TJ 97411, 22 juin 2026, RG 26/00241

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00241 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HPRC

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :
- [H] [Q]
- [P] [N] épouse [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS
COUR D’APPEL DE SAINT-[H] DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-[H]

---

JUGEMENT DU 22 JUIN 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] REP/ SON SYNDIC LA SARL [Z]
[Adresse 2]
[Localité 2] ([Localité 1])
représenté par Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-[H] DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Madame [P] [N] épouse [Q]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,
En présence de [K] [T], auditeur de justice,

Assistés de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Mai 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Q] et Madame [P] [N] épouse [Q], ci-après les consorts [Q], sont propriétaires du lot n°0209 de la [Adresse 1] située au [Adresse 4].

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont les consorts [Q].

La mise en demeure de payer qui leur a été adressée le 15 octobre 2025 n’a pas été suivie d’effet.

C’est dans ce contexte que, par actes séparés de commissaire de justice délivrés le 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL [Z], a fait assigner les consorts [Q] devant le tribunal de proximité de SAINT-[H] DE LA REUNION aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 8.631,95 euros, soit la somme de 8.186,15 euros au titre des charges de copropriété impayées et 445,80 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 13 juillet 2006, outre les intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;
- leur condamnation à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;
- leur condamnation solidaire à lui payer la somme la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que leur condamnation solidaire aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 18 mai 2026.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL [Z], représenté par son conseil, fait valoir que les consorts [Q] sont propriétaires d’un lot de copropriété au sein de ladite résidence, qu’ils sont débiteurs de charges de copropriété et que la mise en demeure datée du 15 octobre 2025 est restée sans effet utile. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite en conséquence le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 10.471,50 euros arrêtée au 12 mai 2026, décompte à l’appui.

Monsieur [H] [Q] et Madame [P] [N] épouse [Q], parties défenderesses, respectivement assignées à domicile et à personne, ne sont ni présents ni représentés à l’audience du 18 mai 2026.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l'article 473 du même code prévoit que lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Monsieur [H] [Q] et Madame [P] [N] épouse [Q], régulièrement assignés resepctivement à personne et à domicile, ne sont ni présents ni représentés à l’audience du 18 mai 2026.

La décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Aux termes de l'article 35 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précitée : « Le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. »

En conséquence, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, prévus par lettre simple ou par voie électronique sous réserve de l’accord du copropriétaire concerné, par l’article 35-2 du même décret, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit notamment produire au soutien de sa demande :

- un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette,
- les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budgets prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels,
- les comptes individuels des copropriétaires débiteurs,

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit notamment à l'appui de sa demande :

- un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de Monsieur [H] [Q] et Madame [P] [N] épouse [Q] du lot considéré ;
- le contrat de mandat du syndic conclu le 12 juin 2025 pour une durée de 36 mois à compter du 1er octobre 2025 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 31 mai 2021, du 17 novembre 2021, du 14 juin 2022, du 13 juin 2023, du 11 juin 2024, du 24 octobre 2024 et du 12 juin 2025 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;
- les appels de fonds pour la période allant de avril 2021 à mars 2026 ;
- une mise en demeure datée du 15 octobre 2025, distribuée le 29 octobre 2025 ;
- un décompte de début de dette arrêté au 1er janvier 2026 et un décompte actualisé au 12 mai 2026.

A titre liminaire, il convient de noter que la demande d’actualisation de la créance porte sur des charges échues postérieurement à l’assignation qui ne figuraient donc pas dans la demande initiale. Les défendeurs étant non comparants et non représentés et le demandeur ne leur ayant pas signifié ses demandes additionnelles et pièces nouvelles, l’affaire sera jugée en l’état de l’assignation.

Les procès-verbaux d’assemblée générale révèlent, d’une part, l’approbation successive des comptes de la copropriété et la fixation des budgets prévisionnels pour chaque exercice, et, d’autre part, la réalisation de divers travaux dans les parties communes. Ces travaux, ainsi que les honoraires de syndic approuvés à cette occasion, ont été financés par des appels de fonds prévisionnels répartis au prorata des tantièmes de chaque lot, conformément à la clé de répartition.

Dans ce contexte, les charges de copropriété réclamées aux consorts [Q] portent sur la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2026. Le décompte produit par le syndicat fait apparaître un solde de charges de copropriété dû par les défendeurs de 7.874,08 euros pour cette période, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés infra.

Eu égard à l’absence de contestation sérieuse de la part des débiteurs quant à la régularité de ces charges, à la cohérence entre les comptes de copropriété approuvés, les travaux votés et le relevé de compte, les seules charges pouvant être imputées aux consorts [Q] s’élèvent ainsi à la somme de 7.981,45 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [H] [Q] et Madame [P] [N] épouse [Q] à payer la somme de 7874,08 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et de travaux impayées avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la lettre recommandée, soit le 29 octobre 2025.

Il convient également de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l'article 1343-2 du Code civil et d'ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la demande, soit le 4 mars 2026.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de pEn application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l’espèce, l’activité du syndic en vue de la mise en recouvrement des charges dues par un copropriétaire constitue un acte d’administration courante de la copropriété, relevant de ses fonctions de base. Les frais de recouvrement ne sont donc nécessaires au sens de l’article 10-1 que s’ils sortent de cette gestion courante, traduisent des diligences réelles, inhabituelles et effectivement utiles pour obtenir le paiement d’une créance justifiée, et interviennent après une mise en demeure régulière.

À cet égard, il y a lieu d’écarter l’ensemble des sommes antérieures à la mise en demeure par avocat du 15 octobre 2025 qui ne correspondent qu’à la constitution et au suivi administratif du dossier et non à des diligences de recouvrement nécessaires imputables aux seuls copropriétaires défaillants.

Ainsi, les seuls frais pouvant être mis à la charge des consorts [Q] s’élèvent à la somme de 40 euros, correspondant au coût de la mise en demeure par lettre recommandée, montant fixé au contrat type de syndic du 12 juin 2025 versé aux débats.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que les consorts [Q] présentent, de manière récurrente depuis de nombreuses années, des impayés de charges de copropriété et de travaux qui leur ont d’ailleurs valu une condamnation en justice le 26 novembre 2018 à payer au même syndicat de copropriétaires des charges de copropriété à hauteur de 1.025,46 euros arrêtée au 31 octobre 2018.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.
La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

SUR LES DEMANDES AU TITRE DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET LES DÉPENS :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les parties défenderesses, qui succombent, seront condamnées aux dépens, ainsi qu’à verser une somme de 800 euros au demandeur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS