TJ 87085, 8 juill. 2026, RG 25/00854

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00854 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GQ7H

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM

C/

[U] [S]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 08 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 08 Juillet 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [U] [S]
né le 15 Mai 1974 en GUINÉE
demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 03 Juin 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 08 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 8 octobre 2019, pour une durée d’un an renouvelable, l’OPH [Localité 1] Habitat a donné à bail à Monsieur [U] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 250,74 € outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant correspondant à un mois de loyer hors charges.
Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 20 novembre 2025, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner M.[S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :
▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 971,8 € arrêtée au 23 octobre 225 au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit ;
▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;
▸ le condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 1er juin 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 Juin 2026.

A l'audience susdite, l’OPH [Localité 1] Habitat représenté par son avocat, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement provisionnelle à la somme de 3 707,25 € au 29 mai 2026. Le bailleur expose avoir contesté la décision de la Commission de surendettement de la Haute-[Localité 2] ayant prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M.[S], compte tenu de l’absence de règlement du loyer courant par le locataire depuis le mois de novembre 2025.

M.[S], comparant en personne, n’a pas contesté la dette locative et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire malgré le non-paiement du loyer depuis décembre 2025. Au soutien de sa demande, il expose être à la recherche d’emploi et percevoir l’allocation de retour à l’emploi d’un montant mensuel de 900 €.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.
EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2] par voie électronique le 20 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, l’OPH [Localité 1] Habitat a fait délivrer à M.[S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 984,40 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux pendant une durée de deux mois.

Il ressort des éléments transmis par le bailleur que le dossier de surendettement déposé par M.[S] a été déclaré recevable le 3 mars 2026, soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 11 janvier 2024.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire sont définitivement acquis au 12 mars 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé en date du 29 mai 2026, que M.[S] n'a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers de sorte qu'au titre de la dette locative, le bailleur sollicite la somme de 3 707,25 €.
La somme totale sollicitée à titre provisionnel comprend des frais de dossiers « SLS OPS » d’un montant total de 53,34 €.

Aucun justificatif d’envoi de courrier de mise en demeure au locataire n’est versé au débat par le bailleur alors que l’envoi d’une mise en demeure constitue une formalité requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, le bailleur ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative.

Si la Commission de surendettement a décidé le 14 avril 2026 d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M.[S], il ressort des déclarations et des pièces versées par le bailleur qu’un recours a été effectué le 7 mai 2026 par ce dernier contre cette décision et que la procédure est toujours pendante devant le juge du surendettement. Dès lors, cette mesure n’est pas à ce jour définitivement adoptée par la Commission de surendettement.
En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, l’OPH [Localité 1] Habitat est fondé à obtenir un titre, sans qu’il ne soit préjugé de la décision à intervenir du juge du surendettement.
M.[S] sera ainsi condamné à verser à l’OPH [Localité 1] Habitat la somme de 3 653,91 € (3 707,25 € - 53,34 €), à titre provisionnel, arrêtée au 29 mai 2026, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire a repris le paiement du loyer courant et des charges avant l’audience :

« Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte que le dernier règlement est intervenu en décembre 2025. En l’absence de reprise du paiement du loyer courant et des charges avant l’audience, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accordés.
M.[S] sera donc débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion :

Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de M.[S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 mars 2024, M.[S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 364,88 € (selon quittancement d’avril 2026) et de le condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[S], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M.[S] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS