par Me Aurélie BRAEM, substituant Me Valérie GLETTY, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 289

Monsieur [M] [J]
assisté de l’ASSOCIATION TUTELAIRE D’ALSACE, curateur
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Aurélie BRAEM, substituant Me Valérie GLETTY, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 289

OBJET : Baux d’habitation - Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/10504 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OABW

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location sous seing privé du 16 août 2007 et ayant pris effet le 23 août 2007, tacitement reconduit, la S.C.I. MECA.G a donné à bail à M. [M] [J] pour une durée de trois ans un logement à usage d'habitation sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 380,00 € outre une provision mensuelle pour charges de 65,00 €.

M. [X] [L] a acquis ce bien par acte du 27 janvier 2012. Il est venu aux droits de la S.C.I. MECA.G.

M. [X] [L] a fait signifier le 3 février 2025 à M. [M] [J] un congé pour vendre pour le 22 août 2025 au prix de 100 000 €.

M. [M] [J] n'a pas quitté les lieux ni remis les clés.

Par jugement du 20 mai 2025, une mesure de curatelle renforcée a été prononcée au bénéfice de M. [M] [J] pour une durée de 60 mois et l'Association Tutélaire d'Alsace (ATA) désignée en qualité de curateur.

M. [X] [L] a fait assigner à l'audience du 19 décembre 2025, M. [M] [J] et l'Association Tutélaire d'Alsace devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice respectivement des 10 et 14 octobre 2025 pour obtenir la validation du congé, l'expulsion et la condamnation à paiement.

M. [X] [L], représenté par son conseil, au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie reprend les termes de ses conclusions responsives et récapitulatives du 11 mars 2026 pour demander de :

- déclarer sa demande régulière, recevable et bien fondée ;
En conséquence,
- constater la régularité du congé pour vente mettant fin au bail ;
- constater la résiliation du bail intervenue le 22 août 2025 à minuit ;
- dire que M. [M] [J] se trouve occupant sans droit ni titre depuis la fin du bail ;
- ordonner à M. [M] [J] ainsi que tous occupants de son chef de libérer de corps et de biens les lieux ;
- dire que le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera réduit à huit jours à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;
- l'autoriser à expulser M. [M] [J] des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté s'il l'estime d'un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles ;
- le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 560 € jusqu'au départ effectif des lieux et remise des clés ;
- le condamner à lui verser la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers frais et dépens.
Sur les demandes reconventionnelles adverses,
- dire les demandes de M. [M] [J] régulières, recevables mais mal fondées ;
En conséquence,
- le débouter de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions.

M. [M] [J] et l'Association Tutélaire d'Alsace ont comparu, représentés par leur conseil. Au soutien du dépôt de leur dossier de plaidoirie, ils reprennent les termes de leurs conclusions du 16 février 2026 pour demander de :

- débouter M. [X] [L] de sa demande relative à la réduction du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution à huit jours ;
- le débouter de ses demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civiles et aux dépens de l'instance ;
- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à 345 € jusqu'à son départ effectif ;
A titre reconventionnel,
- fixer le délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution à deux mois ;
- lui accorder un délai supplémentaire d'un an à compter de l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution à charge pour lui de se reloger dans l'intervalle ;
- juger que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens de la présente procédure ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit, sauf à ce que des condamnations soient prononcées à son égard.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ POUR VENDRE ET SES EFFETS

Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
...
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
…
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
...

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
…
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
...
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
... »

En l'espèce, le congé par ailleurs non contesté obéit aux prescriptions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, la non-reconduction du bail apparaît justifiée.

Il convient en conséquence de constater la validité du congé pour vendre signifié à M. [M] [J] le 3 février 2025, le congé a pris effet le 22 août 2025 à 24 heures.

M. [M] [J], occupant sans droit ni titre, devra libérer le logement et sera ainsi condamné, en vertu de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 23 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d'occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ; elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s'agissant d'indemniser l'occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

2. SUR LES DEMANDES RELATIVES À L'APPLICATION DE L'ARTICLE L.412-1 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D'EXÉCUTION

Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, la déchéance acquise depuis le 22 août 2025 de tout titre d'occupation du logement et l'absence de caractérisation de la mauvaise foi autrement que par des allégations ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, M. [X] [L] sera débouté de cette demande.

Selon l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
...
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.»

L'article L.412-4 de ce code précise, « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l'espèce, si M. [M] [J] justifie d'une demande de logement social le 20 février 2025 et de son renouvellement le 30 octobre 2025, il n'établit pas qu'il ait engagé d'autres démarches en vue de son relogement ou que celles-ci aient échoué.

M. [X] [L] ne rapporte pas la preuve que le différé de la vente le place dans une situation plus défavorable que celle de son locataire et n'établit pas que le maintien d'un occupant obère l'engagement de cette démarche de vente de son bien alors que selon l'attestation du Docteur [H] [R] en date du 6 février 2025 le relogement de M. [X] [L] impose de ne pas bouleverser ses habitudes et de maintenir ses liens sociaux et familiaux. Son relogement implique des contraintes supplémentaires notamment de proximité pour un relogement dans des conditions normales.

La situation respective des parties permet d'accorder à M. [M] [J] un délai supplémentaire de quatre mois à l'issue duquel il pourra, si les lieux n'ont été restitués, être procédé à son expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution . Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.
Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

3. SUR LA DEMANDE DE CONSTATATION ET D'ESTIMATION DES RÉPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l'article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

En l'espèce, aucun des éléments versés aux débats ne permet d'établir la nécessité de réparations locatives que le bailleur est par ailleurs à même d'évaluer ou de faire évaluer par tout prestataire de son choix après qu'un état des lieux ait été établi dans les conditions ci-avant rappelées.

En conséquence, M. [X] [L] sera débouté de cette demande.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité justifie de condamner M. [M] [J] à payer à M. [X] [L] la somme de 400€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS