TJ 69264, 7 juill. 2026, RG 26/00026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 26/00026
N° Portalis DB2I-W-B7K-C6PI

Minute :

JUGEMENT DU
07 Juillet 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[A] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 12 mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 07 juillet 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 1152, subztituée par Me Héloïse PELUX, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [D], demeurant [Adresse 3],
non comparant.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 18 avril 2024, la SCI [W] a donné à bail à M. [A] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 354 euros, outre 8 euros au titre des avances sur charges récupérables.

Le bailleur a souscrit le même jour, un contrat de cautionnement VISALE auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu'il a actionné dès les premiers impayés.

En vertu de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 11 février 2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 699,59 euros à M. [A] [D] pour un montant en principal de 623 euros.

Le 12 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner M. [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [A] [D] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et la force publique ;
- condamner M. [A] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 989,96 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal sur la somme de 623 euros à compter du commandement de payer du 11 février 2025 et pour le surplus à compter de l'assignation ;
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer avec charges et jusqu'à l'entière libération des lieux ;
- condamner M. [A] [D] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICE dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner M. [A] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [A] [D] aux entiers dépens.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 11 décembre 2025.

L'affaire, appelée à l'audience initiale du 12 mai 2026, a été retenue utilement.

Lors de cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement représentée, actualise l'arriéré locatif à la somme de 3.191,72 euros au 12 mai 2026, indique que le locataire n'a pas réglé le solde du loyer courant et maintient l'ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [A] [D] bien que régulièrement assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ne comparaît pas ni n'est représenté.

Le diagnostic social et financier n'a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la préfecture ont indiqué que le locataire ne s'était présenté aux rendez-vous fixés.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'espèce, il convient de faire application de l'article 472 du code de procédure civile selon lequel " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

- Sur la recevabilité de la demande

Le dispositif VISALE prévoit que l'organisme qui s'est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu'il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.

Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l'article 24 III de la loi précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du RHÔNE le 11 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience prévue le 12 mai 2026.

la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la CCAPEX le 12 février 2025, soit au moins deux mois avant la date de l'assignation délivrée le 9 décembre 2025.

En conséquence, l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE en résiliation du contrat de bail est recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Selon l'article 2306 du Code civil, auquel fait expressément référence le contrat de cautionnement VISALE conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, jusqu'à concurrence des indemnités payées par elle au titre de la garantie.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. "

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 11 février 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité et laisse un délai de 6 semaines au locataire pour s'acquitter de sa dette locative.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties, et la notice d'information qui y est jointe, contiennent une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré le 11 février 2025 à M. [A] [D] pour un arriéré de loyers vérifié de 623 euros et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, M. [A] [D] n'ayant pas réglé la dette locative..

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 avril 2025, à l'expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

- Sur l'indemnité d'occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 11 avril 2025, M. [A] [D] est donc redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due de plein droit par M. [A] [D] à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

- Sur l'arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE produit à l'audience du un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établit à la somme de 3.191,72 euros au titre des loyers échus.

Toutefois, en l'absence de M. [A] [D] à l'audience, le montant de la dette locative ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l'audience, celui pris en compte sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir connaissance.

Il convient de relever que ledit arriéré de loyer n'est, de fait, pas contesté par le locataire qui n'offre aucune preuve de paiements qui n'auraient pas été décomptés.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, M. [A] [D] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 989,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 9 décembre 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 623 euros à compter du commandement de payer du 11 février 2025 et pour le surplus à compter de l'assignation

- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l'article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le dernier loyer n'a pas été payé, de sorte que la première condition prévue par ces textes n'est pas respectée, et le locataire ne sollicite aucun délai de paiement.

Dès lors, il n'y a pas lieu d'accorder à M. [A] [D] de délai de paiement ou de suspendre les effets de la clausre résolutoire.

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, M. [A] [D] qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, M. [A] [D] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS