TJ 97411, 2 juill. 2026, RG 26/00119

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00119 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HOBV

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SODIAC
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par M. [U] [R] (Responsable du contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M], [C] [V] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Mai 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SODIAC) a donné à bail à Madame [P] [M] [C] [V], selon contrat de location du 19 décembre 2023, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], n° [Adresse 6] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 504,63 euros, charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été délivré à Madame [P] [M] [C] [V] pour la somme en principal de 4.033,29 euros correspondant aux loyers et charges impayés.
Par assignation en date du 19 novembre 2025, la SODIAC a fait citer Madame [P] [M] [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [P] [M] [C] [V] sous astreinte de 30 euros par jour de retard du prononcé du jugement à la libération des lieux,
- condamner Madame [P] [M] [C] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.369,92 euros,
- condamner Madame [P] [M] [C] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges jusqu’à libération complète des lieux,
- condamner Madame [P] [M] [C] [V] au paiement de la somme de 155 euros au titre de dommages et intérêts,
- condamner Madame [P] [M] aux dépens.
L’affaire appelée la première fois à l’audience du 5 février 2026 a été renvoyée à celle du 7 mai 2026.
A cette date, la SODIAC dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 1.409,80 euros.
La SODIAC ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai de paiement à sa locataire.
Le dernier règlement effectué par Madame [P] [M] [C] [V] au titre du loyer et des charges, soit 750 euros, a été enregistré le 30 avril 2026.
Madame [P] [M] [C] [V], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée.
La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui en a accusé réception le 20 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.
En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la SODIAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [P] [M] [C] [V] par courrier du 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2025, conformément aux dispositions précitées.
L’action de la SODIAC est recevable.
SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 19 décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [P] [M] [C] [V] le 21 août 2025 pour la somme en principal de 4.033,29 euros.
Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 3 octobre 2025.
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION
La SODIAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [P] [M] [C] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 3 octobre 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.
SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
La SODIAC produit un relevé de compte démontrant qu’après soustraction des frais de contentieux de 420,08 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [P] [M] [C] [V] est débitrice de la somme de 989,72 euros.
Madame [P] [M] [C] [V] ne conteste ni le principe ni le quantum de la créance de la SODIAC.
En conséquence, il y a lieu de la condamner à verser à la SODIAC la somme de 989,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2026.
SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)
L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SODIAC que Madame [P] [M] [C] [V] a repris le règlement du loyer et des charges avant la date d’audience.
En conséquence, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.
Tout défaut de paiement des loyers et des charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.
Dans cette hypothèse, la SODIAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [M] [C] [V] et celle-ci sera condamnée à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 573,04 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
La SODIAC sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [P] [M] [C] [V] au paiement de la somme de 155 euros à titre de dommages et intérêts qui n’est pas justifiée.
Madame [P] [M] [C] [V] qui succombe, aura à supporter la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2023 entre la SODIAC et Madame [P] [M] [C] [V], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], sont réunies au 3 octobre 2025,
CONDAMNE Madame [P] [M] [C] [V] à verser à la SODIAC la somme de 989,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2026,
AUTORISE Madame [P] [M] [C] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 11 mensualités de 83 euros chacune et une 12ème mensualité de régularisation de 76,72 euros,
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois dans le mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,
DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette,
DANS CE CAS ET EN CONSEQUENCE :
AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [M] [C] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [P] [M] [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de dix jours et deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,
CONDAMNE Madame [P] [M] [C] [V] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 573,04 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,
DEBOUTE la SODIAC de sa demande de dommages et intérêts,
DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,
CONDAMNE Madame [P] [M] [C] [V] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,
CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 2 juillet 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE