TJ 84007, 26 juin 2026, RG 25/00956

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N° RG 25/00956 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KAWK

JUGEMENT DU 26 Juin 2026

DEMANDERESSE :
S.A.S. R.M.T.H.A.V prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS de [Localité 2] Métropole 921.765.392
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Lara VILLIANO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Eudes MALARMEY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :
Monsieur [V] [O]
né le 26 Mai 1951 à [Localité 4] (84)
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Monsieur [T] [O]
né le 26 Mai 1951 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par Me Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente,
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Monsieur Hervé LEMOINE, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :
Audience publique du 14 Avril 2026
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé des 20 et 21 octobre 2022, M. [V] [O] et M. [T] [O] ont donné à bail à la S.A.S. RM INVEST, pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2022, un local commercial constitué des lots n°1, 5, 7, 12, avec jouissance des lots 8 et 9, dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 4] (84), moyennant un loyer annuel d’un montant de 83 115 euros, outre une provision sur charges annuelles d’un montant de 7 600 euros, le tout payable trimestriellement.

Ce bail comporte une franchise de loyer prévoyant que le loyer annuel sera de :
- 66 528 euros, du 1er mars 2023 au 31 décembre 2023,
- 74 803,50 euros du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Par acte sous seing privé des 20 et 21 octobre 2022, Mme [N] [B] a donné à bail à la S.A.S. RM INVEST, pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2022, un local commercial constitué du lot n°2 dans le même immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel d’un montant de 6 885 euros, outre une provision sur charges annuelles d’un montant de 956,72 euros, le tout payable trimestriellement.

Ce bail comporte une franchise de loyer prévoyant que le loyer annuel sera de :
- 5 472 euros, du 1er mars 2023 au 31 décembre 2023,
- 6196,50 euros du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Par avenants respectifs des 2 décembre 2022 et 1er décembre 2022 concernant chacun des baux, la S.A.S. R.M.T.H.A.V. a été autorisée à se substituer à la S.A.S. RM INVEST en qualité de preneur.

Par actes extra-judiciaires en date du 18 février 2025, M. [V] [O] et M. [T] [O] ont fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire, l’un pour paiement de la somme de 63 880,49 euros en principal et l’autre, aux fins de justification de l’assurance locative des lieux loués.

A la même date, Mme [N] [B] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 5 537,03 euros en principal.

Mme [B] étant décédée le 15 septembre 2025, M. [V] [O] et M. [T] [O] viennent aux droits de leur mère, conformément à l’attestation de dévolution successorale établie le 4 novembre 2025.

Contestant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 février 2025 au titre du premier bail, la S.A.S. R.M.T.H.A.V. a, par actes extra-judiciaires du 4 et 18 mars 2025, fait citer M. [V] [O] et M. [T] [O] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de voir :
- recevoir la société R.M.T.H.A.V en son présent exploit introductif d’instance, l’y déclarer recevable, bien fondée et y faisant droit,
En conséquence,
A titre principal :
- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 18 février 2025 par l’indivision [O] à la société R.M.T.H.A.V et le juger de nul effet.
A titre subsidiaire :
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date des 20 et 21 octobre 2022,
- constater que la société R.M.T.H.A.V est bien fondée à solliciter des délais pour s’exécuter,
- fixer à 24 mois les délais dans lesquels la société R.M.T.H.A.V doit s’exécuter.
En tout état de cause :
- constater le trouble de jouissance résultant pour la société R.M.T.H.A.V du défaut de conformité du local objet du bail commercial,
- condamner la société indivision [O] (sic)à indemniser la société R.M.T.H.A.V de son préjudice résultant du défaut de conformité lequel ne saurait être inférieur au montant des sommes appelées au titre du commandement litigieux,
-condamner l’indivision [O] à payer à la société R.M.T.H.A.V la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 4 février 2026, la S.A.S. R.M.T.H.A.V. a maintenu ses demandes dans les mêmes termes que son exploit introductif d’instance.

Dans leurs conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 26 novembre 2025, M. [V] [O] et M. [T] [O] ont conclu comme suit :
- débouter la société RMTHAV de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions totalement infondées.
Reconventionnellement,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à double titre, et en conséquence, juger que les deux baux commerciaux du 20 octobre 2022 et leurs avenants du 2 décembre 2022 liant l’indivision [V] et [T] [O] à la société RMTHAV sont résolus depuis le 18 mars 2025,
- en conséquence, prononcer l’expulsion des lieux loués de la société RMTHAV de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
- condamner la société RMTHAV à payer aux concluants l’arriéré de loyer au 18 mars 2025, soit la somme de 64 262,52 euros pour le premier bail et la somme de 5 716,03 euros pour le second bail (ex [A]),
- condamner la société RMTHAV à payer à Messieurs [V] et [T] [O], une indemnité d’occupation à compter du 18 mars 2025 de 24 000 euros par trimestre, soit 8 000 euros par mois jusqu’au départ effectif des lieux et la restitution des clés, pour le premier bail, et de 6 000 euros par trimestre, soit 2 000 euros par mois, pour le second bail, jusqu’au départ effectif des lieux et la restitution des clés,
- juger que la société RMTHAV, malgré le second commandement du 18 février 2025, n’a jamais communiqué ses justificatifs d’assurance locative pour les années 2024 et 2025 dans le mois de ce commandement,
- en conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial du 20 octobre 2022, et juger que le bail commercial est résilié avec effet au 18 mars 2025.
Subsidiairement,
- condamner la société RMTHAV à payer à Messieurs [V] et [T] [O], la somme de 131 916,74 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, pour les loyers et charges dus au titre du premier bail,
- condamner la société RMTHAV à payer à Messieurs [V] et [T] [O], en leur qualité d’héritiers de feue [N] [B] [O], la somme de 11 418,32 euros, arrêtée au 1er octobre 2025 pour les loyers et charges dus au titre du second bail,
- condamner la société RMTHAV à payer à Messieurs [V] et [T] [O] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- ordonner l’exécution de droit de la décision à intervenir,
- condamner la société RMTHAV aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût des deux commandements du 18 février 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Au regard des arguments développés dans son assignation et repris sans changement dans ses conclusions récapitulatives, il ressort que la contestation soulevée par la S.A.S. R.M.T.H.A.V. est exclusivement dirigée contre le commandement visant la clause résolutoire délivré le 18 février 2025 aux fins de paiement des loyers relatifs au bail conclu avec M. [V] [O] et M. [T] [O] et portant sur les lots n°1, n°5, n°7 et n°12, la requérante faisant référence à un local de 310 m² qui constitue la superficie de ces lots et à un loyer annuel de 83 115 euros qui concerne la location des dits lots.

Il est rappelé que M. [V] [O] et M. [T] [O] sollicitent la résolution de plein droit par acquisition de la clause résolutoire, des deux baux commerciaux consentis à la S.A.S. R.M.T.H.A.V. portant d’une part sur les lots n°1, 5, 7, 12 avec jouissance des lots 8 et 9, et d’autre part sur le lot n°2, ce dernier bail ayant été consenti par Mme [B] aux droits de laquelle viennent les demandeurs.

Chacun de ces baux contient, en son article 16, une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou en cas d’inexécution d’une quelconque clause imposée au locataire, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueuse.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

1. La mise en oeuvre de la clause résolutoire :

1.1.Le bail commercial relatif aux lots n°1, n°5, n°7, n°8, n°9, n°12 :

Le bail commercial conclu les 20 et 21 octobre 2022 avec M. [V] [O] et M. [T] [O] comporte une clause à l’article 10, intitulée “Assurances” selon laquelle le preneur doit justifier de la police souscrite pour assurer les locaux loués à la date d’anniversaire du bail.

M. [V] [O] et M. [T] [O] font valoir que la S.A.S. R.M.T.H.A.V., qui n’a pas contesté le commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative délivré le 18 février 2025, n’a jamais justifié de l’assurance des lieux loués pour les années 2024 et 2025.

Il est établi en effet que par suite de la délivrance de ce commandement, la S.A.S. R.M.T.H.A.V. n’a pas déféré à cette obligation, le commandement doit produire son effet à l’expiration du délai d’un mois.

De ce fait, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, sans que dès lors il soit besoin d’examiner la demande de la S.A.S. R.M.T.H.A.V. visant à déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 février 2025 délivré pour paiement des loyers.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 18 mars 2025, date à laquelle la S.A.S. R.M.T.H.A.V. ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et d’ordonner son expulsion dans les conditions du dispositif ci-après.

1.2. Le bail commercial relatif au lot n°2 :

Il est établi par le commandement de payer délivré le 18 février 2025, auquel la locataire n’a pas formé opposition, que celle-ci n’a pas réglé les loyers depuis le mois d’octobre 2024.

Le commandement de payer délivré le 18 février 2025 pour paiement de la somme en principal de 5 537,03 euros, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.S. R.M.T.H.A.V., n’ayant pas apuré l’entièreté du passif à la date du commandement. De ce fait, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 18 mars 2025, date à l’issue de laquelle la S.A.S. R.M.T.H.A.V. ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et d’ordonner son expulsion dans les conditions du dispositif ci-après.

2. Les loyers et indemnités d’occupation :
2.1. Au titre du bail commercial relatif aux lots n°1, n°5, n°7, n°8, n°9, n°12 :

Le décompte locatif détaillé joint au commandement de payer délivré le 18 février 2025
comporte un récapitulatif des sommes dues et des paiements effectués, sur une période du 1er janvier 2023 au 1er mars 2025, décompte arrêté à la date du 20 janvier 2025.

Nonobstant les moyens développés par la S.A.S. R.M.T.H.A.V. à l’appui de sa demande visant à voir déclarer nul et de nul effet ce commandement, la locataire ne justifie d’aucun paiement sur la période considérée hormis ceux mentionnés dans ce décompte.

Il est rappelé que le bail prévoit :
Une franchise de loyer de quatre mois pour la réalisation des travaux d’aménagement du 1er novembre 2022 et au 28 février 2023,Un loyer annuel fixé à 66.528,00 euros pour la période du 1er mars 2023 au 31 décembre 2023,Un loyer annuel fixé à 74.803,50 euros pour l’année 2024,Un loyer annuel fixé à 83.115,00 euros à compter du 1er janvier 2025,Ainsi que des charges trimestrielles d’un montant de 1.900,00 euros.
Au vu des pièces justificatives produites, l’arriéré locatif de la S.A.S. R.M.T.H.A.V. s’élève à une somme de 63 880,49 euros, représentant le montant des loyers et charges dus, arrêté au 20 janvier 2025.

En conséquence de quoi, il y a lieu de condamner la S.A.S. R.M.T.H.A.V. à payer cette somme à M. [V] [O] et M. [T] [O].

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant trimestriel du loyer, des charges et des taxes, le montant de l’indemnité d'occupation qui est due par trimestre, soit 22 678,75 euros, à compter du mois où le locataire est sans droit ni titre, soit du 1er avril 2025 constituant la première trimestrialité suivant la délivrance du commandement. La S.A.S. R.M.T.H.A.V. sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation, jusqu’au départ effectif des lieux loués et restitution des clés.

2.2 Au titre du bail commercial relatif au lot n°2 :

Au vu des pièces justificatives produites, l’arriéré locatif de la S.A.S. R.M.T.H.A.V. s’élève à une somme de 5 537,03 euros, représentant le montant des loyers et charges dus, arrêté au 20 janvier 2025.

Il y a lieu de condamner la S.A.S. R.M.T.H.A.V. à payer cette somme à M. [V] [O] et M. [T] [O].

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant trimestriel du loyer, des charges et des taxes le montant de l'indemnité d'occupation qui est due par trimestre, soit 1 960,43 euros, à compter du mois où le locataire est sans droit ni titre, soit le 1er avril 2025 constituant la première trimestrialité suivant la délivrance du commandement. La S.A.S. R.M.T.H.A.V. sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation, jusqu’au départ effectif des lieux loués et restitution des clés.

3. Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En l’espèce, la S.A.S. R.M.T.H.A.V. a sollicité des délais de paiement uniquement dans le cadre du premier bail commercial, et la suspension de la clause résolutoire.

L'article L.145-41 du code de commerce permet au juge, s’il est saisi d’une demande à cette fin, d'accorder des délais de paiement, dans la limite de deux années et dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Toutefois, une telle demande apparaît inopérante dès lors que la résolution du présent bail résulte du défaut de justification de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois imparti par le commandement délivré. Cette obligation n’est pas susceptible d’ouvrir droit à l’octroi de délais de paiement ni, in fine, à la suspension des effets de la clause résolutoire. Dès lors, il ne peut être fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la seule demande de délais, il doit être relevé que la S.A.S. R.M.T.H.A.V. ne justifie ni de la reprise des paiements, même partiels, depuis le mois de juillet 2024, ni des difficultés financières qu'elle allègue rencontrer, faute de produire les pièces justificatives afférentes. Dès lors, en l’absence d’éléments relatifs à la situation du débiteur, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement.

4. Un préjudice de jouissance :

La S.A.S. R.M.T.H.A.V. fait état d’un trouble de jouissance tenant au défaut de conformité du local objet du bail commercial, et sollicite la condamnation des défendeurs à l’indemniser du préjudice en résultant, lequel selon elle ne pouvant être inférieur au montant des sommes appelées au titre du commandement litigieux.

En matière de bail, l’article 1719 du Code civil met à la charge du bailleur une obligation de délivrance conforme, ainsi qu’une obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du contrat.

En l’espèce, la S.A.S. R.M.T.H.A.V. soutient qu’elle n’aurait pas été en mesure d’utiliser les locaux conformément à son usage contractuel et à la date définie contractuellement, en raison de divers désordres affectant l’immeuble, à savoir des infiltrations d’eau, des fissures importantes sur le sol et la dangerosité de l’escalier des communs. Elle invoque, en conséquence, une perte de chiffre d’affaires et justifie sa suspension du paiement des loyers par l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Toutefois, il appartient à la partie qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d’en rapporter la preuve, tant s’agissant de la réalité des désordres que de leur gravité. Or, les photographies versées aux débats ne sont pas datées et ne permettent pas d’établir avec certitude ni l’existence des désordres à la période considérée, ni leur ampleur.

En outre, la S.A.S. R.M.T.H.A.V. ne justifie d’aucune démarche préalable auprès de M. [V] [O] et M. [T] [O] ou de Mme [B], notamment par l’envoi de courriers de mise en demeure, de nature à établir que le bailleur aurait été informé des désordres et se serait abstenu d’y remédier.

Dans ces conditions, l’existence même d’un manquement imputable au bailleur n’est pas démontrée.

S’agissant du sinistre intervenu le 3 mars 2024, ayant affecté l’escalier commun desservant le lot n°12, correspond à une réserve donnée à bail par Mme [N] [B] il est constant que des travaux de réfection ont été réalisés du 3 novembre au 17 novembre 2025. Il en résulte que l’accès à cette réserve a été indisponible pendant une certaine période.

Toutefois, la S.A.S. R.M.T.H.A.V. ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité totale d’exploiter les lieux loués conformément à leur destination contractuelle. Elle n’établit pas davantage la réalité ni l’étendue de la perte de chiffre d’affaires alléguée.

Or, seule une impossibilité absolue de jouissance des lieux est susceptible de caractériser une inexécution suffisamment grave du bailleur, de nature à justifier le préjudice allégué par la locataire.

La S.A.S. R.M.T.H.A.V. ne démontre par conséquent pas un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles, de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance.

5. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. R.M.T.H.A.V., qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels incluront notamment le coût des actes de commissaires de justice nécessaires à la présente procédure, à savoir les deux commandements de payer du 18 février 2025.

Par ailleurs, la S.A.S. R.M.T.H.A.V. doit être condamnée à payer à M. [V] [O] et M. [T] [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :