TJ 97411, 2 juill. 2026, RG 25/01125

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01125 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HM42

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par M. [R] [C] (Chargé de contentienx) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Mai 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE [Localité 2] ([U]) a donné à bail à Madame [X] [W], selon contrat de 7 décembre 2016, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 694,55 charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [X] [W], à la demande de la [U], pour la somme en principal de 1.128,99 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.
Par assignation en date du 18 décembre 2025, la [U] a fait citer Madame [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [X] [W],
- condamner Madame [X] [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.390,31 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,
- condamner Madame [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 781,58 euros révisable, de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Madame [X] [W] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [X] [W] aux dépens.
L’affaire appelée la première fois à l’audience du 5 février 2026 a été renvoyée à celle du 7 mai 2026.
A cette date, la [U], dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 1.633,88 euros.
La [U] s’oppose à l’octroi de délai de paiement à sa locataire.
Madame [X] [W], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui en accusé réception le 23 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.
En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la [U] justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [X] [W] par courrier du 30 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2025, conformément aux dispositions précitées.
L’action de la [U] est recevable.
SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 7 décembre 2016 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [X] [W] le 18 août 2025, pour la somme en principal de 1.128,99 euros.
Ce commandement étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 octobre 2025.
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION
La [U] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [X] [W] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 18 octobre 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.
SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
La [U] produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais pour « Pen.Enq.bi» de 30,48 euros non justifiés, qui resteront à la charge du bailleur, des frais de poursuite de 90,96 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [X] [W] est débitrice de la somme de 1.512,44 euros au 1er mai 2026.
Madame [X] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester la créance de la [U] dans son principe ou son quantum.
En conséquence, il convient de la condamner à payer à la [U] la somme de 1.512,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mai 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 18 décembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.390,31 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)
L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, à défaut de reprise du règlement intégral du loyer courant avant la date d’audience et en l’absence de Madame [X] [W] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.
En conséquence, il y a lieu de prononcer son expulsion.
Madame [X] [W] sera également condamnée à verser à la [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 781,58 euros révisable, à compter du 2 mai 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [X] [W] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La [U] sera donc déboutée de ce chef de demande.
Madame [X] [W], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, étant précisé que le coût du commandement de payer a été réglé par la débitrice.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2016, entre la [U] et Madame [X] [W], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies au 18 octobre 2025,
CONDAMNE Madame [X] [W] à verser à la [U] la somme de 1.512,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mai 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 18 décembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.390,31 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,
DIT n’y a voir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [X] [W],
EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [X] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
AUTORISE la [U] à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [W], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [X] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification à Madame [X] [W] d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,
CONDAMNE Madame [X] [W] à verser à la [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 781,58 euros révisable, à compter du 2 mai 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,
DEBOUTE la [U] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,
CONDAMNE Madame [X] [W] au paiement des dépens, en ce compris, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,
CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 2 juillet 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE