TJ 77288, 3 avr. 2026, RG 25/00588

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

RÉFÉRÉ

N° RG 25/00588 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IH2V
Minute signée électronique

ORDONNANCE DU 03 Avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [O] [N]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laurent PACCIONI, avocat au barreau de MELUN

DÉFENDERESSE

S.A.S. PATIKA
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX

FORMATION

Président : Eric L’HELGOUALC’H
Greffier : Delphine BROUSSOU

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 13 février 2026, l’avocat de la partie demanderesse a été entendu en sa plaidoirie. A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2026.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, prononcée par Eric L’HELGOUALC’H, président, assisté de Delphine BROUSSOU, greffier le 03 Avril 2026, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 26 avril 2024, M. [N] a consenti à la SAS Patika un bail commercial portant sur un local à usage de restauration rapide situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 20 604 euros HT HC, payable mensuellement.

Plusieurs loyers étant restés impayés et le locataire ayant réalisé sans autorisation des travaux, M. [N] a fait délivrer le 26 août 2025 à la SAS Patika un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail pour un montant en principal de 3 434 euros, ainsi qu’une sommation pour inexécution des obligations locatives et d’avoir à faire cesser les troubles (suppression tourelle d’extraction et enlèvement du matériel entreposé dans la cour commune).

Soutenant que les causes du commandement n’ont pas été réglées et qu’elle n’a pas fait cesser les troubles dans le délai imparti, M. [N] a fait assigner la SAS Patika, par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Melun statuant en référé aux fins de :

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l’expulsion de la SAS Patika et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique dès la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SAS Patika,

- condamner la SAS Patika au paiement d'une provision de 6 326,98 euros à valoir sur les loyers et charges impayés à la date de la résiliation, et de la somme de 30 906 euros à titre d’indemnité d’occupation,

- condamner la SAS Patika au paiement d’une provision de 1 592 euros à titre de provision à voir sur le préjudice,

- condamner la SAS Patika au paiement de la somme de 1 963,30 euros au titre des frais et honoraires engagés par le bailleur, ou, à titre subsidiaire, de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SAS Patika fait valoir que compte tenu de la vétusté des locaux, il a été convenu que le 1er loyer ne serait pas versé et qu’elle a dû réaliser des travaux d’aménagement du local afin de recevoir la clientèle, ce qui a retardé l’ouverture du restaurant.

S’agissant de l’arriéré locatif, elle observe que l’ouverture du restaurant a été retardée de six mois afin de réaliser les travaux de mise en conformité de sorte qu’elle n’a pas été en capacité de régler le loyer.

Elle soulève l’existence de contestations sérieuses et demande que l’affaire soit renvoyée devant le tribunal judiciaire de Melun statuant au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais pour s’acquitter de l’arriéré locatif sur la base de 1 000 euros par mois pendant deux ans.

A titre reconventionnel, elle demande que M. [N] soit condamné à lui verser une provision de 6 000 euros à valoir sur son préjudice économique, une provision de 10 302 euros à valoir sur son préjudice de jouissance et une provision de 3 000 euros à valoir sur l’indemnité due au titre de la mauvaise foi lors de la formation du contrat.

Elle réclame la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 300 euros au titre des frais de constat de commissaire de justice.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties aux conclusions qu’elles ont soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il ressort du procès-verbal de constat en date du 7 mai 2024 produit par la société Patika, qu’au moment de la conclusion du bail le 26 avril 2024, les locaux loués n’étaient pas conformes à l’usage prévu au bail, à savoir une activité de restauration rapide, en raison de l’infestation des poutres se trouvant sous le faux-plafond par des insectes xylophages, il convient d’observer que M. [N] a financé les travaux de traitement des poutres et de création d’un nouvelle structure métallique, qui ont été achevés au mois de juillet 2024 et qu’il a accepté une suspension du règlement du loyer pendant la durée des travaux.

Les autres travaux d’aménagement intérieur du local, qui ont retardé l’ouverture du restaurant jusqu’au mois d’août 2024, ont été réalisés par le preneur.

C’est donc à tort que la société Patika reproche à M. [N] de ne pas avoir rempli son obligation de délivrance d’un bien conforme à l’usage prévu.
En l'espèce, le bail commercial prévoit, qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après un simple commandement de payer resté infructueux.

Le 26 août 2026, M. [N] a fait délivrer à la société Patika un commandement visant la clause résolutoire de régler la somme de 3 434 euros correspondant aux loyers de de juillet et d’août 2025.

Toutefois, il ne produit aucun décompte actualisé qui permettrait de connaître le solde des sommes restant dues par la société Patika à l’expiration du délai d’un mois imparti pour s’acquitter de l’arriéré locatif.

Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement ne sont donc pas réunies.

S’agissant du manquement lié à l’installation d’une tourelle d’extraction des fumées par le preneur, il n’est pas établi car il ressort du courrier de M. [N] en date du 3 avril 2025 qu’il existait déjà une tourelle au moment de la conclusion du bail et, qu’en tout état de cause, une telle installation est nécessaire pour l’activité de restauration pour laquelle le bail a été conclu.

S’agissant de l’enlèvement du matériel entreposé dans la cour commune, il ne s’agit pas d’un manquement de nature à justifier l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [N] sera donc débouté de sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes.

Sur la demande reconventionnelle

Faute de justifier d’un principe de préjudice, la société Patika sera déboutée de sa demande de provisions à valoir sur l’indemnisation des préjudices économiques, et de jouissance, qui, en tout état de cause, relève de l’appréciation du juge du fond.
Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS