TJ 97411, 2 juill. 2026, RG 25/00809

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00809 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJEG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Mme [V] [K] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [M] [D] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne
Madame [M] [U] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Avril 2026

DÉCISION :

Contradictoire
EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 2] (SHLMR) a donné à bail à Madame [S] [M] [U], selon contrat de location du 23 mars 1995, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], bâtiment S, [Adresse 6] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 2711,90 F, charges comprises.
Par avenant en date du 12 février 2014, il a été convenu que le bail continuera au profit de Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D].
Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été délivré à Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D], pour la somme en principal de 1.872 euros correspondant aux loyers et charges impayés.
Par assignation en date du 12 septembre 2025, la SHLMR a fait citer Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D],
- condamner solidairement Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.293,96 euros outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,
- condamner solidairement Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 729,22 euros révisable jusqu’à libération complète des lieux,
- condamner solidairement Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025, mise en délibéré au 5 février 2026 et fait l’objet d’une réouverture des débats au 2 avril 2026.
Le 19 septembre 2025, Madame [E] [M] [U], épouse [S], a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 2].
Le 30 octobre 2025, la commission a déclaré le dossier recevable et décidé de son orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Le 31 mars 2026, avec effet de la mesure au 29 janvier 2026, la commission a décidé d’effacer la créance de la SHLMR d’un montant de 5.085,94 euros.
A l’audience du 2 avril 2026, la SHLMR a maintenu ses demandes, précisé que sa créance arrêtée au 1er avril 2026 n’est plus que de 272,37 euros compte tenu de l’effacement d’une partie de la dette locative suite à la décision de la commission de surendettement, demande que le montant de la dette effacée, soit 5.085,94 euros, soit réglé par Madame [S] [P] [M] [D] qui n’a pas déposé de dossier de surendettement.

Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] ont comparu et n’ont pas fait de remarque particulière.
La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui en accusé réception le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.
En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [S] [P] [M] [D] par courrier du 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2025, conformément aux dispositions précitées
L’action de la SHLMR est recevable.
SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 23 mars 1995, modifié par avenant du 12 février 2014, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] le 2 avril 2025, pour la somme en principal de 1.872 euros.
Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont légalement réunies au 2 juin 2025.
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION
La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 2 juin 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.
SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
Il convient de rappeler que le 19 septembre 2025, Madame [E] [M] [U], épouse [S], a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 2].
Que le 30 octobre 2025, la commission a déclaré le dossier recevable et décidé de son orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Que le 31 mars 2026, la commission a décidé d’effacer la créance de la SHLMR à hauteur de 5.085,94 euros.
Que du fait de cet effacement, la créance de la SHLMR arrêtée à la somme de 5.358,31 euros au 1er avril 2026, est réduite à la somme de 272,37 euros.
Qu’après soustraction des frais pour « Pén.Enq.bi » de 22,86 euros non justifiés qui resteront à la charge du bailleur, la créance de la SHLMR est de 249,51 euros.
Par suite à l’avenant au contrat de bail signé le 12 février 2014, Madame [S] [P] [M] [D] devenant cotitulaire du bail est tenue solidairement avec Madame [E] [M] [U] au paiement du loyer et des charges.
Par principe, en cas d’effacement de la dette locative, le bailleur ne peut réclamer au locataire de son choix le paiement de la dette effacée, seul un garant ou une caution pouvant être tenu de le faire.
N’étant ni caution, ni garant, Madame [S] [P] [M] [D] ne peut être poursuivie par la SHLMR en règlement de la dette qui a été effacée.
Au vu de ce qui précède, Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] seront condamnés solidairement à verser à la SHLMR la somme de 249,51 euros, montant des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er avril 2026.
SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)
L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par la SHLMR que Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
En conséquence, il a lieu de leur accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En l’espèce, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant un délai de deux ans après la date de décision d’effacement de la dette, soit jusqu’au 31 mars 2028.
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.
Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] et celles-ci seront condamnées solidairement à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 729,22 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En équité, il n’y a pas lieu de condamner solidairement Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SHLMR sera déboutée de ce chef de demande.
Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D], qui succombent auront à supporter solidairement la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des frais déjà réglés par les locataires ou de ceux étant inclus dans le montant de la créance qui a été effacée.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 1995, modifié par avenant du 12 février 2014, entre la SHLMR, Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] [Localité 5], sont réunies au 2 juin 2025,
CONSTATE que le 19 septembre 2025, Madame [E] [M] [U] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 2] pour qu’il soit statué sur sa situation de surendettement,
CONSTATE que le 30 octobre 2025 la commission de surendettement a déclaré le dossier recevable et décidé de son orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,
CONSTATE que le 31 mars 2026, la commission a décidé d’effacer la créance de la SHLMR à hauteur de 5.085,94 euros,
CONDAMNE solidairement Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] à verser à la SHLMR la somme de 249,51 euros, montant des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er avril 2026.

DIT que Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] pourront s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 5 mensualités de 42 euros chacune et une 6ème mensualité de régularisation de 39,51 euros,
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois dans le mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 31 mars 2028, soit pendant une période de deux ans suivant la décision d’effacement de la dette locative,
DIT que le bail sera maintenu si le loyer et les charges sont réglés pendant cette période de deux ans,
DIT qu’à défaut, le bail sera automatiquement résilié et la procédure d’expulsion pourra être reprise,
DANS CE CAS ET EN CONSEQUENCE :
AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de dix jours et deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,
CONDAMNE solidairement Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 729,22 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,
DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE solidairement Madame [E] [M] [U] et Madame [S] [P] [M] [D] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des frais déjà réglés à ce titre,
CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 2 juillet 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE