TJ 67437, 10 juill. 2026, RG 25/00072

COUR D'APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION DU
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 2]

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

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N° RG 25/00072 - N° Portalis DB2D-W-B7J-CRBY

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exécutoire au demandeur - défendeur

copie au demandeur - défendeur

le
Minute N° 26/00263

JUGEMENT
DU 10 Juillet 2026

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PARTIE DEMANDERESSE :

M. [M] [Y]
né le 04 Juin 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] [Localité 5]
représenté par Me Julien BOCK, avocat au barreau de SAVERNE

Mme [A] [Y]
née le 10 Juin 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] [Localité 5]
représentée par Me Julien BOCK, avocat au barreau de SAVERNE

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [J] [U]
né le 11 Février 1957 à , demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Nadine SCHNITZLER, avocat au barreau de SAVERNE

M. [N] [Q], demeurant [Adresse 5]
comparant

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Françoise REINHARDT, Président
Manon Mougin, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,
Rendu par décision Contradictoire, en premier ressort,
Signé par Françoise REINHARDT, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l'affaire : Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 13 août 2023, M. [J] [U] a consenti à M. [M] [Y] et Mme [A] [Y] un bail portant sur une maison d'habitation située à [Localité 5], [Adresse 6], le loyer mensuel étant fixé à 10 euros.

Par mail du 25 avril 2024, il leur a fait part de sa décision de mettre fin à ce bail pour le 31 mai 2024, en raison de manquements de leur part à leurs obligations.

Par déclaration introductive d'instance enregistrée au greffe le 13 mars 2025, les époux [Y] ont fait citer M. [U] et M. [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection.

Par jugement, devenu définitif, rendu le 15 janvier 2026, le tribunal correctionnel de Saverne a condamné M. [U] au paiement d'une amende de 300 euros pour des faits de complicité de violation de domicile.

La constitution de partie civile des époux [Y] a été déclarée recevable et l'affaire a été renvoyée à une audience sur intérêts civils du 3 février 2026, dont le résultat n'est pas connu.

En l'état de leurs dernières conclusions, les époux [Y] demandent au tribunal :

- d'enjoindre aux deux défendeurs de libérer les lieux sous astreinte ;
- de condamner solidairement les défendeurs à leur verser la somme de 5 540 euros au titre de meubles non restitués, la somme de 9 400 euros en compensation de meubles leur ayant été donnés, mais non restitués, la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, ainsi que la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, l'ensemble de ces sommes produisant intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- de condamner M. [U] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'impossibilité d'occuper le logement, la somme de 5 000 euros au titre des travaux réalisés dans le logement, ainsi que la somme de 51 075 euros au titre de travaux réalisés sur le terrain, l'ensemble de ces sommes produisant intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- de condamner les défendeurs aux dépens ;
- de déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Ils exposent :

- qu'ils ont réalisé de très importants travaux tant dans la maison que sur le terrain attenant ;
- qu'ils ont constaté, après signature du bail, que les lieux étaient inhabitables et insalubres ;
- qu'il leur a notamment été impossible de faire remettre l'électricité et d'assurer le logement ;
- que le mail résiliant le bail est dépourvu de toute portée juridique ;
- que le bailleur est pourtant entré dans leur domicile en leur absence le 1er juin 2024 en perçant puis changeant la serrure de la porte d'entrée, en compagnie de M. [Q], qui est à présent installé dans les lieux ;
- que de ce fait il leur a été impossible de récupérer des meubles leur appartenant ainsi que divers objets qui leur avaient été donnés par leur bailleur.

M. [U] s'oppose à la demande en faisant valoir :

- qu'en dépit du formulaire utilisé, le contrat conclu entre les parties n'est pas un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;
- que les relations contractuelles sont régies par le code civil ainsi que par le code civil local ;
- que la résiliation du bail est régulière ;
- qu'aucun loyer n'a été réglé par les époux [Y] ;
- que ceux-ci n'ont pas davantage respecté leur obligation d'entretien des lieux ;
- qu'il convient donc, pour le cas où le congé ne serait pas considéré comme valable, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;
- que la présence dans les lieux loués de meubles appartenant aux époux [Y] est formellement contestée, de même que les travaux mis en compte.

En l'état de ses dernières conclusions, il demande au tribunal :

- de débouter les demandeurs de leurs prétentions ;
- de prononcer, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail à compter du 31 mai 2024 ;
- de condamner les demandeurs aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.

M. [Q] comparaît ; il déclare être locataire de la maison litigieuse moyennant un loyer de 10 euros par mois, et avoir, sans difficulté, fait ouvrir un compteur électrique à son nom.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande à l'encontre de M. [L] :

L'ordonnance pénale condamnant M. [L] au paiement d'une amende pour des faits de violation de domicile n'est produite par aucune des parties ; les faits ne sont toutefois pas contestés.

Les époux [Y] demandent, dans le cadre de la présente procédure, la condamnation solidaire de leur bailleur et de M. [L] au paiement de 5 540 euros au titre de meubles non restitués, 9 400 euros en compensation de meubles leur ayant été donnés, mais non restitués, et 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils n'indiquent pas le fondement juridique de cette demande à l'encontre de M. [L].

Il n'est ni prétendu, ni a fortiori démontré, que M. [L] se soit approprié des meubles appartenant aux demandeurs.

Les sommes de 5 540 et 9 400 euros ne le concernent donc pas.

Le préjudice moral résultant de la violation de domicile sera indemnisé dans le cadre de la procédure pénale.

Les demandes à l'encontre de M. [L] seront donc rejetées.

Sur la requalification du contrat et sa résiliation :

Les parties ont signé le 13 août 2023 un contrat de location de locaux vacants non meublés destinés à l'habitation principale faisant expressément référence à la loi du 6 juillet 1989.

Ce contrat, conclu pour une durée de 9 années, prévoit un loyer de 10 euros par mois et précise « il est convenu entre les parties que le faible loyer correspond à un entretien normal de la maison et des espaces verts. »

S'il est constant qu'il appartient au juge de donner aux conventions leur exacte qualification juridique, encore faut-il que des éléments probants soient fournis pour contredire la qualification donnée par les parties.

En l'espèce, ni la particulière modicité du loyer, ni le fait que les locataires n'aient pas pu loger dans les lieux ne sont de nature à contredire la qualification de bail d'habitation.

Le contrat ne reflète manifestement pas les intentions des parties dans la mesure où le montant dérisoire du loyer ne peut pas être justifié par l' « entretien normal de la maison et des espaces verts », cette obligation d'entretien normal étant une obligation légale du locataire.

Les demandeurs indiquent que la maison était inhabitable, sans en rapporter la preuve, les photographies produites (au surplus non contradictoires et non probantes) montrant des lieux en désordre, sans en démontrer le caractère indécent ou insalubre.

Pour autant, rien ne démontre que le bail n'ait pas été consenti aux époux [Y] en vue d'y installer leur résidence principale.

Le contrat est donc soumis à la loi du 6 juillet 1989, dont l'article 15 prévoit que « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ».

Le congé donné par mail par M. [U] n'est pas conforme à ces dispositions ; il est donc dépourvu de portée juridique.

En revanche, le bail peut être résilié judiciairement, en application de l'article 1741 du code civil, pour défaut de respect de leurs engagements par les parties, notamment le défaut de paiement des loyers et charges au terme convenu.

En l'espèce, et alors que la charge de cette preuve leur appartient, les locataires ne justifient du règlement d'aucun loyer depuis le début du bail.

Ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à compter de ce jour.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande d'enjoindre aux défendeurs de quitter les lieux sous astreinte.

Sur les demandes d'indemnisation des locataires :

Alors que le loyer prévu par le contrat était de 10 euros par mois, les locataires demandent à leur bailleur des dommages et intérêts d'un montant total de 86 015 euros, outre l'indemnité mise en compte sur le fondement de l'article 700 du CPC.

- En ce qui concerne le préjudice matériel qu'ils invoquent, aucun des montants mis en compte n'est justifié autrement que par des listes et devis qu'ils ont eux-mêmes établis, ainsi que des photographies non contradictoires et non datées.

Tous ces documents n'ont aucun caractère probant et ne pouvant donc être retenus.

Il n'est ainsi pas établi :

- que des meubles aient été laissés dans les lieux ;
- que des meubles leur aient été donnés par le bailleur ;
- que des travaux aient été effectués dans la maison pour un montant de 5 000 euros ;
- que des travaux aient été effectués sur le terrain pour un montant 51 075 euros.

Si la réalisation de travaux de nettoyage des espaces verts est rendue vraisemblable par l'échange de mails entre les parties (mail des demandeurs du 25 août 2023 évoquant un avancement de ces travaux, non contesté par le mail du même jour du bailleur), rien ne permet d'en chiffrer ni l'importance ni le coût.

Il n'est pas davantage démontré que le bailleur ait accepté de rémunérer son locataire pour quelques travaux que ce soit, ni même qu'il l'ait autorisé à abattre des arbres.

M. [Y] reconnaît au surplus avoir vendu le bois des arbres abattus.

Les demandes tendant au paiement des sommes de 5 540 euros (meubles prétendument laissés dans les lieux), 9 400 euros (meubles prétendument donnés par le bailleur), 5 000 euros (travaux dans le logement), et 51 075 euros (travaux sur le terrain) seront donc rejetées.

- En ce qui concerne les sommes de 5 000 euros (préjudice moral) et 10 000 euros (impossibilité d'occuper le logement) :

Ainsi qu'il a été jugé ci-dessus, la résiliation du contrat par mail est dépourvue d'effet, de sorte que le bail n'est résilié qu'à compter de ce jour.

Les locataires sont pourtant privés de l'usage du logement depuis le 1er juin 2024, date à laquelle le bailleur a fait fracturer puis changé la serrure.

Ils n'apportent toutefois pas de preuve d'un préjudice matériel, ne justifiant d'aucune dépense pour se reloger.

Ils admettent d'ailleurs n'avoir jamais habité dans les lieux et être hébergés chez les parents de M. [Y].

Seul peut donc être indemnisé leur préjudice moral résultant du non-respect du contrat de bail, étant précisé que le préjudice spécifique résultant de la violation de domicile sera indemnisé dans le cadre de la constitution de partie civile formulée par les époux [Y] devant le tribunal correctionnel.

Ce préjudice moral sera indemnisé à hauteur d'une somme totale de 3 000 euros

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sans qu'il soit nécessaire de le préciser dans le jugement.

PAR CES MOTIFS :