TJ 97411, 2 juill. 2026, RG 26/00306

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00306 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HQES

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMADER
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par M. [Z] [S] (Resp. social et contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Mai 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE [Localité 2] (SEMADER) a donné à bail à Madame [B] [C], selon contrat de location du 3 décembre 2019, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], n° [Adresse 6] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 591,17 euros charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location a été délivré à Madame [B] [C], pour la somme en principal de 2.960,16 euros correspondant aux loyers et charges impayés.
Par assignation en date du 24 février 2026, la SEMADER a fait citer Madame [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [B] [C] sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux,
- condamner Madame [B] [C] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.422,18 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes,
- condamner Madame [B] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’au parfait délaissement des lieux,
- condamner Madame [B] [C] aux dépens.
A l’audience du 7 mai 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 4.505,40 euros.
Le dernier règlement effectué par Madame [B] [C] au titre du loyer et des charges, soit 650 euros a été enregistré le 16 avril 2026.
Madame [B] [C], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.
Elle déclare percevoir 450 euros de la CAF et n’a fait aucune proposition quant à l’apurement de l’arriéré locatif.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (Logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui a accusé réception le 26 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [B] [C] par courrier du 25 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2026, conformément aux dispositions précitées.
L’action de la SEMADER est recevable.
SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige, énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 3 décembre 2019 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [B] [C] le 15 octobre 2025 pour la somme en principal de 2.960,16 euros.
Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 décembre 2025.
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION
La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien dans les lieux de Madame [B] [C] et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 15 décembre 2025, jour de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.
SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais pour « PenEnqOPS » de 45,72 euros non justifiés, qui resteront à la charge du bailleur, et des frais de poursuite de 475,46 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [B] [C] est débitrice de la somme de 3.984,22 euros au 30 avril 2026.
Madame [B] [C] n’a produit aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum.
En conséquence, il convient de le condamner à verser à payer à la SEMADER la somme de 3.984,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2026, date de l’assignation, sur la somme de 3.422,18 euros, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)
L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L’examen du relevé de compte fait ressortir que le paiement du loyer et des charges sont irréguliers et qu’il n’y a pas eu de règlement intégral du loyer avant la date d’audience.
En raison de ces éléments il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [B] [C] d’autant qu’à l’audience elle n’a fait aucune proposition tangible concernant le règlement de son arriéré locatif.
En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.
Madame [B] [C] sera également condamnée à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 762,48 euros révisable, à compter du 1er mai 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Le bailleur disposant en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [B] [C], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2019 entre la SEMADER et Madame [B] [C], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], sont réunies au 15 décembre 2025,
CONDAMNE Madame [B] [C] à verser à la SEMADER la somme de 3.984,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2026, date de l’assignation, sur la somme de 3.422,18 euros, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus de la somme due,
DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [B] [C],
EN CONSEQUENCE :
ORDONNE à Madame [B] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [C], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [B] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,
CONDAMNE Madame [B] [C] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 762,48 euros révisable, à compter du 1er mai 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,
CONDAMNE Madame [B] [C] au paiement des dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,
CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 2 juillet 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE