TJ 67437, 10 juill. 2026, RG 25/00297

COUR D'APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION DU
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 2]

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

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N° RG 25/00297 - N° Portalis DB2D-W-B7J-CUB6

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Minute N° 26/00264

JUGEMENT
DU 10 Juillet 2026

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PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LE PRESTIGE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [D] [N]
né le 15 Février 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Sarah AIACH BENHAMOU, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Françoise REINHARDT, Président
Manon MOUGIN, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,
Rendu par décision Contradictoire, en premier ressort,
Signé par Françoise REINHARDT, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l'affaire : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

exécutoire au demandeur - défendeur

copie au demandeur - défendeur

le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 12 mars 2016, M. et Mme [M] [V] ont consenti à M. [D] [N] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 5], le loyer étant initialement fixé à 260 euros et l'acompte sur charges à 13 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 novembre 2025, la S.C.I. Le Prestige a fait citer M. [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d'obtenir son expulsion.

En l'état de ses dernières conclusions, elle demande au tribunal :

- de déclarer ses demandes régulières, recevables et bien fondées ;
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de M. [N] et de tous occupants de son chef, en écartant le délai prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- de condamner solidairement M. [N] et la caution, Mme [K] [S] [B], à lui payer la somme de 774,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de l'arriéré de loyers et charges, montant à parfaire ;
- de condamner solidairement M. [N] et la caution Mme [K] [S] [B], à lui payer une indemnité d'occupation de 308,72 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux ;
- de débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes ;
- de condamner solidairement M. [N] et la caution Mme [K] [S] [B], à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner solidairement M. [N] et la caution Mme [K] [S] [B], aux dépens ;
- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [N] s'oppose à la demande.

En l'état de ses dernières conclusions, il demande au tribunal :

- de constater la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- de dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes formées par la S.C.I. Le Prestige et en conséquence l'en débouter ;
- subsidiairement, de dire que l'augmentation du loyer n'est due qu'à compter du mois de mars 2026 et de fixer le loyer à 262,02 euros ;
- de constater l'absence de justificatifs concernant les charges ;
- de condamner la demanderesse à lui rembourser un trop perçu de charges de 140 euros pour la période de janvier à juillet 2024 ;
- subsidiairement, de lui accorder des délais de paiement ;
- de lui octroyer le délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- à titre reconventionnel, de condamner la S.C.I. Le Prestige à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, la compensation étant ordonnée avec la créance de cette société ;
- de condamner la S.C.I. Le Prestige à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi que celle de 500 euros pour procédure abusive ;
- de condamner la S.C.I. Le Prestige aux dépens.

Les moyens respectifs des parties seront examinés dans le cadre de la motivation de la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formulées à l'encontre de Mme [K] [S] [B] :

L'assignation n'est dirigée qu'à l'encontre du locataire M. [N].

Mme [K] [S] [B] n'a pas été ultérieurement attraite à la procédure.

Les conclusions formulées à son encontre sont donc irrecevables.

Sur la qualité pour agir de la S.C.I. Le Prestige :

M. [N] conteste la qualité de la S.C.I . Le Prestige tant pour lui délivrer un commandement de payer que pour l'assigner en expulsion, au motif que le bail lui a été consenti par M. et Mme [M] [V].

La demanderesse démontre toutefois avoir acquis l'immeuble loué selon acte du 20 décembre 2021, par la production d'une attestation de son notaire du 5 juin 2024.

M. [N] en a été informé par une lettre recommandée du 5 janvier 2022, l'invitant à régler dorénavant loyer et avance sur charges à la S.C.I. Le Prestige.

Tant le commandement que l'assignation ont donc été valablement délivrés à la demande de la S.C.I. Le Prestige.

Le maintien par M. [N] de ses conclusions d'irrecevabilité malgré communication de l'acte d'achat de l'immeuble par la demanderesse relève de la mauvaise foi.

Sur l'absence de tentative de conciliation préalable à l'assignation :

M. [N] se réfère à une modification de la législation pour soutenir qu'une tentative préalable de conciliation était nécessaire avant de l'assigner en expulsion.

Le décret n° 2025-660 du 18 (et non 19) juillet 2025 qu'il invoque n'a pourtant pas modifié l'article 750-1 du code de procédure civile, qui ne prévoit pas de tentative préalable de conciliation pour les assignations en expulsion, la valeur en litige étant indéterminée quel que soit le montant de l'arriéré locatif.

La procédure est donc recevable.

Là encore, M. [N] fait preuve d'une particulière mauvaise foi, puisqu'alors même qu'elle n'était pas obligatoire, une tentative préalable de conciliation a bien été faite par la demanderesse, dont elle justifie par la production d'une demande et d'un constat d'échec résultant d'un refus du défendeur.

Sur la nullité alléguée du commandement visant la clause résolutoire :

Il est constant que le contrat de bail comporte une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et de ses accessoires, deux mois après commandement de payer demeuré sans effet.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme de 229,47 euros au titre d'un solde de charges, celle de 288,72 euros au titre du loyer et des charges du mois de mai 2025 ainsi qu'un solde de loyer et charges de 15,72 euros pour le mois de juin 2025.

M. [N] conclut à l'annulation de ce commandement aux motifs :

- qu'il vise un montant de loyer et charges de 288,72 euros, tandis qu'un montant de 308,72 euros est mentionné dans l'assignation : la demanderesse indique que la différence de 20 euros provient de ce que le montant de l'acompte sur les charges de ménage a été omis dans le commandement.

Le fait que le commandement ait été délivré pour un montant inférieur au montant réellement dû est sans incidence sur sa validité dès lors que le montant visé était bien dû et était parfaitement compréhensible.

- que le montant mis en compte dans la dénonciation du commandement à la caution est différent de celui figurant dans le commandement qui lui a été délivré : la simple lecture de ces deux actes permet de constater que les montants mis en compte au titre des loyers et charges sont strictement identiques, seul le montant des frais étant différent ; la contestation de M. [N] relève donc, là encore, de la mauvaise foi.

- que le commandement ne distingue pas le montant du loyer de celui des charges : outre que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'exige pas cette distinction, M. [N] ne pouvait ignorer le détail de la somme de 288,72 euros, cette somme lui ayant été réclamée par courrier détaillé du 12 février 2025, précisant le montant du nouveau loyer (264,72 euros) et celui de l'acompte sur charges (24 euros), soit un total de 288,72 euros.

Le commandement est donc valable.

Sur la révision du loyer :

M. [N] fait valoir :

- qu'aucun diagnostic de performance énergétique ne lui a été remis lors de la conclusion du bail ;
- que malgré ses demandes, il n'a pas réussi à l'obtenir ;
- qu'aucune révision du loyer n'a donc pu valablement intervenir, en application de l'article 17-1-III de la loi du 6 juillet 1989.

Ce raisonnement est là encore révélateur de la mauvaise foi de M. [N].

En effet, l'article qu'il invoque prévoit que la révision du loyer ne peut être appliquée dans les logements de la classe F ou de la classe G : le bailleur produit un diagnostic montrant que le logement était en classe C.

Le loyer a donc été valablement révisé.

Il est exact que le diagnostic produit par le bailleur est daté de 2021 tandis que le bail a été conclu en 2016 ; ce diagnostic ne pouvait donc pas être joint au bail.

Toutefois, et contrairement à ce qu'il soutient, M. [N] était bien en possession du diagnostic produit par le bailleur, puisque dans ses mails du mois de mai 2023, il demande la production du « nouveau » DPE, le bailleur lui ayant répondu qu'aucun nouveau diagnostic n'avait été établi.

De plus, ce n'est pas l'absence de communication du DPE au locataire qui est sanctionnée par l'impossibilité de réviser le loyer, mais le classement du logement dans les catégories F et G.

Dès lors que le diagnostic valide existe, est produit, et mentionne un classement en catégorie C, la date de révision du loyer n'est pas subordonnée à la date de communication de ce diagnostic au locataire.

Enfin, et outre que les décisions de juridictions du fond ne lient pas le juge, la décision produite par le défendeur est fondée sur l'absence de production par le bailleur d'un diagnostic en cours de validité, ce qui n'est pas le cas de l'espèce.

La révision du loyer est en conséquence valablement intervenue par le courrier du 12 février 2025 (que le défendeur produit en annexe 3 et qu'il a donc bien reçu).

Le calcul opéré par la demanderesse n'est pas sérieusement contesté, M. [N] se limitant à indiquer un montant différent sans fournir aucun calcul.

Le loyer dû à compter du 1er avril 2025 est donc bien de 264,72 euros.

Sur les charges :

M. [N] soutient que les décomptes de charges ne lui permettaient de comprendre ni les charges réclamées, ni le montant à régler au titre des acomptes sur charges, de sorte qu'il a légitimement continué à régler la somme de 13 euros prévue au contrat de bail.

Ayant réglé en outre 20 euros par mois entre le mois de janvier et le mois de juillet 2024, il estime que le bailleur lui est redevable d'un trop versé de 140 euros.

Il produit ses extraits bancaires, montrant qu'il a réglé :

- 293 euros par mois du 1er janvier au 31 juillet 2024, puis 273 euros par mois du 1er août au 31 décembre 2024 ;
- 273 euros par mois pour l'année 2025, le loyer et l'acompte sur charges pour le mois de mai 2025 n'ayant toutefois été réglé que par virement du 31 octobre 2025.

En réponse à ces allégations, la demanderesse produit l'ensemble des factures de charges, laissant en revanche le soin au tribunal de comprendre les montants mis en compte et de répondre aux critiques des décomptes formulées par le défendeur.

Elle met en compte une somme de 774,09 euros, représentant l'arriéré au 22 août 2025.

Ce montant comprend :

- un solde de 229,47 euros sur les charges de 2024 (1) ;
- les acomptes sur charges de ménage de janvier à août 2025 : 160 euros (2) ;
- le solde sur les acomptes de charges (24 – 13 = 11 euros par mois) pour les mois de janvier, février, mars, avril, juin, juillet et août 2025, soit 77 euros (3) ;
- le loyer et l'acompte sur charges pour le mois de mai 2025 (hors ménage) pour 288,72 euros (4) ;
- les augmentations de loyer pour les mois d'avril, juin, juillet et août 2025 (4 X 4,72 euros), pour 18,88 euros (5).

(1) M. [N] conteste le montant du décompte de charges pour l'année 2024, au motif que les justificatifs ne sont pas produits, ce qui est inexact.

La demanderesse produit en effet toutes les factures d'électricité et d'eau, l'avis de taxe foncière, ainsi que la preuve des montants réglés au titre du ménage (salaires et charges).

En ce qui concerne les critères de répartition des charges, il convient d'observer que M. [N] est locataire depuis 2016 et qu'il ne justifie d'aucune contestation des décomptes reçus pour les années précédentes.

Il n'indique pas en quoi les montants réclamés seraient excessifs au regard de ses consommations réelles.

Le montant de 229,47 euros sera donc retenu.

(2) Le décompte de charges pour l'année 2023, que M. [N] ne conteste pas, montre qu'il a réglé un total d'acomptes sur charges de 396 euros sur douze mois, soit 33 euros par mois, représentant l'acompte prévu au contrat, augmenté de l'acompte de 20 euros pour frais de ménage, mis en compte à partir du 20 septembre 2022 et dont il a, en conséquence, accepté le principe ; il a d'ailleurs continué à le régler jusqu'au mois de juillet 2024.

La mise en compte d'une somme de 160 euros n'est donc pas contestable.

(3) L'augmentation de l'acompte sur charges est justifiée par le décompte de l'année 2023, faisant apparaître un total de charges de 534,21 euros pour l'année ou 44 euros par mois, soit un acompte sur charges générales de 24 euros et un acompte sur frais de ménage de 20 euros par mois.

La mise en compte de cet acompte est donc légitime, étant observé qu'aucune augmentation de l'acompte n'a été mise en œuvre entre 2016 et 2024.

(4) Le loyer et l'acompte sur charges du mois de mai 2025 figurent légitimement dans le décompte arrêté au 22 août 2025, dès lors qu'il n'a été réglé à hauteur de 273 euros que postérieurement, le 31 octobre 2025.

(5) Il a été précédemment statué sur la validité de la révision du loyer à compter du 1er avril 2025 ; la mise en compte pour les mois d'avril à août de la différence entre le loyer révisé et le montant réglé par M. [N] est donc justifiée.

La demande est en conséquence fondée à hauteur de 774,09 euros, dont à déduire le règlement de 273 euros du 31 octobre 2025, soit un solde de 501,09 euros.

M. [N] sera condamné au paiement de ce montant.

Sur la demande d'expulsion :

Il est établi que les causes du commandement délivré valablement le 26 juin 2025 n'ont pas été réglées dans le délai imparti, seule une somme de 273 euros ayant été versée le 31 octobre 2025, soit après l'expiration de ce délai.

La clause résolutoire a donc produit ses effets et l'expulsion de M. [N] sera ordonnée, sans que rien ne justifie la suppression du délai prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais sollicités :

Il est constant que des délais peuvent être accordés par le juge au débiteur malheureux et de bonne foi.

En l'espèce, les multiples contestations de M. [N] n'étaient pas motivées par des difficultés financières.

Ces contestations ont été écartées et ont été jugées révélatrices de sa mauvaise foi.

M. [N] ne justifie pas de sa situation financière, se limitant à produire un contrat d'intérim.

De plus, le commandement lui a été délivré au mois de juin 2025 ; M. [N] a donc déjà bénéficié d'un an de délai.

Sa demande de délais ne sera donc pas accueillie.

Sur la demande reconventionnelle :

M. [N] met en compte une somme de 3 000 euros se décomposant comme suit :

- 1 400 euros pour le changement de la porte d'entrée de l'appartement : ainsi qu'il le reconnaît lui-même, cette porte a été changée en cours de procédure ; si le changement effectif peut apparaître tardif, la mise en compte du coût de la porte n'est pour autant pas justifiée ; il n'est par ailleurs pas démontré que la porte endommagée ait présenté un risque de sécurité.

- 500 euros en raison d'un défaut d'isolation : il n'est pas justifié de ce défaut, le montant des factures d'électricité pouvant avoir plusieurs causes ; le classement du logement en catégorie C, tel que résultant d'un diagnostic de performance énergétique en cours de validité, contredit l'existence d'un tel défaut.

- 500 euros au titre d'un préjudice moral subi du fait d'un dégât des eaux chez son voisin : cette demande est particulièrement surprenante : M. [N] indique en effet que la fuite d'eau résulte d'un décollement des joints périphériques de sa douche : il est rappelé que l'entretien des joints du receveur de douche incombe au locataire. Le bailleur n'est donc pas concerné par ce problème.

- 500 euros au titre du vol de son vélo dû à la sécurité défaillante des parties communes : outre que ni la réalité de ce vol, ni ses circonstances exactes, ne sont établies, dès lors qu'elles ne résultent que des déclarations du défendeur, aucune disposition du bail ne donne au locataire le droit d'entreposer quoi que ce soit dans les parties communes ; le bailleur n'a donc pas d'obligation de sécurité pour les objets déposés dans la cour.

- 100 euros pour l'achat d'un nouveau réfrigérateur : aucun document n'est produit à l'appui de cette réclamation.

Aucun des montants mis en compte à titre reconventionnel par le locataire n'est ainsi justifié et cette demande sera rejetée.

La procédure étant justifiée par l'arriéré locatif, elle n'a pas de caractère abusif et la demande de dommages et intérêts du défendeur ne sera pas davantage accueillie.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sans qu'il soit nécessaire de le rappeler dans le jugement.

PAR CES MOTIFS :