TJ 84007, 16 juill. 2026, RG 26/00149

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 26/00149 - N° Portalis DB3F-W-B7K-KMDD

Minute N° :
JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. HD INVESTMENTS
Activité :
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Mamadou WADE, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [J]
né le 18 Août 1987 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 19/5/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 avril 2023, la SCI HD INVESTMENTS a consenti à [V] [J] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé : [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.400 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

La gestion locative dudit bien a été confiée à l’agence immobilière ORPI, suivant mandat de gestion

Le bailleur expose que le locataire a quitté les lieux, vraisemblablement en août 2025, en laissant les clés par dépôt dans la boîte aux lettres de l’agence immobilière, sans laisser sa nouvelle adresse et sans qu’il ne soit possible de ocnvenir avec lui d’un rendez-vous pour établir un état des lieux de sortie contradictoire ;

que suite aux dégradations constatées dans le logement, il a été contraint de faire procéder à un état de sortie par commissire de justice ;

qu’il ressort de ce procès-verbal de constat en date du 28 août 2025 diverses détériorations ainsi qu’un défaut d’entretien du logement.

C’est dans ce contexte que la SCI HD INVESTMENTS a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON [V] [J], par acte de commissaire de justice délivré le 22 avril 2026 aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail ;juger que le requis a manqué à ses obligations contractuelles d’entretien du logement et le condamner en conséquence à lui payer la somme de 14.632,44 euros au titre du coût de la remise en état ;le condamner à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral du fait de sa mauvaise foi caractérisée,le condamner à lui régler la somme de 2.840 euros au titre de la perte de chance de pouvoir relouer le logement immédiatement après le départ du locataire ;le débouter de toute demande reconventionnelle ;assortir le jugement à venir de l’exécution provisoire de droitle condamner à lui régler la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le procès-verbal de reprise des lieux.

L’affaire est retenue à l'audience du 19 mai 2026, lors de laquelle la SCI HD INVESTMENTS représentée, sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement.

[V] [J], assigné selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté ; le présent jugement, susceptible d'appel, sera ainis réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les sommes dues au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 21 juin 2017, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, d'autre part, et enfin de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En outre, l'article 1732 du code civil dispose que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au décret, ci-dessous reportées :
« I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) [Localité 5] septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

*

En l’espèce, il résulte des pièces produites qu'un constat de commissaire de justice a été dressé le 28 août 2025, le locataire ayant laissé les clés dans la boite aux lettres de l’agence et quitté les lieux sans état des lieux contradictoire de sortie.

Il été convoqué à cette fin à sa dernière adresse connue par courrier recommandé conformément aux prescriptions léagles.

Il ressort de ce procès-verbal de constat diverses dégradations, saletés ou manquements et notamment :

un défaut d’adhésion du joint de la porte d’entrée sur plusieurs centimètres,dans la cuisine, un carrelage en état d’usage, avec des traces visibles devant l’évier et sous la table, et des traces sombres sur les murs, deux enfoncements sur la porte supérieure du frigo,dans le salon/séjour, des points d’impact et traces sur le carrelage, une vitre endommagée qui ne se ferme pas, une torsion du rail du volet,dans les WC, un trou rebouché grossièrement, des traces sur les murs et des points d’impact sur le soldans la buanderie, des traces sur les murs et autour de la poignée,dans la chambre du rdc, des traces noires et de frottement, notamment à hauteur de la tête de lit, un enfoncement du placoplâtre, des traces d’impact et des trous chevillés sur ce dernier, un dysfonctionnement des porte-fenêtre, du radiateur, l’absence d ela télécommande du climatiseur, un drap taché, une table de chevet casséune trace sur le miroir dans la salle d’eau/dressing du rdc,des traces sombres sur le mur de l’escalier,sur le palier de l’étage, un garde-corps particulièrement sale et comportant des traces ainsi qu’un détecteur de fumée plus en place,dans la chambre sud/est, des traces sombres et de frottements sur les murs, ainsi qu’une cassure sur la partie supérieure du cadre de la fenêtre,des traces et tâches dans la salle d’eau et les WC de l’étage, ainsi qu’un chauffe serviette défectueuxdans la chambre est, la présence de 12 trous chevillés, des traces sombres et de frottement, une trace blanchâtre au sol, un trou sur la porte, un coup sur le cadre de la fenêtre, un matelas tâché,dans la chambre ouest, une mauvaise fixation du point d’ancrage du volet,à l’extérieur, une piscine aux 3/4 vides et dont l’eau a « viré au vert », avec une marque rectiligne blanche sur le liner et des réserves sur son état de fonctionnement / une terrasse et un jardin non entretenus / des climatiseurs envahis par le lierre / des trous et trous chevillés, une boite aux lettres tordue.
L’état des lieux entrant, contradictoire entre les parties, est fourni au dossier : il fait mention d’un état « bon » pour la majorité des pièces, excepté s’agissant de quelques traces (à côté du frigo, sur le mur du séjour, dans la buanderie…) et, pour l’ensemble des équipements, un bon état de fonctionnement – voir un état « neuf » pour certaines pièces du mobilier, s’agissant d’un bail meublé, et notamment de la literie présente dans les chambres.

La terrasse et la piscine sont à cette époque en construction et prévues pour être livrées « fin août ».

Au soutien de ses demandes indemnitaires, à hauteur totale de 14.623,44 euros, le bailleur justifie d’un devis et d’une facture de la société FTC REALISATIONS soit :

- 7.153,04 euros pour la reprise des peintures de l’ensemble du logement,
- 549 euros pour la fourniture et la pose d’une fenêtre isoplane sans cadre + peinture
- 880 euros pour la réparation de 9 points d’impact sur le carrelage,
- 1.890 euros pour la réparation de la piscine
- 2.822 euros pour le nettoyage du terrain, le bouchage des trous extérieurs, le changement de la boîte aux lettres, et les interventions sur la porte fenêtre et porte d’entrée..

Il convient toutefois de noter que les photographies jointes à l’appui de ce constat sont de mauvaise qualité et ne permettent pas de matérialiser un état général très dégradé comme affirmé dans les écritures du demandeur.

Ainsi, et même si certaines traces sombres ressortent effectivement du constat du commissaire de justice, ces simples constatations ne permettent pas de mettre à charge du locataire l’ensemble des reprises des peintures du logement.

De même, l’état de la piscine ne ressortant pas de l’état des lieux d’entrée, aucune somme ne pourra être allouée à ce titre au bailleur, faute d’élément probant suffisant de l’état dans lequel elle était lorsque la réception des travaux a été effectuée et que les locataires en ont pris possession ;

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera ainsi alloué à la société HD INVESTMENTS, en réparation de son préjudice les sommes de :

- 3.576,52 euros correspondant à 50 % du coût dess reprises de peinture dans le logement
- 549 euros pour la fourniture et la pose d’une fenêtre isoplane sans cadre + peinture
- 880 euros pour la réparation de 9 points d’impact sur le carrelage,
- 600 euros pour le nettoyage du terrain,
- 82 euros pour le changement de la boîte aux lettres,
- 280 euros pour le bouchage de trous sur la façade extérieure,
- 840 euros pour le remplacement de la crémonde de la porte fenêtre
- 660 euros pour le changement de la serrure de la baie vitrée
- 360 euros pour l’ajustement de la porte d’entrée et le changement du joint périphérique

soit un total de 7.827,52 euros, somme à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie fixé au bail à la somme de 2.800 euros.

[V] [J] ne justifie pas d'avoir réglé le montant des réparations réalisées dans le logement qu'il occupait ; il ne démontre pas plus que ces dégradations sont le fait d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou encore de l'introduction sans son accord d'un tiers dans le logement

Aussi il sera condamnée à payer à la SCI HD INVESTMENTS la somme de 5.027,52 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

Sur la demande en indemnisation au titre du préjudice moral

L’article 1240 du Code civil dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Il est constant qu’aux fins d’obtenir l’allocation de dommages-intérêts, il convient de démontrer un fait, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, la société demanderesse sollicite, outre la réparation des dégradations locatives, une indemnisation de son préjudice moral alléguant que celui-ci résulte du comportement fautif du locataire, qui a laissé les clés dans la boîte aux lettres de l’agence et est parti « à la sauvette » pour éviter un état de sortie contradictoire.

Ils expliquent que ce comportement dilatoire et déloyal a entrainé la nécessité pour la requérante
- de pallier l’urgence des réparations dans un climat d’incertitude juridique
- a entrainé un coût certain de temps et d’énergie pour organiser un constat d’huissier à ses frais suite à cette carence, ou pour gérer les sinistres laissés en l’état.

Ainsi, la bailleresse justifie, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil précité d’une faute de Monsieur [J], d’un dommage, et d’un lien de causalité entre les deux.

Le défendeur sera ainsi condamné à lui verser en réparation de son préjudice moral une somme qu’il convient de fixer en l’état à 800 euros.

 Sur la demande en indemnisation au titre de la perte de chance

La perte de chance désigne un préjudice résultant de la disparition d'une possibilité raisonnable d'obtenir un avantage ou d'éviter un désavantage.
 En l’espèce la société HD INVESTMENTS affirme que la remise en état du logement a duré deux mois et que par conséquent le préjudice qu’elle a subi serait de 2.840 euros (soit deux mois de loyer charges comprises).
Elle expose en premier lieu qu’en rompant le bail unilatéralement autour du 10 août 2025, sans respecter de délai de préavis légal, le locataire a manqué à ses obligations et rompu l’équilibre financier du contrat ;
que par ailleurs, le logement n’a été reloué que le 10 octobre 2025, ce qui a entrainé une vacance forcée de deux mois.

S’il est établi en l’espèce que suite au départ de Monsieur [J] en dehors de toute remise des clés contradictoire et préavis légal, la société HD INVESTMENTS a dû entreprendre des travaux de rénovation, le locataire ne peut être tenu responsable de leur durée, d’autant que l’ensemble du coût des travaux n’a pas été retenu comme étant à la charge de ce dernier.

Par ailleurs, l’indemnisation à ce titre s’analyse en une perte de chance, et ne peut donc avoir pour effet de combler l’intégralité des loyers qui auraient été versés au bailleur s’il avait reloué le bien immédiatement après la sortie de son locataire, ce qui n’est nullement avéré de manière certaine.
En conséquence, le Tribunal condamnera [V] [J] à verser à la société HD INVESTMENTS la somme de 1.420 euros au titre de son préjudice pour perte de chance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

[V] [J] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépensexcepté s’agissant du procès-verbal de constat d’état des lieux établi par commissaire de justice le 25 et 28 août 2025, dont le coût sera, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, partagé par moitié.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI HD INVESTMENTS a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS