TJ 56260, 16 juill. 2026, RG 26/00081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 16 Juillet 2026

N° RG 26/00081 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E6WU
S.C.I. [D] [B] c/ S.A.R.L. CAF’RA, [J] [Q], entrepreneur individuel sous le nom commercial “PIRATE DE LA LUNE”

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX

ENTRE

S.C.I. [D] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

ET

S.A.R.L. CAF’RA
[Adresse 2]
[Localité 2]
Non comparante

Monsieur [J] [Q], entrepreneur individuel sous le nom commercial “[Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4]”
[Adresse 5]
[Localité 5]
Non comparant

CCC délivrées le

à :

Copies(s) exécutoires délivrées le

à :
- Me EVENO

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Olivier LACOUA,

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 18 Juin 2026 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 16 Juillet 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par acte du 1er avril 2019, la SCI [D] [Y] a donné à bail un local commercial situé [Adresse 2] à THEIX-NOYALO à Monsieur [O] [Z]. La SCI [D] [Y] a donné son accord pour qu’un avenant soit ensuite établi après la constitution de la société CAF’RA, elle-même représentée par Monsieur [O] [Z].

Le 6 mai 2019, la société CAF’RA a repris le bail commercial du 1er avril 2019.

Le loyer annuel est de 18 000 euros HT, payable mensuellement avant le 5 de chaque mois.

Par acte du 15 décembre 2024, la société CAF’RA a conclu un bail de sous-location avec Monsieur [J] [Q], lequel pouvait ainsi occuper une fraction du local.

Par actes des 5 et 20 février 2026, la SCI [D] [Y] assignait la SARL CAF’RA et Monsieur [J] [Q], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial [Adresse 6], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes suite au non des paiements des loyers dus pour les locaux donnés à bail et situés [Adresse 2] à THEIX-NOYALO.

Aussi, la SCI [D] [Y] demandait au juge des référés de :
- constater que la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er avril 2019, consenti par la SCI [D] [Y] à la société CAF’RA est acquise depuis le 23 janvier 2026 ;
- ordonner l’expulsion de la société CAF’RA et de son sous locataire [J] [Q], et plus généralement de tous occupants des locaux, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
- condamne la société CAF’RA à lui verser la somme provisionnelle de 6 194, 32 euros au titre des loyers et charges impayés ;
- condamne la société CAF’RA à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 112,08 euros d’indemnité journalière d’occupation à compter du 24 janvier 2026 ;
- condamne la société CAF’RA à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire était retenue à l’audience du 18 juin 2026.

Les défendeurs ne comparaissaient pas.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Au titre de l’article 834 du code de procédure civile : “ dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ”.

En outre, l’article 1103 dispose que : “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Le contrat de bail commercial du 1er avril 2019, repris par la société CAF’RA le 6 mai 2019, contient une clause résolutoire laquelle précise qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et un mois après commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

La société CAF’RA ne réglait pas intégralement le loyer à compter d’octobre 2025.

Le 23 décembre 2025, la SCI [D] [Y] délivrait à la défenderesse un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Ainsi, il était demandé à la société CAF’RA de payer la somme totale de 4 688,37 euros.

Ce commandement demeurait infructueux à la date du 23 janvier 2026, soit à l’échéance du délai d’un mois prévu par la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 janvier 2026 et par conséquent la résiliation du bail, à compter de cette même date.

En outre, il convient d’ordonner l'expulsion de la société CAF’RA et de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [J] [Q], du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à venir, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Sur les demandes de provision

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

* Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

En l’espèce, comme rappelé ci-dessus les parties ont conclu un bail commercial. Le loyer indexé était de 2 241,53 euros par mois.

Suivant commandement de payer du 23 décembre 2025 et décompte annexé, la société CAF’RA était débitrice de la somme de 4 531,17 euros, comprenant les loyers d’octobre, novembre et décembre 2025 qui n’ont pas été réglés intégralement. S’y ajoute la somme de 1 663,09 euros, correspondant au montant du loyer dû entre le 1er et le 23 janvier 2026, date de résiliation du bail commercial.

L’obligation de la SARL CAF’RA de régler les sommes due au titre des loyers impayés à la société demanderesse est non sérieusement contestable.

En conséquence, la SARL CAF’RA sera condamnée à payer à la SCI [D] [Y] la somme provisionnelle de 6 194,32 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés d’octobre 2025 au 23 janvier 2026.

* Sur les demandes de provision au titre de l’indemnité d’occupation

La SCI [D] [Y] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 112,08 euros par jour à compter du 24 janvier 2026 jusqu’à parfaite libération des lieux.

Cette somme correspond au loyer journalier, s’y ajoutant une majoration prévue contractuellement de 50%.

En effet, la clause résolutoire insérée au bail prévoit que le locataire qui refuse de quitter les lieux loués serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.

Néanmoins, cette disposition s’analyse en une clause pénale. En l’espèce, le préjudice réparé par l’indemnité d’occupation est constitué par le fait de ne pas libérer les lieux, et donc pour le propriétaire de ne pas relouer et de ne pas percevoir de loyer. Il en résulte que le préjudice du propriétaire est équivalent à la valeur locative, outre éventuellement les troubles et tracas résultant de la non libération des lieux. La clause pénale prévoyant une indemnité d’occupation majorée de 50% paraît manifestement excessive et sa validation ou non ne relève que du juge du fond.

Dès lors, le montant retenu de l’indemnité journalière d’occupation correspondra au seul montant du loyer indexé, soit la somme de 74,72 euros.
Il convient de rappeler que le bail étant résilié entre les parties depuis le 23 janvier 2026, la SARL CAF’RA est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Aussi, il convient de la condamner à régler à la société en demande la somme provisionnelle de 74,72 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation à compter du 24 janvier 2026 jusqu’à libération complète des lieux.
Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : “ la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.
En sa qualité de partie perdante, la SARL CAF’RA sera condamnée aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.
A la lecture de l’article 700 du code de procédure civile : “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ”.
Le défaut d’exécution par la défenderesse de ses obligations contractuelles et son inertie ont contraint la SCI [D] [Y] à exposer des frais dans le cadre de la présente procédure.
En conséquence, la SARL CAF’RA sera condamnée à lui verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le président par ordonnance réputée contradictoire, publique, en premier ressort : Constatons, à compter du 23 janvier 2026, la résiliation du bail conclu le 1er avril 2019, entre la SCI [D] [Y] et Monsieur [Z], repris par la SARL CAF’RA ; Ordonnons l’expulsion de la SARL CAF’RA et de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [V] [Q], du local situé [Adresse 2] à THEIX-NOYALO, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à venir, et ce, par tous commissaires de justice au choix de la SCI [D] [Y], au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;