TJ 74010, 16 juill. 2026, RG 25/01398

Expéditions le : Minute n° 26/00230

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01398 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5WP

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.N.C. L’OREE D’[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS - 46

DÉFENDERESSE

Madame [S] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

comparante en personne

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Juillet 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 14 août 2023, la SNC l’Orée d’[Localité 1] a donné en location à Mme [S] [D] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [S] [D] un commandement de payer la somme de 3 034,24 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, la SNC l’Orée d’[Localité 1] a fait assigner Mme [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1] pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

à titre principal, constater le 24 mai 2025 la résiliation du bail consenti à Mme [S] [D] par le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail, en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié à la locataire le 24 mars 2025,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail précité consenti à Mme [S] [D], aux torts exclusifs de cette dernière,déclarer Mme [S] [D] occupante sans droit ni titre de l’appartement et de la cave objets du bail,condamner Mme [S] [D] à libérer les locaux qu’elle occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef,juger que la SNC l'Orée d'[Localité 1] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [D] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Mme [S] [D] à payer à la SNC l'Orée d'[Localité 1] la somme de 6 099,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 6 juin 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [S] [D] à la SNC l'Orée d'[Localité 1], à compter du 24 mai 2025, à une indemnité d’occupation conforme au loyer et charges prévus au bail et révisable annuellement selon les dispositions de celui-ci, et jusqu’à son départ effectif des lieux et condamner Mme [S] [D] au paiement de ladite somme,condamner Mme [S] [D] à payer à la SNC l'Orée d'[Localité 1] une indemnité de 1 080 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [S] [D] en tous les dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2025 et sa dénonciation à la ccapex,juger, uniquement en cas de contestation, que la décision sera exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.
A l'appui de ses prétentions, la SNC l'Orée d'[Localité 1] expose que les loyers et charges ont cessé d'être honorés et que Mme [S] [D] n'ayant pas régularisé les causes d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la SNC l’Orée d’[Localité 1], représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 9 063,44 euros au 19 mai 2026. Elle déclare que la locataire a repris le paiement des loyers courants, que suite au changement de gestionnaire, les prélèvements de mars et avril ont été rejetés. Elle précise que le montant du loyer est de 1 031,72 euros charges comprises et que si des délais sont accordés, il faut fixer la mensualité à 250 euros pour respecter le délai de 3 ans.

*
Mme [S] [D] comparaît en personne. Elle explique être en difficulté financière depuis le départ de ses enfants, précisant que sa fille est en alternance à [Localité 5] et que son fils vit de nouveau avec elle mais qu’il l’aide peu pour le loyer même s’il travaille. Elle déclare travailler en CDI à l’hôpital pour un salaire net de 2 900 euros et avoir sollicité l’assistante sociale de l’établissement pour bénéficier d’une aide exceptionnelle qui permettrait d’apurer sa dette, ajoutant avoir également fait une demande de prêt à taux zéro.

Elle affirme avoir repris le paiement du loyer courant depuis décembre 2025, mais que suite au changement de gestionnaire, un prélèvement de la totalité de la dette a été fait en mars et avril, qui ont donc été rejetés. Elle sollicite la mise en place de délais de paiement, proposant de payer 200 euros en plus du loyer courant, et la suspension de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion n’a pas été transmis au juge avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 30 juin 2025 pour une première audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail, bien que signé postérieurement au 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur du délai de 6 semaines, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, et qu’un délai identique est accordé par le commandement de payer, lequel sera retenu comme étant plus favorable à la locataire.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 24 mars 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 3 034,24 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 19 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 24 mars 2025 et le 24 mai 2025, aucun paiement n’a été effectué, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti.
Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 25 mai 2025 et que Mme [S] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, la locataire est redevable d’une somme totale de 9 063,44 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de mai 2026.

En conséquence, Mme [S] [D] sera condamnée à payer à la SNC l’Orée d’[Localité 1] la somme de 9 063,44 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 19 mai 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [S] [D] a repris le paiement du loyer courant. En outre, la locataire dispose de revenus lui permettant de rembourser sa dette en supplément du loyer, étant relevé qu’elle a sollicitée une aide financière qui pourrait, si elle lui était accordée, venir apurer la dette.

Mme [S] [D] propose de verser une somme de 200 euros par mois en supplément du loyer, ce qui ne permettra pas un apurement dans le délai de 3 ans prévu par la loi. Toutefois, il apparaît nécessaire de lui permettre d’assurer le règlement du loyer et de faire face à ses charges et dépenses courantes tout en remboursant sa dette, et de prévenir ainsi de nouvelles difficultés financières qui seraient préjudiciables également au bailleur. Il convient donc de faire droit à sa demande, précision étant faite que la dernière mensualité sera élevée et qu’il lui appartiendra d’en anticiper le paiement.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [S] [D] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 200 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [S] [D] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la ccapex, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [S] [D] sera également condamnée à payer à la SNC l’Orée d’[Localité 1] une somme de 1 080 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sur la base de la facture d’avocat produite par le demandeur.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS