TJ 97411, 6 juill. 2026, RG 26/00342

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00342 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HQPW

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : [C], [V] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Julien LAURENT
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 06 JUILLET 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] Syndic coopératif, M. [M] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3] ([Localité 2])
représenté par Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C], [V] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 4] ([Localité 2])
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Mai 2026

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C], [V] [N] est propriétaire d'un appartement au sein de la [Adresse 6], sise [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [M] [X], a fait assigner Monsieur [C], [V] [N] devant le tribunal judiciaire- tribunal de proximité- de SAINT-DENIS DE LA REUNION, aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :
- 2.685,46 euros au titre des charges de copropriété échues et impayés et des provisions sur charges,
- 232,88 euros au titre des frais de recouvrement,
- 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire appelée à l'audience du 20 avril 2026 a été renvoyée en raison de la grève des avocats à celle du 4 mai 2026.

A cette date, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [M] [X], comparant par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 3.425,15 euros.

A l'appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [M] [X] fait valoir que Monsieur [C], [V] [N] n'a toujours pas réglé les charges de copropriété dont il est redevable en dépit des tentatives de règlement à l'amiable du différend.

Une tentative préalable de conciliation menée par un conciliateur de justice s'est soldée par un constat de carence établi le 2 décembre 2024.

Monsieur [C], [V] [N], comparant en personne, a reconnu sa dette à l'égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

La décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application des dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [M] [X], verse aux débats :
- Le relevé de propriété,
- Le PV de l'assemblée générale du 20 décembre 2022 approuvant la révocation du précédent syndic et l'adoption par le syndicat de la forme coopérative,
- Les convocations aux assemblées générales des 20 décembre 2022, 3 juin 2023, 24 mai 2024, 2 mai 2025,
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 20 décembre 2022, 3 juin 2023, 24 mai 2024, 2 mai 2025, portant notamment approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel des exercices suivants et des provisions pour travaux,
- Les appels de fonds,
- L'historique du compte de Monsieur [C], [V] [N] du 31 décembre 2022 au 1er avril 2026.

A l'examen du décompte il appert que la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [M] [X], est établie et fondée pour un montant de 3.192,27 euros, soit 3.425,15 euros moins les frais de relance de 232,88 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [C], [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [M] [X], la somme de 3.192,27 euros, au titre des charges de copropriété impayées, selon le décompte arrêté au 1er avril 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1985 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
- les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire,
- les droits et émoluments des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,
- les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire,
- les honoraires du syndic aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du III de l'article 24 et du I de l'article 25,
- les astreintes prévues aux articles L.1333-29-1 et L.1334-2 du code de la santé publique et aux articles L.129-2 et L.511-2 du code de la construction et de l'habitation.

En application des dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [M] [X], sollicite, au titre des frais de recouvrement, la condamnation de Monsieur [C], [V] [N] au paiement de la somme de 232,88 euros se détaillant ainsi : 7,66 € au titre des frais de relance, 8,22 euros au titre des frais de relance, 217 euros au titre des frais de conciliation.

Les frais de relance justifiés seront retenus à concurrence de 15,88 euros. Les frais de conciliation non justifiés seront rejetés.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [M] [X] justifie la réalité des frais de recouvrement engagés à hauteur de 15,88 euros, somme au paiement de laquelle Monsieur [C], [V] [N] sera condamné.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés de Monsieur [C], [V] [N] à son obligation de payer les charges de copropriété lors des appels de fonds, cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires et oblige les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires à l'entretien de l'immeuble.

Ce préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation au syndicat des copropriétaires d'une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C], [V] [N] sera condamné aux dépens de l'instance, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [M] [X], la charge intégrale des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Une indemnité de 600 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS