TJ 33063, 16 juill. 2026, RG 26/01296

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30G

Minute

N° RG 26/01296 - N° Portalis DBX6-W-B7K-35J2

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 16/07/2026
à Me Valérie MONPLAISIR
l’AARPI [Localité 2] - DE KERLAND

Rendue le SEIZE JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 06 Juillet 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Isabelle LEBOUL, Greffière.

DEMANDERESSE

La S.A. KEOLIS [Localité 1] METROPOLE MOBILITES, société anonyme,
dont le siège social est situé:
[Adresse 1]
[Localité 3],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La SCPI EFIMMO 1, société civile de placement immobilier,
dont le siège social est situé:
[Adresse 2]
[Localité 4],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX

I - FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 25 juin 2026, sur autorisation du président du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 24 juin 2026, la SA KEOLIS [Localité 1] METROPOLE MOBILITES a fait assigner en référé d’heure à heure à l’audience du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 06 juillet 2026, la SCPI EFIMMO 1 afin, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et 1719 et 1720 du code civil, de voir :
- condamner la SCPI EFIMMO 1 à faire cesser le trouble manifestement illicite qu’elle subit en procédant à la remise en état complète et opérationnelle du système de climatisation desservant les locaux loués dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration du délai imparti,
A titre subsidiaire,
- l’autoriser à faire procéder d’urgence, aux frais avancés de la SCPI EFIMMO 1, à la remise en état ou au remplacement du système de climatisation,
En tout état de cause,
- condamner la SCPI EFIMMO 1 à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de procès-verbal de constat dressé le 28 mai 2026 par Maître [R].

La demanderesse expose que la SCPI EFIMMO 1 a donné à bail commercial à la SA KEOLIS [Localité 1] METROPOLE aux droits de laquelle elle vient, des locaux à usage de bureaux situés aux 4ème, 5ème, 6ème, 7ème et 9ème étages de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] ; que le systsème de climatisation desservant ces locaux constitue un équipement commun de l’immeuble et que son entretien, sa réparation et le cas échéant son remplacement incombent exclusivement au bailleur ; qu’à l’été 2025 lors des premiers épisodes de fortes chaleurs, des dysfonctionnements majeurs du système de climatisation sont apparus et le bailleur s’est expressément engagé à procéder au remplacement du système durant l’hiver 2025 ; que cet engagement n’a pas été tenu , la SCPI EFIMMO 1 ayant invoqué le rejet du devis de remplacement par l’assemblée générale des copropriétaires pour justifier son inaction ; que le 29 mai 2026, la rupture d’une pièce technique a cette fois mis le système de climatisation complètement hors service, en plein pic de chaleur, rendant les locaux totalement impropres à leur destination ; que par courrier du 1er juin 2026, elle a mis en demeure la SCPI EFIMMO 1 de procéder, dans un délai de 8 jours, à la remise en état ou au remplacement du système de climatisation, en vain.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 juillet 2026.

Par des conclusions notifiées le 06 juillet 2026, la SA KEOLIS [Localité 1] METROPOLE MOBILITES réitère ses demandes initiales.

Par des conclusions notifiées le 06 juillet 2026, la société EFIMMO 1 demande de voir débouter la société KEOLIS [Localité 1] METROPOLE MOBILITES de l’intégralité de ses demandes et dire que chaque partie conservera ses dépens.

Elle fait valoir que le caractère impropre à sa destination de l’immeuble n’est pas justifié et donc le trouble manifestement illicite n’est pas démontré, qu’elle a respecté ses obligations au titre des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil en ayant mis en place toutes les diligences nécessaires à la réparation de la panne intervenue sur le système de climatisation de l’immeuble et que l’absence de réparation relève d’une cause extérieure qui revêt les caractéristiques de la force majeure à savoir les reports successifs de la date de livraison de la pièce à changer par le fabricant, relancé à plusieurs reprises et l’attente de cette livraison annoncée pour le 1er juillet 2026 et que les travaux de réparation auront effectivement lieu dès la réception de la pièce actuellement en transit.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SA KEOLIS [Localité 1] METROPOLE MOBILITES déplore l’existence d’un trouble manifestement illicite, résultant du manquement non équivoque du bailleur à son obligation légale et contractuelle d’entretenir les locaux loués en état de servir à l’usage prévu en violation des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 14.1 du bail et des températures excessives constatées dans les locaux qui ont entraîné une désorganisation profonde du service, lui causant un dommage imminent au vu des prévisions météorologiques qui annoncent de nouveaux épisodes de fortes chaleurs sur la région bordelaise, qui la contraindront de nouveau, en l’absence de remise en état du système de climatisation, d’exposer ses salariés à des conditions dangereuses, compromettant durablement son organisation opérationnelle et l’exposant à un risque de mise en jeu de sa propre responsabilité en qualité d’employeur.

Il ressort des pièces versées aux débats et des écritures des parties que :
- un dysfonctionnement du système de climatisation a donné lieu à une intervention prévue le 18 juin 2025 et un remplacement de toute l’installation était envisagée durant l’hiver 2025,
- les travaux n’ont pas été engagés suite au vote négatif de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble pour des raisons de coût,
- fin mai 2026, à la suite de sa mise en fonction, le système de climatisation a fait l’objet d’une panne qui l’a mis hors service,
- le 27 mai 2026, suite à la visite d’un technicien, la société UFA a émis un devis d’intervention pour le remplacement d’une pompe de circulation,
- le devis a été validé le jour-même par le syndic de la copropriété, qui a sollicité une commande et une intervention rapides,
- l’intervention du mainteneur était prévue le vendredi 19 ou le lundi 22 juin 2026 suite à la réception de la pièce à remplacer (dont le délai de commande était intialement de 3 semaines à compter du 29 mai), mais le fournisseur de la pièce a annoncé le 22 juin 2026 au matin qu’elle ne serait pas livrée avant le 1er juillet,
- le 1er juillet 2026, la société UFA a indiqué que le fournisseur annonçait que la pompe de circulation était en transit et que dès réception dans leurs locaux, un technicien irait la chercher afin de perdre le moins de temps possible et elle planifierait l’intervention,
- le 28 mai 2026, il a été constaté par commissaire de justice qu’au 9ème étage, la climatisation ne fonctionnait dans aucun bureau et que les relevés de températures dans 4 bureaux et une salle de réunion mentionnaient des températures allant de 30° pour la température ambiante à 44° pour une vitre,
- le 17 juin 2026, il a été constaté par le même commissaire de justice que le relevé des températures dans tous les étages occupés, au sol et au plafond de tous les bureaux et en quelques autres endroits, a révélés des températures allant de 25,2° au sol d’un bureau à 31,2° au plafond de deux bureaux et 48° sur le rebord en métal d’une fenêtre.

Les articles 1719 et 1720 du code civil (et non l’article 14.1 du bail, inexistant) font obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Les températures constatées les 28 mai et 17 juin 2026 dans les locaux loués à usage de bureaux empêchent une jouissance paisible de la chose louée.

De telles conditions matérielles d’occupation des locaux consécutives au dysfonctionnement du système de climatisation de l’immeuble constituent incontestablement un trouble manifestement illicite.

Toutefois, toutes les diligences étant accomplies depuis la survenue de la panne fin mai 2026 pour procéder au remplacement de la pompe de circulation défectueuse et la réalisation des travaux réparatoires de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite, conditionnée à la réception de la pièce sur laquelle le bailleur n’a aucun moyen d’intervenir, étant imminente si ce n’est déjà réalisée à la date de la présente décision, il ne saurait être ordonné au bailleur de procéder, dans un délai de huit jours, à la remise en état complète et opérationnelle du système de climatisation desservant les locaux loués, laquelle ne relève en tout état de cause pas de lui mais de la copropriété, ni accordé au preneur l’autorisation de faire procéder à la remise en état ou au remplacement du système de climatisation aux frais avancés du bailleur.

La SA KEOLIS [Localité 1] METROPOLE MOBILITES sera déboutée de ses demandes.

Les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en ses prétentions, la SA KEOLIS [Localité 1] METROPOLE MOBILITES supportera les dépens de la présente instance et sera déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

DEBOUTE la SA KEOLIS [Localité 1] METROPOLE MOBILITES de ses demandes ;

CONDAMNE la SA KEOLIS [Localité 1] METROPOLE MOBILITES aux dépens.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.