TJ 74281, 30 juin 2026, RG 25/01731

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

MINUTE N° : 26/00441

DOSSIER : N° RG 25/01731 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGIN
AFFAIRE : [G] [P], [T] [O] épouse [P] / [I] [W]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Avril 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

M. [G] [P]
né le 25 Août 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Mme [T] [O] épouse [P]
née le 15 Mai 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [I] [W], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-74281-2025-00140 du 03/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])
représentée par Me Laura MAIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [P] et Madame [T] [O] épouse [P] (les époux [P]) ont donné à bail meublé à Madame [I] [W] pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 2 janvier 2023, selon contrat de bail conclu le 2 janvier 2023, un appartement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 720 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 180 euros.

A la fin du mois de juin 2024, les époux [P] ont informé Madame [I] [W] du licenciement de Monsieur [G] [P] et de la mise en vente de l’appartement par un agent immobilier qu’ils ont présenté comme étant un ami, lequel a visité les lieux avec les parties le 1er juillet 2024.

Les époux [P] ont conclu un mandat exclusif de vente avec l’agence IMMOGROUPE GRAND GENEVE LE 9 juillet 2024.

Le 20 septembre 2024, les époux [P] ont fait délivrer à Madame [I] [W] un congé pour vendre, à effet au 1er janvier 2025.

Par courrier daté du 29 décembre 2024, Madame [I] [W] a sollicité que lui soit accordé un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux que les époux [P] ont accepté de lui accorder lui demandant le paiement mensuel d'une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros.

Madame [I] [W] étant demeurée dans les lieux après le 31 mars 2025, les époux [P] l’ont assignée à comparaître, par exploit du 3 juillet 2025, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 16 septembre 2025 afin de voir constater la régularité du congé et sa condamnation au paiement des indemnités d’occupation, d’un arriéré locatif et de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 lors de laquelle les parties, représentées par leur Conseil, ont comparu. L’affaire a fait l’objet de quatre renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures.

Lors de la dernière audience de renvoi du 21 avril 2026, les parties ont déposé leur dossier de plaidoiries auquel elles se sont référées.

Selon leur conclusions en réplique n°2, prises au visa des articles 3-3, 25-3, 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, 1240 et 1231-6 du code civil, les époux [P] demandent au Juge :
- de débouter Madame [I] [W] de sa demande de nullité du congé pour vendre délivré par les époux [P] à Madame [I] [W] en date du 20 septembre 2024 ;
- de déclarer valable sur le fond et en la forme le congé pour vendre ;
- de déclarer Madame [I] [W] occupante sans droit ni titre du local à usage d’habitation meublé qu'elle occupe, sis [Adresse 4], depuis le 1er janvier 2025, date d’effet du congé ;
- de débouter Madame [I] [W] de sa demande de délai d’un an pour quitter les lieux ;
- d’ordonner à Madame [I] [W] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- de dire que faute par Madame [I] [W] de s`exécuter volontairement, les époux [P] seront autorisés à procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique et d`un serrurier ;
- de condamner Madame [I] [W] à payer aux époux [P] la somme 633,96 euros au titre de la régularisation des charges due pour la période allant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date de l’assignation ;
- de condamner Madame [I] [W] à payer aux époux [P] à compter du 1er janvier 2025 et jusqu`à reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et charges qui auraient été dû si le bail s'était poursuivi pendant la même durée ;
- d’autoriser les époux [P] à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail ;
- de débouter Madame [I] [W] de ses demandes indemnitaires à l’encontre des époux [P] ;
A défaut,
- de fixer à l’euro symbolique le préjudice financier causé à Madame [I] [W] du fait de l’absence du diagnostic de performance énergétique annexé au bail ;
A défaut,
- de fixer la réduction mensuelle de loyer au titre de ce préjudice à de plus justes proportions ;
- de dire que ce préjudice sera calculé sur 24 mois représentant la durée effective du bail ;
- de fixer le préjudice de jouissance de Madame [I] [W] au titre de la fuite à une somme non
supérieure à 50 euros par mois, et à défaut à de plus justes proportions ;
- de dire qu’il sera calculé sur 10 mois et 22 jours ;
- de déduire du montant alloué la somme de 200 euros déjà réglée par les époux [P] par
imputation sur le loyer d’août 2023 ;
- d’ordonner la compensation à duc concurrence entre les sommes dues par les parties ;
En toute hypothèse :
- de débouter Madame [I] [W] de sa demande au titre de l’article 700 et des dépens ;
- de condamner Madame [I] [W] à régler aux époux [P] la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts ;
- de condamner Madame [I] [W] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du congé pour vendre ainsi que les frais liés à la procédure d’expulsion le cas échéant.

Les époux [P] réfutent que leur congé soit irrégulier estimant que Madame [I] [W] tente d’introduire faussement une confusion sur son motif alors que la vente du bien est mentionnée sur l’acte délivré par le Commissaire de Justice instrumentaire et que ce projet de cession est corroboré par l’information qui lui en a été donnée à Madame [I] [W] dés l’été 2024, ainsi qu’en attestent leurs échanges avant la signature du mandat avec l’agence en charge de la vente puis pour l’organisation de visites.

Les époux [P] s’opposent à l’octroi d’un délai d’une année pour quitter les lieux. Ils relèvent qu’elle a déjà bénéficié, de fait, du délai d’une année qu’elle sollicite dans le cadre de la présente instance. Ils contestent sa bonne foi s’agissant tant de ses tentatives pour se reloger avec sa mère, ce qui la conduit à rechercher des logements plus grands que celui qu’elle occupe alors qu’elle n’en a pas les moyens actuellement, que de ses revenus, soulignant que ses recherches d’emploi ne sont pas abouties et qu’elle ne les a pas consacrés au paiement de ses loyers.

En réponse aux manquements qui leur sont reprochés par leur locataire, les époux [P] assurent lui avoir présenté le diagnostic technique immobilier avant de signer le contrat de bail, ainsi que le prévoit l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, reconnaissant ne pouvoir le prouver. Ils affirment que Madame [I] [W] a ainsi été informée que le logement qui relevait de la classe F était, après sa rénovation, classé en D. Les bailleurs contestent la réalité du préjudice subi par Madame [I] [W] considérant que l’augmentation des charges locatives n’est pas en lien avec les performances énergétiques du logement mais avec la consommation d’eau de Madame [I] [W] et de sa mère qui s’est installée auprès d’elle, que le coût effectif de la consommation annuelle de chauffage correspond aux normes de la classe D et que la demande de réduction du loyer ne s’appuie sur aucun élément chiffré.

Pour ce qui concerne la fuite d’eau, les époux [P] exposent avoir été diligents, ayant dû faire procéder à deux recherches de fuite au cours de l’année 2023, et ne pas avoir eu connaissance de l’existence de la fuite avant leur entrée dans les lieux. Ils contestent également l’indemnisation demandée faisant valoir que Madame [I] [W] a bénéficié d’une diminution de loyer de 200 euros en août 2023.

Selon leurs conclusions en réponse n°2, Madame [I] [W] demande au Juge :
A titre principal, au visa des dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989,
- de juger que le congé délivré à Madame [I] [W] le 20 septembre 2024 est dépourvu de caractère réel et sérieux ;
En conséquence,
- de déclarer nul le congé délivré à Madame [I] [W] le 20 septembre 2024 ;
- de rejeter l’ensemble des demandes des époux [P] ;
A titre subsidiaire, et si la juridiction venait à considérer que le congé en date du 20 septembre 2024 n'est pas nul, vu les dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution,
- d’accorder à Madame [I] [W] un délai supplémentaire maximal d'un an pour lui permettre de se reloger ;
En tout état de cause, et reconventionnellement, au visa des dispositions des articles 3-3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989,
- de condamner in solidum les époux [P] à payer à Madame [I] [W], les sommes de :
* 3 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-remise du dossier de diagnostic technique, correspondant à une réduction de loyer de 100 euros par mois pour la période du 2 janvier 2023 à ce jour, outre actualisation jusqu'au départ effectif des lieux de Madame [I] [W],
* 3 864 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de la fuite et de ses conséquences affectant l'appartement loué sur la période du 2 janvier 2023 au 24 novembre 2023, correspondant à une réduction de moitié du loyer mensuel,
- d’ordonner la compensation entre les créances respectives des parties ;
- de rejeter le surplus des demandes des époux [P] ;
- de condamner in solidum les époux [P] à payer à Madame [I] [W] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et dont distraction au profit de Maître Laura MAIER, en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- de condamner in solidum les époux [P] aux entiers dépens de l’instance.

Madame [I] [W] considère que le congé délivré par les époux [P] est nul car ils ne justifient pas du caractère réel et sérieux du congé lequel mentionne leur intention de reprendre le logement à leur profit et leur volonté de le vendre ayant aussi été précisé que cette vente sera réalisée par les bailleurs eux-mêmes. Madame [I] [W] relève notamment que le mandat de vente de l’appartement a été confié à un ami du couple et qu’à le supposer réel, ce mandat a été signé le 9 juillet 2024, avant la délivrance du congé. Elle conteste que sa seule présence ait empêché la commercialisation du bien alors qu’elle s’est rendue disponible lors des trois visites qui ont eu lieu et que les bailleurs lui ont accordé un délai supplémentaire à l’expiration du congé.

Si la validité du congé devait être reconnue, Madame [I] [W] demande à bénéficier d’un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux arguant de sa bonne foi. Elle fait valoir qu’elle est actuellement bénéficiaire du revenu de solidarité active et de la prime d’activité, d’un montant total de 691, 73 euros en janvier 2026, et cherche activement du travail, que sa mère est à sa charge exclusive, sans pouvoir contribuer aux frais de location, et que ses démarches pour les reloger, toutes deux, ont été jusqu’alors infructueuses. Madame [I] [W] répond aux bailleurs que ses dettes à l’égard de la Caisse d’allocations familiales résultent de la révision de ses droits sociaux à la suite d’une médiation qu’elle a engagée et qui lui a été favorable et qu’elle ne bénéficie actuellement pas de l’aide au logement.

Madame [I] [W] met en exergue les manquement des bailleurs puisque le diagnistic énergétique ne lui a pas été remis, ce qui ne lui a pas permis d’évaluer sa consommation annuelle d’eau et de chauffage alors ces dépenses sont comprises dans les charges locatives et qu’elle doit en supporter l’augmentation qui est importante, la provision mensuelle pour charges initialement de 180 euros étant désormais de 233 euros en janvier 2025 et de 254 euros en juillet 2025 et qu’une régularisation des charges de 633, 96 euros lui est réclamée. Elle estime que le préjudice qui lui a été ainsi causé doit être réparé par une réduction du loyer à hauteur de 100 euros par mois pendant toute la période de location.

Madame [I] [W] fait enfin état d’une importante fuite d’eau dès son entrée dans les lieux, ayant endommagé le mur principal du salon. Elle reproche aux bailleurs leur intervention tardive puisque, même si le sinistre trouve son origine dans le logement voisin, ils devaient fournir un appartement en bon état d’usage et de réparation conformément à leur obligation de délivrance. Elle sollicite donc la réduction de moitié de son loyer du 2 janvier 2023 au 24 novembre 2023.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé délivré par les époux [P]
L’article 25-8 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris en ses quatrième à neuvième alinéas, dispose que « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé. ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un Commissaire de Justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis. le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. »

En l’espèce, les époux [P] ont donné congé « pour vendre », selon l’intitulé de l’acte délivré par le Commissaire de Justice diligenté par les bailleurs ayant été précisé, en sa page 2, que « les requérants entendent exercer leur droit de reprise sur lesdits locaux aux fins de VENTE en application de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, la vente projetée étant réalisée par les requérants eux-mêmes ».

Si selon Madame [I] [W], ces mentions entretiendraient la confusion entre l’intention des bailleurs de vendre et celle de reprendre le logement à leur profit, ces deux motifs de congé étant prévus par la loi, cette affirmation doit être écartée. En effet, l’objet du congé est, sans équivoque possible, un congé « pour vendre », selon la dénomination de l’acte du Commissaire de Justice. La finalité du congé est ensuite reprise dans le corps même de l’acte, selon les dispositions précédemment rappelées.

En outre, ainsi que le relèvent à juste titre les bailleurs, les mentions qui devraient figurer dans l’acte en cas de reprise pour y habiter, à savoir, selon l’article 25-8, cinquième alinéa précité, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, sont absentes. De plus, la disposition selon laquelle « la vente projetée serait réalisée par les requérants eux-mêmes » ne peut conduire à considérer que les époux [P] n’auraient pas, réellement et sérieusement, poursuivi la vente du bien dès lors que les dispositions légales ne prévoient pas qu’il soit précisé qu’elle devra s’effectuer avec le concours d’un intermédiaire. Le fait que les époux [P] aient mandaté pour la vente une de leurs connaissances ait également sans emport sur la régularité du congé.

De plus, les échanges entre les parties (pièces n°1 et 2 de la partie défenderesse) révèlent que Madame [I] [W] était au courant, dès la fin du mois de juin 2024, du projet de vente de l’appartement lequel a donné lieu à la signature d’un mandat de vente exclusif le 9 juillet 2024, soit antérieurement au congé du 20 septembre 2024, traduisant ainsi, de façon manifeste, l’intention des bailleurs de vendre.

Dès lors, la locataire ne démontrant pas que le congé soit irrégulier ou abusif, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir reconnaître la nullité du congé.

Sur la demande d’expulsion et la demande de Madame [I] [W] d’un délai pour quitter les lieux
Etant désormais occupante sans droit, ni titre de l’appartement de [Localité 4], conformément à l’article 25-8 précédemment visé, il sera ordonné à Madame [I] [W] et à tout occupant se trouvant dans les lieux de les libérer, et, à défaut d’exécution volontaire, d’autoriser leur expulsion.

Se fondant sur l’article L. 412-3, alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, Madame [I] [W] demande qu’un délai d’un an lui soit accordé avant de quitter les lieux.

Cependant, le congé lui a été délivré depuis 21 mois, à la date de la présente décision, et cette procédure a été engagée depuis 12 mois, trois mois après la fin, le 30 mars 2025, du délai qui lui a déjà été accordé par les époux [P].
Par conséquent, en dépit des contraintes personnelles et financières qu’elle invoque, assumant partiellement la charge de sa mère tout en disposant de ressources financières limitées, Madame [I] [W] a déjà disposé d’un délai conséquent pour trouver un autre logement, même provisoire. Si elle a justifié avoir déposé une demande de droit au logement opposable le 27 janvier 2025, qui a été rejetée le 27 février 2025 en dépit d’un recours, ainsi que des dossiers de candidature auprès de bailleurs privés, ces démarches, dont la plupart sont antérieures à la prise d’effet du congé, ne sont donc pas récentes ne révélant pas ainsi la recherche active et constante d’un nouveau logement. De même, ses justifications de recherche d’emploi datent de l’année 2025, sans que Madame [I] [W] ne démontre que sa situation personnelle l’empêcherait d’occuper un emploi même peu qualifié lui permettant de disposer d’une situation professionnelle stable offrant une garantie de solvabilité à un nouveau bailleur.
S’agissant de la situation des époux [P], la perte de l’emploi de Monsieur [G] [P] constitue une perte financière que la vente de leur appartement en location pourrait combler.
Ces éléments considérés, un délai limité à six semaines, à compter de la notification de la présente décision, lui sera donc réservé pour lui permettre d’organiser son déménagement.
Pour garantir le départ effectif de Madame [I] [W] des lieux loués, après la signification du commandement de quitter les lieux, celle-ci sera redevable d’une astreinte provisoire de 10 euros pour chaque jour de retard écoulé à compter du terme du délai de deux mois fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois.

Sur l’arriéré locatif
Sur les chargesLes époux [P] demandent la condamnation de Madame [I] [W] au paiement de la somme de 633, 96 euros correspondant à la régularisation des charges pour la période de 12 mois écoulée du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 au cours de laquelle la locataire a versé la somme de 2 160 euros au titre des provisions mensuelles (12 moisx180 euros). La somme réclamée étant justifiée au regard du décompte du 5 mars 2025, et n’étant pas directement critiquée puisque Madame [I] [W] n’en fait état que pour démontrer qu’elle n’a pas été en mesure d’évaluer ses charges, elle sera condamnée à la payer aux bailleurs, outre les intérêts légaux dus à compte de l’assignation du 3 juillet 2025.

Sur les indemnités d’occupationMadame [I] [W] s’étant maintenue dans les lieux depuis le 1er janvier 2025, elle est redevable, au profit des bailleurs, d'une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que ceux-ci subissent dont le montant sera fixé à une somme équivalente à l'ancien loyer, jusqu’à la date de restitution des clés aux propriétaires des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

Conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice financier suvi par le bailleur, par le locataire demeuré dans les lieux loués après la fin du bail, le montant de l’indemnité d’occupation qui serait due sera indexé selon les dispositions du contrat de bail et inclura également les charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Sur les manquements des bailleurs
Sur l’absence de remise du diagnostic technique immobilierIl résulte de l’application combinée des articles 25-3 et 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’obligation d’annexer au contrat de bail, lors de sa conclusion, un dossier de diagnostic technique, tel qu’il est prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation, s’impose aussi aux locations meublées.

En l’espèce, si le contrat de location établi sur un formulaire imprimé prévoyait parmi ses pièces annexées, la remise du dossier technique immobilier, cette pièce n’a pas été fournie et seule la période de construction de l’immeuble (« de 1971 à 1990 ») a été mentionnée dans le contrat.

Les époux [P] disposaient en revanche, lors de la conclusion du contrat, de deux diagnostics de performance établis le 29 mars 2022 et le 13 octobre 2022 attestant que l’appartement initialement classé dans la catégorie F relevait de la catégorie D, le diagnostiqueur ayant fourni une estimation des coûts annuels d’énergie du logement comprise entre 640 euros et 920 euros.

Madame [I] [W] allègue, de façon assez générale, qu’elle n’a pu évaluer sa consommation d’eau et de chauffage et fait notamment état des augmentations de charges locatives qu’elle subit.

Les époux [P] objectent, à juste titre, que le diagnostic technique ne porte pas sur la consommation d’eau laquelle ne résulte que des habitudes de vie de la locataire et de la présence de sa mère dans le logement qui n’est pas discutée. Madame [I] [W] ne conteste par ailleurs pas les relevés d’eau dont font état les époux [P].

Par ailleurs, s’agissant des frais de chauffage, il ressort des décomptes de charge de la copropriété que la dépense correspondante reste stable en 2023 et 2024, s’étant élevée à 435, 80 euros de juillet 2023 à juin 2024 et à 436 euros de juillet 2024 à juin 2025, ce qui est inférieur aux estimations de coûts annuels pour la classe D.

De plus, même si la locataire n’était pas informée du classement énergétique du logement, elle ne démontre par aucune constatation technique ni l’impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de chauffer normalement le logement, ni le fait que le coût de sa consommation énergétique dont elle se prévaut serait excessif au regard du logement qu’elle occupe, compte tenu de l’ancienneté de l’immeuble qu’elle ne pouvait ignorer.

Dès lors, il ne peut être conclu que l’absence de diagnostic technique immobilier aurait été préjudiciable à Madame [I] [W].

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la présence d’une fuite d’eau dans l’appartementEn vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat de location.

En l’espèce, les bailleurs reconnaissent l’existence de la fuite d’eau dont Madame [I] [W] allègue qu’elle aurait affectée sa jouissance des lieux loués.

Il ressort de la chronologie dressée par les bailleurs, laquelle est suffisamment documentée par les pièces qu’ils fournissent, qu’ils se sont montrés efficaces afin de remédier au dégât des eaux dès lors que la fuite d’eau constatée en janvier 2023, dès l’installation de Madame [I] [W] dans l’appartement qui venait d’être rénové, a été déclarée, par les bailleurs, au syndic lequel a diligenté une recherche des causes du sinistre menée le 16 février 2023 et révélant qu’elle provenait de l’appartement voisin. Les réparations réalisées en mars 2023 ont en fait été inopérantes puisque de nouvelles traces d’humidité sont apparues à la fin du mois de mars 2023 rendant nécessaires, les 22 et 30 juin 2023, deux nouvelles recherches de fuites qui ont mis en évidence le défaut d’étanchéité de canalisations. L’intervention des assurances et l’établissement du devis de remise en état ont enfin reporté la réalisation des réparations à la fin du mois de novembre 2023.

Au regard de la cause de la fuite finalement révélée en juin 2023, soit six mois après l’apparition des premières traces d’humidité, il ne peut être reproché aux bailleurs d’avoir caché à leur locataire son origine.

Pour justifier le préjudice de jouissance qu’elle aurait subi, Madame [I] [W] fait état de « l’importance des moisissures, des odeurs, de l’impossibilité d’utiliser le mur du salon ainsi affecté [ce qui l’aurait obligée] à entreposer sa bibliothèque en plein milieu de son salon pendant plusieurs mois, outre les démarches et disponibilités qu’elle a dû prendre pour que cette fuite soit enfin réparée (nombreuses relances, nombreux rendez-vous de contrôle à son domicile etc) ».

Cependant, les rapports de recherche de fuite, qui fournissent à tout le moins les constations d’un tiers, ne font état que de « remontée capillaire sur le bas du mur du séjour » (rapport de recherche du 16 février 2023), de la « présence de tâches humides au bas cloison salon » (rapports de recherche des 22 et 30 juin 2023).

Les dommages matériels causés par la fuite sont donc mineurs et ne paraissent avoir justifié que le déplacement, à une faible distance du mur, de la bibliothèque qui s’y trouvait accolée, ce qui est par trop insignifiant pour considérer que l’occupation des lieux par la locataire en a été empêchée et la présence de « moisissures, champignons et odeurs nauséabondes » qu’elle invoque n’est étayée par aucun élément ressortant des rapports de recherche ou qu’elle aurait versé aux débats.

Madame [I] [W] invoque également le temps consacré au suivi du sinistre. Cependant, celui-ci a incombé principalement aux bailleurs et, si elle ne pouvait être présente dans son appartement durant la journée puisqu’elle avait alors un emploi, sa mère pouvait elle-même s’y trouver pour assister aux visites.

Il résulte de ces développements que Madame [I] [W] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance résultant de la fuite apparue en janvier 2023.

Sur la demande de dommages intérêts des époux [P]
L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, les époux [P] exposent que le licenciement de Monsieur [G] [P], dont ils justifient, les contraint à mettre en vente le bien qu’ils avaient acquis dans la perspective de leur retraite.

Or, le défaut de paiement régulier des sommes dues par la locataire leur est préjudiciable puisqu’ils doivent continuer à rembourser les mensualités du prêt et à régler, chaque trimestre, les charges liées au bien. De même, l’absence de date de disponibilité du bien nuit à sa vente, aucun acheteur ne souhaitant s’engager en raison de la présence de Madame [I] [W] dans les lieux.

Les demandeurs se prévalent ainsi d’un préjudice direct, puisqu’il est consécutif au maintien de la locataire dans les lieux, et certain, puisque le bien n’était toujours pas vendu le 19 mai 2026, date de l’audience, soit seize mois après le terme du congé. Il sera justement indemnisé à hauteur de 150 euros.

Par conséquent, Madame [I] [W] sera condamnée à payer aux époux [P] la somme de 150 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires
Madame [I] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Au titre des dépens, il n’y a pas lieu d’inclure le coût du congé qui lui a été délivré, les dépens ne comprenant que les seuls débours relatifs à des actes ou à des procédures judiciaires.

En outre, elle sera condamnée à payer aux demandeurs une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 700 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS