TJ 42218, 9 juill. 2026, RG 26/00952

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00952 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JEIG

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 12 Mai 2026

ENTRE :

Société [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Madame [B] [M], directrice de la gestion locative, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [A] [P]
né le 10 Mars 2002 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3] ([Localité 2])

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat signé électroniquement le 27 juillet 2020, la société LE TOIT FORÉZIEN a donné à bail à Monsieur [A] [P] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 227,20 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 227,20 euros.

Par courrier simple du 22 octobre 2025, la société LE TOIT FOREZIEN a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

La société LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer à Monsieur [A] [P], par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 2371,88 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société LE TOIT FOREZIEN a fait assigner Monsieur [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, lui demandant :
- de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’assurance, par le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et à défaut la prononcer ;
- ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;
- supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative faisant courir tout risque sur l’immeuble ;
- condamner Monsieur [A] [P] au paiement des sommes suivantes :
3419,21 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’au départ effectif des lieux ; 350,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance locative et de payer les loyers, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.
La société LE TOIT FOREZIEN a notifié l’assignation à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 4 février 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier du Tribunal avant l’audience.

L’audience s’est tenue le 12 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la société LE TOIT FOREZIEN, représentée par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, expose que Monsieur [A] [P] justifie désormais de la souscription d’un contrat d’assurance multirisques habitation. Elle indique se désister, dès lors, de sa demande principale à ce titre tout en maintenant l’ensemble de ses autres demandes, après avoir actualisé sa créance locative à la somme de 3193,39 euros, arrêtée au 30 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse. Elle ajoute que Monsieur [A] [P] respecte le plan d’apurement mis en place en février 2026 à hauteur de 157 euros par mois, en sus du loyer courant, et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, sollicités par le locataire. S’agissant des travaux évoqués par ce dernier, elle affirme qu’aucun relogement n’a été proposé car le locataire pouvait encore occuper son appartement, et qu’au surplus, il avait été prévenu à l’avance.

Monsieur [A] [P], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 157 euros par mois, en sus du loyer courant. Il explique que suite à la démolition d’un mur de la chambre, il a été contraint d’être hébergé ailleurs durant un temps, ce qu’il estime anormal.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société LE TOIT FOREZIEN justifie avoir notifié l’assignation le 4 février 2026 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 22 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 27 juillet 2020 prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La société LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer à Monsieur [A] [P], par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 2371,88 euros, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement.

Il ressort du décompte locatif produit que Monsieur [A] [P] n’a pas réglé la somme de 2371,88 euros visée au commandement dans le délai de deux mois.

Dès lors, la société LE TOIT FOREZIEN est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la société LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 30 avril 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus), échéance du mois d’avril 2026 incluse, à la somme de 3193,39 euros.

Au regard de l’ensemble des justificatifs fournis et notamment du décompte détaillé produit, il convient de déduire de ce montant les sommes suivantes, lesquelles ne sont pas justifiées :
— des « frais de poursuites/corresp. », à hauteur de 6,08 euros, pour le mois d’octobre 2023,
— des « frais de poursuites/corresp. », à hauteur de 6,09 euros, pour les mois d’octobre et de décembre 2025,
— des « frais de rejet », à hauteur de 4 euros, à 5 reprises,
— une « Pénalité OPS », à hauteur de 7,62 euros, à 2 reprises,
soit la somme totale de 53,50 (6,08 + 6,09 x 2 + 4 x 5 + 7,62 x 2) euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la société LE TOIT FOREZIEN est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 3139,89 (3193,39 - 53,50) euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [A] [P] à payer à la société LE TOIT FOREZIEN la somme de 3139,89 euros, actualisée au 30 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [A] [P] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de régler le loyer résiduel, outre la somme de 157 euros par mois en paiement de l’arriéré locatif.

En l’espèce, l’analyse du décompte locatif versé aux débats atteste que depuis plusieurs mois, et avant la date d’audience, Monsieur [A] [P] a repris le versement intégral du loyer courant et des charges locatives afférentes.

Au surplus, à l’audience, les parties s’accordent pour une validation judiciaire d’un plan d’apurement à hauteur de 157 euros par mois en sus du loyer courant.

Dans ces circonstances, il convient de favoriser le maintien dans les lieux en suspendant les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [A] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant additionnellement à son loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 157 euros par mois pendant 19 mois, la 20ème mensualité équivalent au solde de la dette, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ce qui signifie que si les échéances sont honorées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

Dans ce cas, faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [A] [P] pourra en être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, délivré en application de la présente décision et conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec en tant que de besoin le concours de la force publique.

En outre, du fait de l’occupation sans droit ni titre, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux

Concernant la demande du bailleur de suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, il convient de rappeler que l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier la suppression de ce délai. Il n’est pas démontré que le maintien temporaire de l’occupant dans les lieux porterait une atteinte grave ou immédiate aux droits du propriétaire ni la mauvaise foi de Monsieur [A] [P].

Dès lors, la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [A] [P] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer les loyers du 30 octobre 2025, de l’assignation du 3 février 2026 ainsi que des dénonciations à la préfecture de la [Localité 2] et à la CCAPEX.

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,