TJ 74010, 16 juill. 2026, RG 25/00914

Expéditions le : Minute n° 26/00234

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00914 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4IJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSES

Madame [Z] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Vanessa PONTIER, avocat au barreau d’ANNECY - 119

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 20246001954 du 21/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Madame [L] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Vanessa PONTIER, avocat au barreau d’ANNECY - 119

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 20246001953 du 21/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

DÉFENDERESSE

Société [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Mathilde AUGUSTIN de la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY - 29

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Juillet 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 juin 2021, la SCCV [Adresse 2] a donné en location à Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] un logement meublé situé [Adresse 4]).

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la SCCV [Adresse 2] a fait sommation aux locataires de respecter la destination des biens loués, compte tenu de l’exercice d’une activité commerciale de restauration à emporter.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, la SNC [Adresse 2] a donné congé à Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] pour le 15 juin 2025, aux fins de vendre le logement.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 avril 2025, Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] ont fait assigner la SNC [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], aux fins de voir notamment constater que le logement qu’elles occupent est insalubre et en conséquence, condamner le bailleur à procéder à des travaux de remise en état et à les indemniser des préjudices résultant de cette situation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025, et renvoyée à plusieurs reprises pour échanges de conclusions et pièces entre les parties.

A l’audience de plaidoirie du 20 mai 2026, chacune des parties est représentée par son conseil.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs conclusions n°2, Mmes [Z] [Q] et [L] [Q] demandent au juge, sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1331-22, L.1331-23, R.1331-32 et R.1331-34 du code de la santé publique, du règlement sanitaire départemental, du décret du 29 juillet 2023, ainsi que des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, de :
constater, dire et juger que le logement occupé par elles au [Adresse 1] à [Localité 4] est dégradé, indécent et insalubre,les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes, condamner la SNC [Adresse 2] à procéder aux travaux de remise en état de la chaudière et du logement conformément aux rapports de visite de l’inspecteur de salubrité du service de l’hygiène de la ville d’[Localité 2] de février 2024 et mai 2025, dans un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir,condamner la SNC [Adresse 2] à leur payer une somme de 14 400 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance subi, correspondant à une réduction de leur loyer mensuel à la somme de 900 euros, depuis le 1er décembre 2023 arrêtée au 31 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2024 (date de la mise en demeure) et jusqu’à parfait paiement,suspendre le paiement des loyers à compter du 1er avril 2025, et ce, jusqu’à ce que les travaux de mise en conformité du logement soient achevés et dûment constatés,ordonner la restitution des sommes versées par les locataires en contrepartie de l’occupation du logement à compter du 1er avril 2025,condamner la SNC [Adresse 2] à leur payer une somme de 2 773,14 euros au titre de leurs préjudices matériels, outre intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2024 (date de la mise en demeure) et jusqu’à parfait paiement,condamner la SNC [Adresse 2] à leur payer une somme de 3 000 euros chacune au titre de leur préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2024 (date de la mise en demeure) et jusqu’à parfait paiement,condamner la SNC [Adresse 2] à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnisation de son entier préjudice corporel,débouter la SNC [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
sur la demande reconventionnelle en validité du congé et en expulsion :
constater, dire et juger que le contrat de location de l’appartement doit être requalifié en bail vide non meublé,constater, dire et juger que le congé pour vendre dénoncé le 10 janvier 2025 est entaché d’irrégularité, de sorte qu’il encourt la nullité,constater, dire et juger que la procédure en expulsion n’a pas été mise en œuvre,débouter la SNC [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
à titre infiniment subsidiaire :
constater, dire et juger que leur bonne foi est établie,leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, et ce à compter de la décision à intervenir,
en tout état de cause :
condamner la SNC [Adresse 2] à payer à Maître [G] [J] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile,écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les demandes de la SNC [Adresse 2],condamner la même aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, Mmes [Q] expliquent qu’ayant constaté la présence de moisissures sur leurs vêtements, les contours de fenêtres et le mobilier, elles ont fait une déclaration de sinistre auprès de leur assureur le 15 décembre 2023, mais que l’expertise ayant retenu que ces moisissures avaient une origine accidentelle comme résultant d’un phénomène de condensation du fait d’une défaillance de la VMC et l’absence d’aération sur les fenêtres, elles n’ont pas été indemnisées. Elles déclarent avoir alors sollicité le service hygiène de la commune qui a constaté le 28 février 2024 que le logement ne respectait pas les règles d’hygiène, ce dont le bailleur a été informé. Elles affirment que le bailleur n’a engagé aucune démarche pour remédier aux difficultés, et ce, malgré un second rapport de ce service le 3 avril 2025, seule la VMC ayant été changée ce qu’elles estiment insuffisant.

Mmes [Q] rappellent qu’elles ont signalé que la chaudière était défectueuse en octobre 2023 et qu’aucune intervention n’a eu lieu avant novembre 2024. Elles affirment que la chaudière a été installée mais qu’elle n’avait pas été mise en marche, malgré des appels de leur part. Elles expliquent que face à l’inertie du bailleur, elles ont fait appel à un technicien afin qu’il actionne la chaudière, mais qu’il a refusé en raison de non-conformités de l’installation.

Les locataires affirment qu’au vu de ces désordres, l’appartement est indécent et insalubre. Elles démentent avoir refusé l’accès au bailleur pour qu’il procède aux travaux de remise en état de l’appartement ou d’allumage de la chaudière.

Elles soutiennent que ces désordres ne peuvent résulter de leur activité de restauration, qui n’a débuté que le 1er décembre 2023, soit 15 jours avant la déclaration de sinistre, et qui n’a pas durée après la mise en demeure de respecter la destination des lieux reçue le 6 mai 2024, soulignant que si les moisissures étaient effectivement dues à cette activité, elles n’affecteraient pas les chambres.

Mmes [Q] considèrent qu’elles ont subi un préjudice de jouissance, l’insuffisance respiratoire de Mme [Z] [Q] ne lui permettant pas de se maintenir dans le logement, au vu de son état, mais également un préjudice matériel affectant leur meubles et vêtements dégradés par la moisissure ainsi qu’un préjudice moral au regard du stress engendré par cette situation.

Enfin, elles exposent que ces conditions de vie sont à l’origine de l’insuffisance respiratoire dont souffre Mme [Z] [Q] constitutif d’un préjudice de santé.

A titre reconventionnel, elles relèvent que le logement mis à leur disposition n’était pas meublé et que le bail ne peut donc être considéré comme tel, de sorte que le congé délivré par le bailleur, en méconnaissance de la législation applicable aux baux non-meublés, est entaché de nullité. Par suite, sa demande d’expulsion est irrecevable en l’absence de commandement de payer et de notification des actes de procédure à la Ccapex et à la préfecture.

Elles ajoutent que Mme [Z] [Q] est âgée de 59 ans et se trouve dans une situation précaire, raison pour laquelle elles sollicitent l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux si leur expulsion était ordonnée. Dans une telle hypothèse, elles demandent également que soit écartée l’exécution provisoire du jugement à intervenir, qui entrainerait des conséquences excessives à leurs égards.

***

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives n°2, la SNC [Adresse 2] demande au juge de :
débouter Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] de l’intégralité de leurs demandes,
reconventionnellement :
juger ses demandes recevables et bien fondées,juger régulier et valide le congé qu’elle a donné à Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] par exploit d’huissiers de justice le 10 janvier 2025,constater la résiliation du bail du 15 juin 2021,ordonner l’expulsion de Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] ainsi que de tous occupants de leur chef du local sis [Adresse 1] à [Localité 5] que faute de ce faire, l’expulsion pourra avoir lieu par tous moyens de droit au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais des expulsées,fixer à la somme de 1 010,99 euros l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera mise à la charge de Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] jusqu’à leur départ effectif des lieux,condamner solidairement Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] à payer à la SNC [Adresse 2] la somme de 6 678,15 euros (somme à parfaire), outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
en tout état de cause :
débouter Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] de l’intégralité de leurs demandes,condamner in solidum Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] aux entiers dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les seules demandes de la SNC [Adresse 2],écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les demandes de Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q].
En défense, la SNC [Adresse 2] affirme que le bail est destiné à l’usage d’habitation, mais que les locataires ont commencé une activité de restauration dès le 18 décembre 2019, ayant enregistré administrativement leur entreprise à l’adresse du logement en décembre 2023, activité qui a continué malgré la sommation de respecter la destination des biens loués du 6 mai 2024 comme en témoignent les référencements sur internet les réseaux sociaux. Elle souligne que c’est seulement après qu’elles ont dénoncé les problèmes d’humidité. Elle rappelle que le logement n’est pas adapté à une activité de restauration ayant lieu 6 nuits par semaine, ce qui est à l’origine des dégradations.

Elle rappelle avoir tenté à de nombreuses reprises de joindre les locataires pour remédier à l’absence de réglette d’aération sur les fenêtres et de détalonnage des portes, Mmes [Q] n’ayant jamais répondu à ses demandes. Elle précise que la VMC a été réparée le 29 mai 2024.

Concernant le chauffage, la SNC [Adresse 2] expose que Mmes [Q] ont congédié le plombier en charge de l’installation de la chaudière, en lui disant qu’elles mettraient elles-mêmes les radiateurs en marche, affirmant avoir mandaté un plombier lorsqu’elle a été avertie des non-conformités de l’installation, afin d’y remédier.

Par ailleurs, la SNC [Adresse 2] soutient que l’intégralité des préjudices évoqués par les locataires sont dépourvus de preuve établissant un lien de causalité avec l’appartement, voire leur existence même.

La SNC [Adresse 2] explique que la qualification du bail en meublé n’a jamais posé de difficulté pendant toute la durée du bail, les locataires ne l’ayant jamais contestée antérieurement. Elle déplore que les locataires occupent toujours les lieux et s’estime donc bien fondée à solliciter leur expulsion, sans qu’il leur soit attribué de délai supplémentaire puisqu’elles ne sont pas en situation de précarité, ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 010,99 euros par mois, outre le paiement des arriérés de loyers.

Elle considère qu’aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

En préambule, la société [Adresse 2] justifie de la transformation de sa forme juridique, anciennement SCCV devenant SNC, décidée par délibération de son assemblée générale du 3 juin 2022.

Selon les dispositions de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur l’état du logement

Selon les dispositions de l'article 6 alinéas 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé […]. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale […].

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu’un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, et notamment :
assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;posséder des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement dont la nature et l'état de conservation et d'entretien ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;comprendre des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements, en bon état d'usage et de fonctionnement ;permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Par ailleurs, l’article R.171-11 du code de la construction et de l’habitation dispose que tout logement compris dans un bâtiment d'habitation au sens de l'article R. 111-1 doit pouvoir être chauffé et pourvu d'eau chaude sanitaire moyennant une dépense d'énergie limitée, selon les conditions prévues par les dispositions des articles R. 172-4, R. 172-5. R. 172-11 et R. 172-12. Les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18°C la température au centre des pièces du logement. Ils comportent des dispositifs de réglage automatique du chauffage qui permettent notamment à l'occupant d'obtenir une température inférieure à 18°C.

Concernant l’humidité et les moisissures

En l’espèce, il est constant qu’à la prise de possession des lieux par les locataires, le logement était globalement en bon état, certains éléments étant notés comme en état moyen, avec des quelques trous et tâches sur les murs, des traces d’anciens meubles ou des ampoules hors service, comme cela ressort de l’état des lieux d’entrée du 16 juin 2021. Aucune trace de moisissure n’a été constatée à cette date.

Il est également constant que de l’humidité et des moisissures sont apparues dans les deux années qui ont suivi, ce que ne contestait pas le bailleur puisqu’un constat amiable de dégât des eaux a été conjointement établi pour déclarer l’apparition de moisissures et d’humidité à compter du 15 décembre 2023.

Ces désordres ont également été constatés par la direction hygiène santé senior d’[Localité 2] dans deux rapports de visite réalisées le 28 février 2024 et 3 avril 2025, le premier rapport faisant état de présence de moisissures sur l’encadrement de plusieurs fenêtres, et de moisissures noires sur le mur de la chambre 3, mur humide, qui s’effrite au toucher, ainsi que des dégâts liés à l’humidité ; le second rapport notant l’apparition de moisissures dans la chambre 2, à proximité de la fenêtre et du lit, sur l’encadrement interne et externe de la fenêtre de la salle d’eau, et dans la cage d’escalier.

Le rapport d’expertise diligentée à la demande de l’assureur des locataires suite au constat amiable, sur la base d’une visite du logement réalisée le 29 février 2024, relève également la détérioration des embellissements et du contenu à l’intérieur de l’appartement.

Ces rapports ont été communiqués au bailleur, qui avait également été informé par mail du 3 mai 2024 que la SARL MEYER avait constaté lors du contrôle de la VMC des anomalies sur la quantité et la localisation des entrées d’air sur les menuiseries.

Si la VMC a été réparée, il n’est pas démontré que les réglettes ont été installées sur les fenêtres et que les portes ont été détalonnées, de sorte que les désordres perdurent.

Concernant l’absence de chauffage

Il résulte des pièces du dossier que les locataires ont fait appel à la société Elec Gaz Maintenance en novembre 2023 car la chaudière ne fonctionnait pas, cette société déclarant dans son mail du 22 novembre 2023 que la chaudière était vétuste et que Mme [Q] devait contacter son bailleur pour programmer une intervention afin de réaliser une étude technique en vue de remplacer la chaudière, intervention qui a eu lieu le 8 décembre 2023, le mandataire du bailleur confirmant par mail du 11 janvier 2024 avoir reçu le devis pour le remplacement de l’appareil.

Il n’est pas contesté que la chaudière a été remplacée, le bailleur produisant une facture du 4 novembre 2024 sur la base d’un devis du 13 octobre 2024.

Dans son rapport du 6 mai 2025, le service hygiène de la mairie d’[Localité 2] indique que « la nouvelle chaudière n’a pas été remise en service par l’entreprise mandaté par la locataire, en raison d’une installation non conforme aux règles de l’art qui présenterait un risque », le service notant que le chauffage est assuré par des appareils d’appoint.

Il est ainsi constant qu’en mai 2025, la chaudière ne fonctionnait pas.

Concernant l’imputabilité des désordres

Tous les rapports précités sont unanimes quant à l’origine des problèmes d’humidité et l’apparition des moisissures, qui résultent d’un défaut de renouvellement de l’air provoquant un phénomène de condensation, du fait du dysfonctionnement de la VMC, de l’absence de réglettes d’aération dans les chambres et le séjour, d’un détalonnage des portes insuffisant, de la présence de ponts thermiques inhérents à la construction du bâtiment.

Mmes [Q] reconnaissent qu’elles ont exercé dans le logement une activité de restauration rapide. L’attestation d’immatriculation de l’entreprise individuelle de Mme [I] [Q] mentionne un début d’activité au 18 décembre 2019, l’adresse de l’établissement principal étant fixée au [Adresse 5] à [Localité 2] jusqu’au 1er décembre 2023, puis au [Adresse 1] à [Localité 2], ce qui correspond à l’adresse du bien objet de bail litigieux. L’entreprise était toujours inscrite au Répertoire SIRENE à cette adresse au 21 mai 2025, et ce, malgré la sommation d’avoir à respecter la destination des lieux loués délivrée par le bailleur aux locataires le 6 mai 2024.

Toutefois, ces éléments ne suffisent pas à vérifier si l’activité est toujours exercée, les copies d’écran de sites internet référençant le restaurant « [Adresse 6] [Adresse 7] » à l’adresse du bail ne portant mention d’aucune date et les 2 avis de clients datant d’août 2024.

De même, il n’est pas possible sur cette base de déterminer l’ampleur de cette activité de restauration ni la fréquence de celle-ci. Si le bailleur produit une capture d’écran relative aux horaires d’ouvertures du restaurant « [Adresse 6] [Adresse 7] » à raison de 6 nuits par semaine, seuls 2 avis clients sont produits aux débats sans autre élément, notamment sur la fréquence des allers et venues dans l’immeuble pour venir chercher les plats, étant relevé que les rapports du service salubrité ou de l’assureur ne mentionnent jamais une telle activité.

A l’inverse, ces rapports et particulièrement le dernier établi par le service de la ville d’[Localité 2] le 6 mai 2025, font état de moisissures présentes également sur les murs extérieurs et les parties communes, qui ne sauraient résulter d’une activité de cuisine dans le logement. Si celle-ci a pu contribuer à l’aggravation des désordres au sein de l’appartement, cela n’aurait pas été le cas si les dispositifs d’aération et de chauffage du logement avaient été opérationnels.

Enfin, le bailleur ne peut valablement reporter la faute sur les locataires en affirmant qu’elles ont fait obstacle à l’intervention de professionnels pour remédier aux désordres, alors même qu’elles ont sollicité l’agence à plusieurs reprises, qu’elles ont fait intervenir leur assureur ainsi que le service hygiène de la mairie, et que la chaudière a pu être remplacée. Le bailleur ne démontre pas les avoir mises en demeure de laisser accès au logement à des ouvriers pour détalonner les portes ou installer des réglettes d’aération sur les fenêtres, ou pour procéder au nettoyage des moisissures.

De plus, le bailleur soutient que l’absence de chauffage résulte du comportement de la locataire, qui a refusé que le plombier termine son travail en purgeant les radiateurs, car elle souhaitait réaliser elle-même la mise en service.

Or, d’une part, les captures d’écran qu’il verse aux débats ne sauraient suffire à démontrer que les locataires ont empêché le technicien d’accéder à la chaudière, aucun élément ne permettant de vérifier l’auteur et la date de ces messages.

Au surplus, la société Elec Gaz confirme, dans un mail du 27 mars 2026, que son technicien intervenu le 2 décembre 2024 pour procéder à la mise en route de la nouvelle chaudière « n’a pas pu procéder à la mise en service de l’appareil en raison de non conformités majeures imputables à l’installation réalisée par le prestataire initial », la société listant lesdites non conformités (absence de sonde extérieure et de sonde d’ambiance, prise d’air dans la pièce non conforme, absence d’évacuation et neutralisation des condensats au tout à l’égout, absence de disconnecteur de remplissage), qui n’ont rien à voir avec la seule purge des radiateurs.

Enfin, il convient de relever que le mandataire du bailleur, par mail du mail 20 mai 2025, transmet à la société [A] [H] le rapport de la société Elec Gaz faisant état des non conformités, insistant sur la nécessité de mettre en route cette chaudière pour que Mme [Q] puisse souscrire un contrat de maintenance « au plus vite ».

Le dysfonctionnement de la chaudière est donc bien imputable au bailleur. L’absence de chauffage a nécessairement contribué à aggraver la présence d’humidité et l’apparition des moisissures résultant du défaut d’aération du logement.

Il y a donc lieu de considérer que les désordres d’humidité et de moisissures sont imputables au bailleur.

Concernant l’indécence du logement

En mai 2025, le rapport du service hygiène relève plusieurs non conformités, au règlement sanitaire départemental en ce qui concerne l’absence de ventilation, et au décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 en ce qui concerne la présence de moisissures et dégâts liés à l’humidité dans le logement et les parties communes, le détalonnage insuffisant des portes et l’absence de chauffage fixe. Il conclut que « les causes d’humidité doivent être recherchées et il doit y être remédié dans les plus brefs délais », préconisant par ailleurs le nettoyage des moisissures dans la chambre 3 et la cage d’escalier « par un professionnel selon le protocole de sécurité de l’[Localité 6] ».

A ce jour, le bailleur ne démontre pas qu’il a engagé des démarches dans ce sens.

En conséquence, il y a lieu de constater que le logement ne répond pas aux critères de décence fixés par l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité, étant rappelé qu’un logement ne peut être qualifié d’insalubre qu’en vertu d’un arrêté d’insalubrité.

***

Bien que la demande du bailleur soit formulée à titre reconventionnel, il apparaît nécessaire d’apprécier préalablement la validité du congé délivré, la persistance ou non du contrat de bail ayant une incidence sur les demandes des locataires au titre notamment des travaux de remise en état du logement et des préjudices en résultant de l’indécence du logement.

Sur la validité du congé délivré par le bailleur et l’expulsion des locataires

Il est constant que le bailleur a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, un congé pour vendre à effet du 15 juin 2025 et que ces dernières se sont maintenues dans les lieux.

Mmes [Q] contestant la qualification de meublé mentionnée au bail et donc la validité du congé délivré en application des textes y afférents, il convient au préalable d’apprécier la nature du bien loué.

Concernant la nature du bien loué et la demande de requalification du bail meublé en bail classique

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme étant un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Selon le décret du 31 juillet 2015, le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° [Localité 7] ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.

Il convient de rappeler que suite à la signature d’un bail mentionnant expressément la nature de meublé, c’est à celui qui conteste celle-ci d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] soutiennent qu’à leur entrée dans les lieux, il n’y avait ni literie, ni vaisselle, ni matériel d’entretien ménager, sans apporter aucun élément pour justifier ou même corroborer leurs affirmations.

En l’absence d’inventaire versé aux débats, il apparaît que l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 16 juin 2021 s’achève par plusieurs pages de photographies, toutes paraphées par les locataires. On y aperçoit notamment, à travers la vitre d’un meuble de la cuisine, plusieurs verres. En outre, on voit clairement un lit dans la chambre 2, avec une couette légèrement surélevée au niveau de la tête, laissant supposer qu’elle recouvre un oreiller. Ces éléments viennent corroborer la qualification de bien meublé inscrite au bail.

De plus, Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] ne démontrent pas avoir contesté la qualification de bail meublé avant la présente procédure, que ce soit en réclamant la fourniture d’un équipement manquant ou pour rectifier le contrat de bail en le qualifiant de non-meublé.

Par conséquent, il convient de constater que le logement est meublé et qu’il n’y a pas lieu de le requalifier le bail autrement.

Mmes [Q] seront donc déboutées de leur demande.

Concernant la régularité du congé

Selon les dispositions de l'article 25-8 I, alinéas 3 à 6, de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Il y a lieu de rappeler que les dispositions de l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 visées par les défenderesses, n’ont vocation à s’appliquer que dans les procédures visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un contrat de bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Leur non-respect n’entache donc pas la recevabilité de la demande d’expulsion.

En l’espèce, le congé délivré le 10 janvier 2025 par le bailleur respecte le délai de préavis ainsi que les modalités de forme et de fond requises par la loi.

Par conséquent, il convient de constater qu’il est régulier et que le bail a donc pris fin le 15 juin 2025, Mmes [Q] étant occupantes sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires et l’octroi d’un délai pour quitter les lieux

Il ressort des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, dès lors que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais peuvent être accordés pour une durée d’un mois à un an, tout au plus.

En l’espèce, les locataires sollicitent l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux, soutenant que Mme [Z] [Q] est âgée de 59 ans et qu’elle se trouve dans une situation médicale et économique précaire.

Or, d’une part, il n’est pas démontré que Mme [Z] [Q] se trouve dans une situation économique précaire et, d’autre part, le fait qu’une locataire soit âgée de 59 ans ne justifie pas à lui seul son maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail.

Par ailleurs, la situation médicale de Mme [Z] [Q] est établie par deux certificats médicaux, qui attestent qu’elle souffre d’une insuffisance respiratoire mais également que le logement litigieux n’est pas adapté à son état de santé, ce qui va à l’encontre de la demande de maintien dans le logement.

Il ne saurait donc être fait droit à leur demande de délai.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner à Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] de libérer les lieux qu'elles occupent de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q], la SNC [Adresse 2] sera autorisée à procéder à leur expulsion, selon les dispositions prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] seront condamnées à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Compte tenu de l’indécence du logement qui perdure à ce jour, il convient de fixer à la somme de 600 euros le montant de cette indemnité.

Sur la demande de travaux de remise en état

Selon les dispositions de l'article 20-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de signature du bail, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’alinéa 3 du même article précise que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le bail est résilié depuis le 15 juin 2025, que Mmes [Q] doivent libérer les lieux dès lors qu’elles n’ont plus de titre pour occuper le bien, et qu’elles sont donc mal fondées à imposer au bailleur de réaliser des travaux pour remédier à l’indécence du logement.

Elles seront donc déboutées de leur demande et de la demande corrélative de suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux.

Sur les demandes d’indemnisation des préjudices

Selon les dispositions de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L'article 1231 du même code prévoit qu’à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 suivant précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Concernant le préjudice de jouissance

Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] sollicitent, en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement, des dommages et intérêts évalués à la somme de 14 400 euros sur la base d’une réduction du loyer mensuel de 900 euros par mois, pour la période allant du 1er décembre 2023 au 31 mars 2025, soit 16 mois, et une suspension des loyers à compter de cette date et jusqu’à réalisation des travaux de remise en état.

Il résulte des développements précédents que l’humidité, les moisissures et l’absence de chauffage ont effectivement été constatés sur cette période et que les locataires ont adressé au bailleur un courrier recommandé avec AR le 20 avril 2024 le mettant en demeure de réaliser les travaux pour y remédier.

Si le bailleur a engagé des démarches pour réparer la VMC et changer la chaudière, il est néanmoins établi que les désordres se sont aggravés sur la période considérée, comme en atteste le second rapport de la mairie du 6 mai 2025.

Les locataires n’ont pas pu user du bien dans des conditions normales, l’humidité et les moisissures impactant non seulement les murs, mais également leurs meubles et vêtements, le défaut de chauffage ayant perduré pendant deux hivers, ces conditions étant d’autant plus difficiles pour Mme [Z] [Q] qui souffre d’une insuffisance respiratoire chronique comme en atteste son médecin par certificats des 5 novembre 2024 et 28 avril 2025.

Néanmoins, il est constant qu’elles ont pu continuer à vivre dans le logement, y compris suite à l’aggravation désordres, celle-ci concernant majoritairement les parties communes, ce qui ne justifie pas d’indemniser le préjudice au montant total du loyer, ni même à 90% de celui-ci.

Leur préjudice peut être opportunément évalué à la somme de 400 euros/ par mois sur la période du 1er décembre 2023 au 31 mars 2025, soit une somme de 6 400 euros (400 x 16), et 500 euros par mois pour la période du 1er avril 2025 à la date de résiliation du bail le 15 juin 2025, soit 1 250 euros (500 x 2,5).

Les locataires sont mal fondées à se prévaloir d’un préjudice de jouissance pour la période postérieure à la résiliation du bail, étant rappelé que l’indemnité d’occupation a été fixée en tenant compte de l’état d’indécence du logement. Leur demande de suspension des loyers ne saurait prospérer.

La SNC sera donc condamnée à leur payer la somme de 7 650 euros (6 400 + 1 250) en réparation du préjudice de jouissance subi par Mmes [Q].

Concernant le préjudice matériel

Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] affirment qu’elles ont subi un préjudice en raison de la dégradation de leurs effets personnels, notamment de leurs vêtements, par la moisissure et l’humidité.

En ce sens, elles produisent des photographies sur lesquelles apparaissent des meubles moisis. Or, ces photographies ne sont pas datées et il est impossible de s’assurer qu’il s’agit de leurs meubles, entreposés dans le logement litigieux. En outre, aucun vêtement n’apparaît sur ces images.

Au surplus, elles ne justifient par aucun élément le montant des sommes qu’elles réclament à ce titre.

Par conséquent, Mmes [Q] seront déboutées de leur demande d’indemnisation du préjudice matériel.

Concernant le préjudice moral

Il n’est pas contestable que la situation dans laquelle se trouvent Mmes [Q] du fait de l’état du logement et l’absence de chauffage depuis plus de 2 ans a nécessairement causé un préjudice moral, du fait des nombreuses démarches qu’elles ont dû entreprendre auprès de leur assureur, de la mairie, de l’agence gestionnaire du bien et du bailleur, sans pour autant que la situation ne s’améliore, les contraignants à engager la présente procédure.

La SNC sera donc condamnée à leur payer la somme de 500 euros chacune à titre d’indemnisation.

Concernant le préjudice corporel

Mme [Z] [Q] produit deux certificats médicaux attestant qu’elle souffre d’insuffisance respiratoire et précisant qu’elle devrait vivre dans un habitat exempt d’humidité et de moisissures.

Toutefois, ces éléments ne suffisent pas à considérer que l’état du logement est à l’origine de la pathologie dont elle souffre, faute de précision quant à la date d’apparition de la maladie, ni qu’il aurait entrainé une dégradation de son état de santé.

Par ailleurs, aucun élément n’est produit concernant Mme [L] [Q] qui formule pourtant une demande à ce titre.

Mmes [Q] seront donc déboutées de leur demande sur ce point.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 1er novembre 2025, Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] sont redevables d’une somme totale de 6 678,15 euros.

Cette somme correspond aux loyers dus jusqu’au 15 juin 2025, soit 1 978,82 euros dont il convient de déduire les frais de mise en demeure facturés à 2 reprises (2 x 36 euros), qui ne sont ni des loyers ni des charges. Le bailleur y ajoute les indemnités d’occupation, d’un montant égal à celui du loyer, facturées par pour la période postérieure au 15 juin 2025. Or, cette indemnité d’occupation a été fixée à la somme de 600 euros et la dette locative doit donc être recalculée sur cette base à la somme de 3 300 euros (600 x 5,5 mois).

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] à payer à la SNC [Adresse 2] la somme de 5 206,82 euros (1 978,82 – 72 + 3 300) au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtée au 1er novembre 2025, échéance de novembre incluse.

*
Les parties n’ayant pas sollicité de compensation des créances réciproquement dues, celle-ci ne pourra être ordonnée.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Néanmoins, l’article 514-1 du code de procédure civile permet au juge d’écarter l’exécution provisoire, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la situation ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire. Si toutefois Mme [Z] [Q] et Mme [L] [Q] souhaitaient s’abstenir d’appliquer le présent jugement avant d’avoir exercé une voie de recours, il est rappelé qu’en cas d’appel, l’article 514-3 du code de procédure civile permet de demander au premier président d’arrêter l’exécution provisoire jusqu’à ce que la décision d’appel soit rendue.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Sur les frais du procès

L’ensemble des parties succombant partiellement, elles seront chacune condamnées au paiement de leurs propres dépens.

L’équité commande de débouter toutes les demandes relatives aux frais de procédure non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 20-1, alinéa 3 in fine, de la loi du 6 juillet 1989, la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, afin qu’il soit informé du caractère indécent du logement objet du bail, qui devra être remis aux normes dans l’hypothèse d’une future mise en location postérieurement à la vente.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection,