TJ 82121, 21 mai 2026, RG 25/00158

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00158
N° Portalis DB3C-W-B7J-EKZW

Minute : 171/2026

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 21 Mai 2026

[U] [I]

C/

[B] [S]

Expédition revêtue de la
formule exécutoire
délivrée à :

- Me MASSOL (case palais)

Expédition certifiée conforme délivrée à :

- Me ROSSI (case palais)

Le : 16/07/2026
JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX ;

Sous la présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Elodie BASTOUIL, greffier ;
Après débats à l'audience du NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [I]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR :

Madame [B] [S]
[Adresse 4]
Rez-de-chaussée
[Localité 3]

représentée par Maître Isabelle ROSSI de la SELARL AC-AV, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [I] a donné à bail à Mme [B] [S] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 260 euros et une provision sur charges de 30 euros par mois.

Le 21 août 2024, M. [I] a fait délivrer à Mme [S] un congé pour le 31 mars 2025 avec une offre de vente de l’immeuble au prix de 72.680 euros.

Par acte délivré le 11 avril 2025, M. [I] a fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir:
- déclarer le congé valable sur le fond et sur la forme ;
- dire que Mme [S] est occupante sans droit ni titre du logement ;
- ordonner l’expulsion de Mme [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner Mme [S] à payer à M. [I] les sommes suivantes :
- une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises, “outre revalorisation légale” jusqu’au départ effectif des lieux ;
- 500 euros de dommages et intérêts ;
- 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût de l’assignation ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Après trois renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 9 mars 2026, en présence de M. [I] et de Mme [S], représentés par leurs conseils.

M. [I] demande désormais à la juridiction de :
- déclarer valable sur le fond et la forme le congé délivré pour le 31 mars 2025 ;
- dire que Mme [S] est occupante sans droit ni titre du logement ;
- ordonner l’expulsion de Mme [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
- condamner Mme [S] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises, jusqu’au départ effectif des lieux ;
- 2.000 euros de dommages et intérêts ;
- une amende civile de 1.000 euros ;
- 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [S] conclut à :
- la nullité du congé ;
- la condamnation de M. [I] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

A l’appui de ses demandes, M. [I] produit un contrat de bail préimprimé complété à la main, signé par les parties le 27 juillet 2019 et mentionnant une prise d’effet le 1er avril 2019.

Mme [S] se prévaut d’un écrit dont elle produit une photographie tronquée, qui constitue selon elle un contrat de bail en date du 27 mars 2019, dont elle indique qu’il prend effet au 1er avril 2019.

Il apparaît que les parties conviennent de ce que le bail conclu entre elles sur le logement objet du litige a débuté le 1er avril 2019.

Conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le bail initial a débuté le 1er avril 2019 pour s’achever le 31 mars 2022 et a été renouvelé pour une nouvelle durée de trois ans débutant le 1er avril 2022 et s’achevant le 31 mars 2025.

Le congé délivré par M. [I] mentionne expressément que son motif est la vente du bien.

Il désigne le bien, indique que le prix de vente est fixé à 72.680 euros, payable par versement comptant du prix le jour de l’acte authentique devant notaire, “frais à la charge de l’acquéreur”, et contient la notice d’information.

Il a été délivré à Mme [S] par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, soit plus de six mois avant la fin du bail.

Les deux mandats exclusifs de vente confiés à la SAFTI datés du 27 avril 2023 et du 29 janvier 2026 démontrent la réalité de l’intention du bailleur de vendre le bien, le premier contrat étant antérieur à la date du congé litigieux.

Mme [S] est malvenue à soutenir que M. [I] ne recherche pas activement des acquéreurs alors qu’il résulte d’un courrier électronique de l’agence immobilière chargée de la vente que Mme [S] fait obstacle à cette vente en refusant l’entrée des lieux à ce professionnel et en ne répondant que rarement à ses appels, étant ajouté que le maintien de la locataire dans le logement au-delà de la date de fin du bail n’est pas favorable à cette vente puisqu’elle est de nature à dissuader d’éventuels acquéreurs.

Contrairement à ce que soutient Mme [S], l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’impose que le congé soit signifiée à personne, le contraire revenant à permettre au locataire qui refuserait la délivrance d’un acte par commissaire de justice ou de réceptionner une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou de signer le récépissé ou l’émargement de faire obstacle audit congé, étant observé qu’il en va de même pour le congé donné par locataire, qui produit effet dès lors qu’il a été adressé dans les formes prévues indépendamment de sa réception effective par le bailleur lui-même.

S’agissant d’un congé délivré par commissaire de justice, sa délivrance doit respecter les règles applicables en matière de signification d’actes.

Il ressort du procès-verbal de signification de la commissaire de justice, Maître [E] [M], que le 21 août 2024, celle-ci s’est présentée au domicile de Mme [S], qu’elle a vérifié la réalité de ce domicile, dont elle a noté qu’elle résulte de la présence du nom sur la boîte aux lettres et d’une confirmation par un voisin, qu’elle a laissé un avis de passage daté du 21 août 2024 et a ensuite déposé en son étude, ce qui est conforme aux prescription des articles 653 et suivants du code de procédure civile.

Il s’ensuit que le congé est valable sur le fond et sur la forme.

Mme [S] est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er avril 2025 et son expulsion sera ordonnée, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Mme [S] s’étant maintenue dans les lieux au-delà de la fin du bail, elle sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges mensuels dus au dernier jour du bail, sans revalorisation, soit la somme de 290 euros, étant observé que Mme [S] indique, sans être contredite, qu’elle a déjà réglé cette somme chaque mois depuis la fin du bail.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [I] sollicite l’octroi de dommages et intérêts du fait d’être privé de la libre disposition des lieux en raison du refus abusif de Mme [S] de quitter les lieux.

L’occupation des lieux par Mme [S] est d’ores et déjà indemnisée par l’indemnité d’occupation.

M. [I] ne justifie pas d’un autre préjudice, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Seule la juridiction de jugement dispose du pouvoir souverain de prononcer d’office une amende civile, au profit du trésor public, lorsqu’elle estime que l’action du demandeur a été abusive ou dilatoire.

M. [I] n’ayant pas qualité pour formuler cette demande, il en sera débouté.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, comprenant le coût de l’assignation.

A toutes fins utiles, il convient d’indiquer que le coût du congé, qui devait être réglé par le bailleur indépendamment de la présente instance, demeurera à la charge de M. [I].

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de débouter Mme [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles et de la condamner à payer à M. [I] la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :