TJ 74281, 7 juill. 2026, RG 25/00732

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00732 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FEG5
AFFAIRE : [C] [L], [Y] [E] / [Z] [H], [B] [T]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 17 Mars 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [C] [L] né le 26 Septembre 1956 à [Localité 1] (21), demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Alexane BRON FONTANAZ, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [Y] [E] née le 17 Juin 1978 à [Localité 2] (RUSSIE), demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Alexane BRON FONTANAZ, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Madame [Z] [H] née le 11 Janvier 1942 à [Localité 3] (69), demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [B] [R] [T], né le 05 mai 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] (THAILANDE)
représenté par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [H] a, par contrat ayant pris effet le 1er juin 2016, donné à bail à Madame [Y] [U] épouse [L] une maison située [Adresse 5], à [Localité 5], pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 1 966, 76 euros, outre des provisions pour charges de 131 euros par mois.

Par avenant du 10 novembre 2017, l’époux de Madame [Y] [L], Monsieur [C] [L], est devenu cotitulaire du bail.

Par exploit de Commissaire de Justice en date du 24 juillet 2024, Madame [Z] [H] a donné congé aux locataires pour reprendre la maison à la date du 31 mai 2025 au bénéfice de Monsieur [B] [K], son fils résidant à THAÏLANDE, et souhaitant revenir en France pour des raisons personnelles.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 3 avril 2025, remis à l’étude, Madame [Y] [L] et Monsieur [C] [L] (les époux [L]) ont fait assigner Madame [Z] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 9 décembre 2025 afin de voir constater l’irrégularité du congé et sa condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre de leur préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025 lors de laquelle les parties, représentées par leur Conseil, ont comparu. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 mars 2026 pour recueillir les conclusions de Madame [Z] [H].

Lors de l’audience du 3 mars 2026, Monsieur [B] [K] est intervenu volontairement dans la procédure.

L’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi à l’audience du 17 mars 2026. Les parties ont alors déposé leur dossier de plaidoiries auquel elles se sont référées.

Les époux [L] ont déposé des conclusions en réponse n°3 aux termes desquelles ils demandent au Juge de :
A titre principal :
- de débouter Madame [Z] [H] et Monsieur [B] [K] de l'ensemble de leurs demandes ;
- de juger que le congé délivré à Monsieur [C] [L] et Madame [V] [U] le 24 juillet 2024 est irrégulier ;
- de juger que le contrat de bail d'habitation du 1er juin 2016 portant sur une maison située [Adresse 5], à [Localité 6] a été tacitement reconduit ;
S'agissant de la demande subsidiaire de résiliation formée par Madame [Z] [H] :
- de juger irrecevable la demande de résiliation judiciaire formée par Madame [Z] [H] en raison du défaut de notification de la demande au préfet du département de la HAUTE-SAVOIE six semaines avant l'audience ;
Subsidiairement,
- de constater que la dette locative a été intégralement payée par les époux [L] ;
- de débouter Madame [Z] [H] et Monsieur [B] [K] de leur demande de résiliation du bail ;
En tout état de cause :
- de condamner Madame [Z] [H] et Monsieur [B] [K] à verser 2 500 euros à chacun des époux [L] en réparation de leur préjudice moral ;
- de condamner Madame [Z] [H] et Monsieur [B] [K] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

S’appuyant sur l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les époux [L] exposent que le congé du 24 juillet 2024 a été délivré après plusieurs manœuvres de Madame [Z] [H] pour les contraindre à quitter les lieux loués indiquant notamment que la bailleresse leur a déjà notifié un congé pour reprise le 22 février 2021 afin de reprendre la maison à son bénéfice alors qu’elle habite dans sa proximité immédiate.

Les époux [L] contestent le motif du congé invoqué par Madame [Z] [H] estimant que les éléments de preuve rapportés ne permettent pas d’en conclure que Monsieur [B] [K] aurait à travailler dans la région de [Localité 7], alors qu’il aurait annoncé son départ à la retraite au 31 décembre 2025, et qu’il ne démontre pas avoir inscrit sa fille dans une école suisse, ni avoir engagé des démarches pour organiser son déménagement depuis la THAÏLANDE où il est installé. Au contraire, les demandeurs relèvent les attaches personnelles et professionnelles de Monsieur [B] [K] avec le continent asiatique.

Les époux [L] affirment enfin que près d’un an après la date de congé, aucune cause légitime n’est avancée par les défendeurs qui justifierait que l’intention de Monsieur [B] [K] d’occuper la maison, à titre de résidence principale et dans un délai raisonnable, a été retardée. Ils demandent, pour cette raison, le rejet de sa demande d’indemnisation.

Les époux [L] affirment ensuite avoir acquitté la somme de 30 661, 88 euros et ainsi régularisé l’intégralité de leur dette locative. S’appuyant sur un précédent jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection le 9 décembre 2025, ils considèrent que le loyer révisé aurait dû s’élever à 2 367, 18 euros à compter du 1er juin 2024 et à 2 391, 73 euros à compter du 1er juin 2025 alors que Madame [Z] [H] demande respectivement le règlement d’un loyer de 2 575, 87 euros et de 2 700, 43 euros.

Selon leurs conclusions n°3, Madame [Z] [H] et Monsieur [B] [K] demandent au Juge :
- de débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes ;
Reconventionnellement,
A titre principal,
- de valider le congé délivré le 24 juillet 2024 par les époux [L] ;
- de dire et juger que les époux [L] occupent la villa, située [Adresse 5], à [Localité 6] sans droit ni titre depuis le 1er juin 2025 ;
A titre subsidiaire,
- de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant Madame [Z] [H], d'une part, et les époux [L], d'autre part ;
- de dire et juger que, en conséquence de cette résiliation judiciaire, les époux [L] occupent la villa, située [Adresse 5], à [Localité 6], sans droit ni titre ;
En tous les cas,
- d’ordonner l'expulsion des époux [L], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de son chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ;
- de condamner solidairement les époux [L] à payer à Madame [Z] [H] la somme de 21 094,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du 30 novembre 2025 ;
- de condamner solidairement les époux [L] à payer à Madame [Z] [H] une indemnité d'occupation d'un montant de 2 636,87 euros du 1er décembre 2025 jusqu'au jour de la libération effective des lieux ;
- de condamner solidairement les époux [L] à payer à Monsieur [B] [K] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- de condamner solidairement les époux [L] à payer à Madame [Z] [H] et Monsieur [B] [K] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner solidairement les époux [L] aux entiers dépens.

Madame [Z] [H] et Monsieur [B] [K] opposent aux époux [L] que le bien-fondé du congé délivré le 24 juillet 2024 ne peut être discuté en raison des litiges les ayant opposés et que si le bail a été reconduit pour une nouvelle période triennale, un nouveau congé pouvait être donné avant l’expiration de cette période puisqu’un premier congé s’était avéré irrégulier.

Ils dénient toute véracité aux affirmations des demandeurs quant à l’absence de réalité du motif du congé faisant valoir que Monsieur [B] [K] souhaite développer une activité hôtelière en FRANCE et se rapprocher de sa mère.

Les défendeurs maintiennent leur demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif de 21 094, 96 euros relevant que les époux [L] se reconnaissent redevables de la somme de 18 727, 78 euros et indiquant ne pas comprendre la différence entre ces deux sommes.

Monsieur [B] [K] demande, pour sa part, à être indemnisé du préjudice que lui a causé l’attitude des époux [L] affirmant qu’il s’est retrouvé dans l’impossibilité d’intégrer le logement loué alors que son activité professionnelle en THAÏLANDE avait pris fin et qu’il devait rentrer en France avec sa famille, sa fille devant intégrer une école suisse lors de la rentrée de septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mai 2026 et prorogée au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [B] [K]
Il résulte de la lecture combinée des articles 328 et 329 du code de procédure civile que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, le congé ayant été délivré pour que Monsieur [B] [K] s’établisse dans les lieux loués aux époux [L], son droit à agir dans le cadre de la présente procédure apparaît fondé. Son intervention volontaire sera donc jugée recevable.

Sur la validité du congé délivré par Madame [Z] [H]
L’article 15 I de la loi n°89-462 du de de 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Il est constant que la décision de reprendre les lieux loués constitue un motif péremptoire du congé et la nullité du congé n’est encourue qu’en cas de de congé frauduleux caractérisant l’absence d’intention véritable de s’y installer. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir le défaut d’intention de vendre du bailleur.

En l'espèce, les époux [L] soutiennent que le motif du congé délivré le 24 juillet 2024 serait irrégulier. Or, ils reconnaissent qu’à la date de la prise d’effet du congé, le 31 mai 2025, Monsieur [B] [K] était en train de développer son activité professionnelle en FRANCE, ce qui se traduira par la signature d’une convention de partenariat de développement hôtelier le 1er août 2025, et a été admis à la retraite par son employeur thaïlandais le 22 septembre 2025 laissant supposer que l’installation de Monsieur [B] [K] à [Localité 5] était possible dès le mois d’octobre 2025 au plus tard. Des éléments probants suffisants ont donc été apportés par les parties défenderesses pour démontrer le caractère réel et sérieux du congé.

Par ailleurs, le fait que la fille de Monsieur [B] [K] ne soit pas inscrite dans une école de la région peut aussi s’expliquer par l’engagement de la présente procédure par les époux [L], l’affaire ayant été appelée par le Juge en audience, pour la première fois, le 9 décembre 2025, ce qui a pu reporter le projet de scolarisation de l’enfant en SUISSE, étant à souligne que le motif du congé ne concerne que Monsieur [B] [K], et non sa famille. Or, les raisons personnelles à son installation dans les lieux loués, qui tiennent à son souhait de se rapprocher de sa mère, sont eux-mêmes également légitimes.

Enfin, les liens de Monsieur [B] [K] avec l’Asie, qui s’expliquent par la durée de son expatriation, ne peuvent être invoqués alors qu’en cessant ses activités professionnelles en THAÏLANDE, il démontre vouloir les reprendre dans son pays d’origine.

Dès lors, les locataires ne démontrant pas que le congé soit irrégulier ou abusif, ils seront déboutés de leur demande contraire. Etant désormais occupants sans droit, ni titre de la maison d’habitation de [Localité 5] depuis le 1er juin 2025, leur expulsion et celle de tout occupant se trouvant dans les lieux de leur chef seront prononcées.

Il n’y a dés lors pas lieu de statuer sur la demande de dommages et intérêts des époux [L] au titre de leur préjudice moral.

Sur le montant de l’arriéré locatif
Le preneur est tenu, conformément à l’article 1728 du code civil, de payer le loyer aux termes convenus.

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’un obligation doit la prouver.

Les défendeurs ne produisent pas de décompte de la somme de 21 094, 96 euros, arrêtée à la date du 30 novembre 2025 dont ils demandent le paiement, mais seulement des quittances dont la dernière pour la période du 23 avril 2025 au 23 mai 2025 mentionne un solde dû par les locataires de 33 373, 43 euros. Les époux [L] produisent, quant à eux, un ordre de virement bancaire de 30 650 euros, le 17 mars 2026, entre les mains du mandataire immobilier, soit postérieurement au 23 mai 2025 et au 30 novembre 2025. Les défendeurs n’ayant pas confirmé la réception de ce règlement, les époux [L] seront condamnés solidairement au paiement d’un arriéré limité à la somme de 21 094, 96 euros, arrêté au 23 mai 2025, au titre des loyers et des charges échus et laissés impayés.

Les époux [L] critiquent également la révision du montant du loyer. Bien que le jugement du 9 décembre 2025 ait condamné les défendeurs au paiement d’une somme correspondant aux loyers trop-perçus en raison d’une indexation effectuée de façon erronée par le mandataire, aucun élément de la décision ne permet de déterminer le montant des loyers révisés et les époux [L] ne versent aux débats ni pièce, ni calcul qui permettrait de contester le loyer réclamé par Madame [Z] [H].

Cependant, les époux [L] demeurent néanmoins redevables d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, le cas échéant indexé selon les dispositions du contrat de bail, et des charges pour leur occupation des lieux loués, qui auraient dû être payés si ce contrat était resté en vigueur, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à leur départ effectif, qu’il soit spontané ou forcé.

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts formulée par Monsieur [C] [L]
L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, Monsieur [B] [K] sollicite la condamnation des époux [L] au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice résultant de leur refus de quitter la maison de [Localité 5] à l’issue du congé.

Cependant, Monsieur [B] [K] ne justifie pas avoir engagé des frais ou des démarches qui auraient été rendus inutiles à la suite de ce refus. Il n’apporte pas non plus d’éléments précis qui démontrerait qu’il se serait retrouvé sans lieu de résidence lors de son retour en [Etablissement 1] ou confronté à des difficultés, personnelles ou professionnelles, faute d’avoir pu s’installer dans la maison de [Localité 5].

Par conséquent, Monsieur [B] [K] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Les époux [L], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, ils seront condamnés in solidum à payer aux défendeurs une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 000 euros par partie défenderesse.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS