TJ 97411, 22 juin 2026, RG 26/00269

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00269 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HPYG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :
- [T], [V] [S]
- [Z] [B] [M] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 22 JUIN 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

E.U.R.L. [I] IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T], [V] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 4] ([Localité 2])
comparant en personne

Monsieur [Z] [B] [M] [S]
[Adresse 6]
[Localité 5] ([Localité 2])
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,
En présence de [N] [O], Auditeur de justice

Assistés de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Mai 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 2 janvier 2023, Monsieur [L] [C] a donné à bail à Monsieur [T] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] [Adresse 8] - [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 590 euros, charges comprises.

Dans le cadre de ce bail, le 2 janvier 2023, Monsieur [Z] [S] s'est porté caution solidaire de Monsieur [T] [S].

Les 23 octobre 2025 et 6 novembre 2025, le bailleur a adressé respectivement à son locataire et à la caution un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 3.308,03 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 19 et 16 février 2026, l'EURL [I] a fait assigner respectivement Monsieur [T] [S] et Monsieur [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, son prononcé pour défaut de paiement répété des loyers ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [S], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [T] [S] ;
- la condamnation in solidum de Monsieur [T] [S] et de Monsieur [Z] [S] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.214,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.489,74 euros ;
- leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- le débouté de Monsieur [T] [S] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

L'affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 18 mai 2026.

L'EURL [I], représenté par BOURBON AVOCATS, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 7.847,25 euros. Elle s'oppose tant à l'octroi de délais de paiement au locataire, qui n'a pas repris le paiement intégal du loyer avant l'audience, qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Monsieur [T] [S], comparant en personne, a reconnu le principe de la dette locative et expliqué avoir rencontré des difficultés passagères. Il a confirmé qu'il n'avait pas repris le paiement intégral du loyer et a sollicité des délais de paiement.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 16 février 2026 à personne, Monsieur [Z] [S] n'est ni présent ni représenté à l'audience.

Un bordereau de carence établi par le département dans le cadre de la prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience, le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous fixés par le département.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l'article 473 du même code prévoit que lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Monsieur [T] [S] a régulièrement comparu à l'audience du 18 mai 2026.

Monsieur [Z] [S], régulièrement cité à sa personne, n'est ni présent ni représenté à l'audience du 18 mai 2026.

La décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] DE [Localité 2] par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique électronique du 23 février 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, l'EURL [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier en date du 5 novembre 2025, réceptionné le 6 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 2 janvier 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et ce délai a été signifié à Monsieur [T] [S] le 23 octobre 2025 et à Monsieur [Z] [S] le 6 novembre 2025, pour la somme en principal de 3.308,03 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 23 décembre 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

L'EURL [I] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [T] [S] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 23 décembre 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L'EURL [I] réclame à l'audience la somme de 7.847,25, frais de procédure à déduire.

Elle produit aux débats un décompte actualisé en date du 12 mai 2026, communiqué à Monsieur [T] [S] à l'audience, dont il ressort que ce dernier est débiteur de la somme de 7.847,25 euros à la date du 12 mai 2026.

Monsieur [T] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Monsieur [Z] [S], non comparant à l'audience, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [S] et Monsieur [Z] [S], ès qualité de caution, à payer à l'EURL [I] la somme de 7.847,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 12 mai 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3.308,03 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À défaut de preuve de la reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu d'accorder à Monsieur [T] [S] des délais de paiement. Il sera débouté de cette demande.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [T] [S] et Monsieur [Z] [S] ès qualité de caution seront également solidairement condamnés à payer à l'EURL [I] une indemnité d’occupation mensuelle de 639,14 euros révisable, à compter du 1er juin 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [S] et Monsieur [Z] [S], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EURL [I], Monsieur [T] [S] et Monsieur [Z] [S] seront solidairement condamnés à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,