TJ 51454, 16 juill. 2026, RG 25/00059

République française
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 16 Juillet 2026

N° RG 25/00059
N° Portalis DBZA-W-B7J-FAG3
Nature affaire : 80F

Nous, Benoit Levé, vice-président, statuant en référé, assisté de Ayaba Wallace, greffière, lors des débats à l'audience publique du 17 juin 2026, avons rendu l'ordonnance suivante.

En demande :

S.A.R.L. [1], au capital de 10.000€ immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°[N° SIREN/SIRET 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Thierry PELLETIER de la Selarl Pelletier Associés, avocats au barreau de Reims

En défense :

COMMUNE DE [Localité 3], prise en la personne de Madame le Maire, domiciliée en cette qualité à la Mairie de [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Isabelle PENAUD, avocat au barreau de Reims

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2012, la Sarl [R] et [U] a repris un fonds de commerce de boulangerie au [Adresse 1] à [Localité 5].

Un avenant de renouvellement de bail commercial a été signé le 1er octobre 2021 entre la Sarl [R] et [U] et le bailleur, les consorts [B], pour une durée de neuf années, venant à expiration au 31 mars 2029.

La Mairie de [Localité 3] a racheté l'immeuble et a engagé d'importants travaux.

Déplorant un dépassement majeur du délai des travaux et une occupation illicite des parties louées, la Sarl [R] et [U] a fait établir un procès-verbal de constat d'huissier le 09 janvier 2025 puis a mis la bailleresse en demeure de lui permettre l'accès paisible à l'ensemble des lieux loués par courrier du 25 octobre 2024.

En l'absence de solution amiable, la Sarl [R] et [U] a, par exploit du 4 février 2025, fait assigner la commune de Courcy devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims, afin de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance du 21 mai 2025, une mesure d'audience de règlement amiable a été ordonnée.

Par sois-transmis en date du 4 février 2026, l'affaire a été rappelée au rôle à l'audience du 18 mars 2026, puis, par suite de renvois successifs, à celle du 17 juin 2026.

Ce jour, la Sarl [R] et [U], valablement représentée, se réfère à ses conclusions, aux termes desquelles elle demande, de :

· ordonner une expertise judiciaire portant l'organisation d'une mesure d'expertise portant sur les travaux modificatifs par-rapport à l'acte de cession du 11 septembre 2012 et l'avenant du 1er octobre 2021, quantifier la perte de surface par rapport au bail initial, dire si les travaux de rénovation entrepris par la Mairie sont conformes aux règles de l'art et sont terminés, chiffrer la liste des travaux réparatoires et à terminer, quantifier la perte de jouissance du locataire depuis le début des travaux jusqu'à la fin des travaux réparatoires, et de façon générale, l'intégralité des préjudices subis par le locataire ;

·condamner la Mairie de [Localité 3] sous astreinte à réaliser les travaux de mise en conformité électrique de l'étage et du rez-de-chaussée avec transmission des attestations, transmission du DTA Amiante avec justificatif de retrait par un organisme agréé, et accès formel des toilettes du rez-de-chaussée,

· suspendre le paiement du loyer de l'étage à hauteur de 421 € par mois à compter du prononcé de l'ordonnance,

· réserver toute demande au titre des frais irrépétibles et quant aux dépens.

La Mairie de [Localité 3], valablement représentée, se réfère à ses conclusions, aux termes desquelles elle demande, de :

· juger de l'opportunité de désigner un expert ou un collège d'experts,

· inclure aux missions de l'expert les missions de :
- constater l'état des locaux antérieurement à la réalisation des travaux sur la base des pièces transmises ;
- lister, décrire et chiffrer l'intégralité des travaux modificatifs pris en charge et réalisés par le Bailleur ;
- constater l'éventuelle amélioration de l'état des locaux eu égard aux travaux effectués ;
- déterminer le CA réalisé par le preneur du 15 octobre au 19 novembre 2023 et sur février 2024 ainsi que celui réalisé sur les mêmes périodes pour les années 2021 à 2025 incluses.

· dire que la demanderesse fera l'avance des frais d'expertise,

· débouter la Sarl [R] et [U] de toute autre demande,

· réserver toute demande au titre des frais irrépétibles ou des dépens.

Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

A l'issue, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1.Sur la demande d'expertise

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ;

Au cas d'espèce, les parties s'opposent sur les conditions d'occupation du local donné à bail à la suite des travaux menés par la Commune.

Au soutien de sa demande d'expertise, la Sarl [R] et [U] produit aux débats un procès-verbal de constat et divers courriers officiels.

Par application de l'article 9 du Code de procédure civile, il appartient à la Sarl [R] et [U] d'établir le bienfondé de sa demande d'expertise judiciaire par la production d'adminicules ; ce dès lors que la mesure d'expertise judiciaire n'a pas pour objet de palier à sa carence probatoire.

Or, au cas d'espèce, force est de constater qu'aucun des éléments produits aux débats par le demandeur n'est de nature à étayer, fût-ce sous forme d'ébauche, l'existence d'une perte de surface, ou celle de non-conformités aux règles de l'art affectant les travaux réalisés, de nature à justifier la mise en œuvre de travaux réparatoires.

Par ailleurs, la Sarl [R] et [U], qui ne conteste pas l'affirmation de la Commune de [Localité 3], selon laquelle les travaux, d'un montant de 293.356,81€ TTC ont été effectués avec son accord, et qui bénéficie, de ce fait, d'une très substantielle amélioration des locaux qui lui ont été loués, ne produit aucun élément de nature à démontrer l'existence d'une perte financière au jour où il est statué, de sorte qu'il n'y a pas lieu à ordonner une expertise judiciaire pour investiguer de ce chef.

En effet, il est rappelé qu'il n'appartient pas au juge des référés de suppléer à la carence de la preuve par la mise en œuvre d'une expertise judiciaire, de sorte que la Sarl [R] et [U] sera déboutée de ses prétentions à ce titre.

2. Sur les demandes annexes

Au terme de ses dernières conclusions, la Sarl [R] et [U] sollicite de manière additionnelle la condamnation de la Commune de [Localité 3] à réaliser divers travaux sous astreinte, à lui communiquer diverses attestations. Elle sollicite en outre la réduction du loyer mensuel à la somme de 421€.

Or, s'agissant de la demande de réalisation de travaux sous astreinte, la commune de [Localité 3] justifie de l'envoi de courrier en date du 27 février 2024 en vue de procéder à l'achèvement des travaux.

En outre, le juge des référés étant juge de l'évidence, le caractère lapidaire des écritures des demandeurs et l'absence totale de démonstration juridique en contemplation du droit applicable ou des stipulations contractuelles justifient de rejeter ces prétentions, en ce que leur bienfondé n'apparaît nullement établi.

Par ailleurs, il est rappelé que l'article 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En outre, il est de droit constant que la fixation d'une astreinte relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Or, au cas d'espèce, force est de constater que les éléments produits aux débats ne démontrent pas de manière évidente que la commune de [Localité 3] soit à l'origine de la situation de blocage dont se plaint la demanderesse.

Par suite, il y a lieu de débouter la Sarl [R] et [U] de sa demande à ce titre.

S'agissant en second lieu de la réduction de loyer sollicité, force est de constater qu'aucune explication n'est donnée sur le mode de calcul de la réduction sollicitée ; ce d'autant qu'il n'est pas contesté que les travaux d'ampleur ont été réalisés avec son accord oral, et qu'il en a résulté une substantielle amélioration du local commercial, de sorte que le principe de l'atteinte à la qualité de la chose jugée justifiant le cas échéant une réduction de loyer, n'est nullement établie.

Par suite, la Sarl [R] et [U] sera déboutée de ses prétentions à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l'issue du litige, il est équitable de condamner la Sarl [R] et [U] aux dépens par application de l'article 696 du Code de procédure civile.
Il est par ailleurs rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS