TJ 67482, 15 juill. 2026, RG 26/02395

N° RG 26/02395 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OHUW

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/02395 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OHUW

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Mme [X] [M]
M. [H] [M]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

DEMANDEURS :

Madame [X] [M] née [N]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

Monsieur [H] [M]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, non représenté

DÉFENDERESSES :

Madame [V] [E]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, non représentée

Madame [T] [C]
demeurant [Adresse 5] [Localité 3]
non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP, Greffier lors des débats
Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier
RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 29 avril 2024 ayant pris effet le 1er mai 2024, Mme [X] [M] née [N] et M. [H] [M] ont donné en location pour une durée de trois ans à Mme [V] [E] un logement à usage d'habitation de type F1, lot n° 23, 3ème étage sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 450 € payable mensuellement d'avance outre les provisions pour charge de 50 €.

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2024, Mme [T] [C] s'est constituée caution solidaire de l'engagement de Mme [V] [E].

Des loyers et accessoires étant demeurés impayés Mme [X] [M] née [N] et M. [H] [M] ont fait signifier à Mme [V] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 novembre 2025 pour la somme en principal de 1 844,54 €.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 21 novembre 2025.

Le commissaire de justice significateur a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 19 novembre 2025.

Puis ils ont fait assigner à l'audience du 19 juin 2026, Mme [V] [E] et Mme [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par actes de commissaire de justice respectivement des 29 et 28 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a constaté la carence de la locataire à l'établissement du diagnostic social et financier. Elle pourrait avoir quitté les lieux.

Mme [X] [M] née [N], comparante en personne et M. [H] [M], non comparant ni représenté, au soutien de leur acte introductif d'instance demandent de :

- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail établi entre les parties ;
Subsidiairement, en prononcer la résiliation de plein droit ;
- dire et juger que Mme [V] [E] est occupante sans droit ni titre du logement susvisé ;
En conséquence,
- ordonner son expulsion ainsi que celle tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner solidairement en deniers et quittances les défendeurs à lui payer les loyers et avances sur charges arrêtés au 1er janvier 2026 soit une somme de 3 113,44 € ;
- les condamner solidairement en deniers et quittances à lui payer au titre des loyers courants à compter du mois de février 2026 et jusqu'à la résiliation du bail, un montant mensuel de 506,30 € incluant les loyers et l'avance mensuelle sur charges, outre l'indexation annuelle des loyers ;
- les condamner solidairement à payer une indemnité d'occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- les condamner solidairement à la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- les condamner solidairement en tous les frais et dépens y compris les frais du commandement de payer
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils actualisent la dette en principal à 5 444,94 €. Ils indiquent que la locataire n'habiterait plus le logement, les voisins qui se plaignaient du bruit n'entendent plus rien depuis novembre 2025. Il n'y a plus de consommation d'eau. La locataire n'a pas rendu les clés.

Madame indique que la caution n'a pu venir à l'audience, son père étant décédé hier.

Mme [V] [E] et Mme [T] [C] n'ont pas comparu ni ne se sont faites représenter bien que régulièrement assignées par acte déposé à l'étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 2 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Mme [X] [M] née [N] et M. [H] [M] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 19 novembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

2. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le contrat de location conclu entre les parties contient une clause résolutoire « conditions générales » paragraphe « 12. Clause résolutoire » prévoyant un délai de deux mois. C'est ce délai contractuel plus favorable au locataire qui sera retenu.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2025 pour le montant en principal de 1 844,54 € et impartissant un délai de deux mois pour en régulariser les causes.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 21 novembre 2025.

Ce commandement est effectivement demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n'est intervenu dans ce délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location étaient réunies à la date du 13 janvier 2026 à 24 heures.

En conséquence, Mme [V] [E] sera condamnée à libérer les lieux et restituer les clés à défaut il pourra être procédé à son expulsion dans les conditions précisées au dispositif.

Mme [V] [E], occupante sans droit ni titre depuis cette date et Mme [T] [C], seront condamnées in solidum, en vertu de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 14 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s'agissant d'indemniser l'occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

3. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

L'article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

En l'espèce, Mme [T] [C] s'est engagée solidairement en qualité de caution des engagements de Mme [V] [E] au bénéfice de ses bailleurs.

Mme [X] [M] née [N] et M. [H] [M] produisent un décompte établissant que Mme [V] [E] et Mme [T] [C] restent leur devoir au 1er janvier 2026 la somme de 3 113,44€.

Mme [V] [E] et Mme [T] [C], non comparantes, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande résultant de l'assignation est fondée.

Elles seront par conséquent solidairement condamnées au paiement de la somme de 3 113,44 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VIIème de cet article ajoute, « - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et à sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l'étant à la demande d'au moins une des parties.

En l'espèce, aucune reprise du paiement du loyer courant n'est intervenue avant l'audience en outre l'éventuelle capacité financière de Mme [V] [E] et de Mme [T] [C] n'est pas justifiée.

Il n'y a donc pas lieu d'accorder à Mme [V] [E] et à Mme [T] [C] des délais de paiement

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [V] [E] et Mme [T] [C], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens de l'instance lesquels comprendront les coûts du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches qu'ont dû accomplir les demandeurs, Mme [V] [E] et Mme [T] [C] seront condamnées in solidum à leur verser une somme de 311 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS