TJ 87085, 8 juill. 2026, RG 25/00772

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00772 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GQIB

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[C] [G]

C/

[I] [D]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 08 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 08 Juillet 2026 :

Entre :

Madame [C] [G]
née le 21 Avril 1954 à [Localité 1] (19)
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Matthieu GILLET, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [I] [D]
né le 25 Janvier 2003 en GUINÉE
demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

assité par Madame [X], mandataire spéciale ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 05 Novembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 04 février 2026 et mise en délibéré au 11 Mars 2026 où une réouverture des débats a été ordonnée au 03 Juin 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 08 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2022, prenant effet le 4 février 2022, Mme [C] [G] a donné à bail à M.[I] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 430 €, outre une provision sur charges de 60 € et le versement d'un dépôt de garantie de 430 €.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 4 septembre 2025, Mme [C] [G] a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater la résiliation de plein droit intervenue par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 189,98 € au titre des loyers et charges, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer ;

▸ le condamner au paiement par provision d'une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement et de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 13 octobre 2025.

L’affaire appelée pour la première fois à l’audience du 5 novembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 février 2026, à la demande du conseil saisi par M.[D].

Lors de l’audience susdite, Mme [G], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d'instance en actualisant sa demande en paiement à la somme de 5 779,83 € au 3 février 2026.

M.[D] ne s’est ni présenté ni fait représenter, le conseil initialement saisi ayant indiqué ne plus intervenir au soutien de ses intérêts.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

Par ordonnance en date du 11 mars 2026, la réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 3 juin 2026, afin d’inviter les parties à présenter leurs éventuelles observations sur le moyen de nullité de l’acte introductif d’instance soulevé d’office compte tenu de l’omission de la signification de l’assignation au curateur.

Lors de l’audience du 3 juin 2026, Mme [G], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme du dernier décompte actualisé au 3 juin 2026 qu’elle sollicite de pouvoir produire en cours de délibéré, et à défaut au montant du dernier décompte du 3 février 2026 soit la somme de 5 779,83 €. La demanderesse s’est opposée à tout délai de paiement malgré la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, compte tenu de ses craintes quant à la capacité de M.[D] de pouvoir continuer à honorer son loyer à l’issue de sa formation devant s’achever en septembre 2026.

M.[D], assisté de Mme [X], mandataire spéciale désignée suivant ordonnance du juge des tutelles en date du 14 avril 2026, a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, afin de régler la dette locative qu’il ne conteste pas. A l’appui de ses demandes, il explique sa situation d’impayé par un départ du logement et du département sans avoir notifié son préavis, avant de réintégrer ledit logement. Concernant sa situation, il expose être en capacité d’apurer la dette locative, précisant être actuellement en formation et bénéficier d’une rémunération de 2 188 €. Il ajoute bénéficier d’épargne et avoir obtenu une autorisation du juge des tutelles pour décapitaliser la somme de 5 000 €.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.

Suivant courrier électronique en date du 3 juin 2026, Mme [G], par l’intermédiaire de son conseil, a transmis un décompte actualisé du même jour d’un montant de 7 084,84 €.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la nullité de l’acte introductif d’instance :

Il résulte des dispositions de l’article 467 du Code civil que «La personne en curatelle ne peut sans l’assistance du curateur , faire aucun acte qui, en cas de tutelle requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille. Lors de la conclusion d’un acte écrit, l’assistance du curateur se manifeste par l’apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée. A peine de nullité, toute signification faite à cette dernière l’est également au curateur».
En l’espèce, il ressort du contrat de bail versé par la demanderesse, dont le juge n’a pu avoir connaissance qu’à l’issue de l’audience du 4 février 2026 et en cours de délibéré, que la location a été consentie à M.[I] [D] « sous le régime de la sauvegarde de justice prise en la personne de Mme [T] [B]-Mandataire judiciaire à la protection des majeurs – [Adresse 4] ».
M.[I] [D] a fait l’objet d’une mesure de curatelle renforcée depuis le 28 février 2022 d’une durée de cinq ans, confiée initialement à Mme [T] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs.
Par ordonnance du 27 décembre 2023, Mme [T] [B] a été déchargée de ses fonctions et l’UDAF de la Haute-[Localité 2] a été désignée en remplacement.
Par ordonnance du 1er juillet 2024, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Limoges s’est dessaisi au profit du juge des tutelles du tribunal judiciaire d’Angoulême, a déchargé l’UDAF de la Haute-Vienne et a désigné l’UDAF de la Charente, en qualité de curateur, pour le remplacer.
Suivant ordonnance en date du 11 mars 2026, les parties ont été invitées à présenter leurs éventuelles observations s’agissant du moyen de nullité soulevé d’office par la juridiction, en ce que l’assignation du 4 septembre 2025 n’a pas été signifiée au curateur de M.[D].
Il ressort des éléments transmis par la bailleresse, postérieurement à la décision de réouverture des débats, que M.[D] a fait l’objet d’un jugement de mainlevée de sa mesure de curatelle renforcée, rendu par le juge des tutelles du tribunal judiciaire d’Angoulême le 26 novembre 2024.

Par ailleurs, il ressort des déclarations de Mme [X] qu’elle a été désignée mandataire spéciale dans le cadre d’une mesure de sauvegarde de justice, suivant ordonnance du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Limoges en date du 14 avril 2026.

Dès lors, l’assignation délivrée le 4 septembre 2025 n’est affectée d’aucune nullité puisque M.[D] ne faisait alors l’objet d’aucune mesure de protection.

L’acte introductif est donc valable.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2] par voie électronique le 4 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [G] justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 17 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, Mme [G] a fait délivrer à M.[D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 234,16 € (déduction faite du coût de l’acte), reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 juin 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M.[D] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

La demanderesse sollicite la somme de 7 084,84 € selon décompte actualisé au 3 juin 2026.

M.[D], qui ne conteste pas le montant sollicité, expose que la somme de 5 000 € sera prochainement versée à la bailleresse, suite à l’autorisation donnée par le juge des tutelles de prélever cette somme sur son épargne.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner M.[D] au paiement à titre provisionnel de la somme de 7 084,84 arrêtée au 3 juin 2026, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, sur le fondement de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire ayant repris le paiement du loyer et en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, M.[D] sollicite des délais de paiement afin d’apurer le solde de la dette, auxquels la bailleresse est opposée.

Il ressort du décompte que M.[D] a repris le paiement du loyer avant l’audience. Par ailleurs, il résulte de la décision de la région Nouvelle-Aquitaine du 20 mai 2026 que M.[D] bénéfice actuellement et jusqu’en septembre 2026, d’une formation pour laquelle il perçoit des ressources mensuelles de 2 188 €. Elle se trouve donc en situation d’apurer sa dette locative.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement pour le règlement du solde de la dette locative qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M.[D] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de M.[D] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- M.[D] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 532,67 € (selon quittancement du mois de juin 2026) ;
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[D], qui succombe, supportera les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [G] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M.[D] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS