TJ 69264, 7 juill. 2026, RG 26/00046

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 26/00046
N° Portalis DB2I-W-B7K-C6TX

Minute :

JUGEMENT DU
07 Juillet 2026

S.A. CDC HABITAT

C/

[J] [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 12 mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 07 juillet 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. CDC HABITAT, société anonyme inscrite au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 470 801 168, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Federico COMIGNANI, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 834, substitué par Me Laure POUTARD, avocate au barreau de Lyon.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [W], née le 28 novembre 1959 demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 9 juin 2023, la S.A CDC HABITAT a donné à bail à 1 locataire Mme [J] [W], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 445,00 € hors charges et un loyer de stationnement moyennent un loyer mensuel de 54,67 €.

La S.A CDC HABITAT a fait délivrer le 8 octobre 2025 à Mme [J] [W] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 824,34 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 octobre 2025, la S.A CDC HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 15 janvier 2026, la S.A CDC HABITAT a attrait Mme [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :
- de constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non-paiement des loyers et charges ;
- d'ordonner l'expulsion de Mme [J] [W] ;
de condamner Mme [J] [W] au paiement des sommes suivantes :
1 461,37 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 décembre 2025 ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La S.A CDC HABITAT a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 16 janvier 2026.

Le dossier a été retenu à la première audience du 12 mai 2026.

La S.A CDC HABITAT, représentée par son conseil, a accepté le prononcé de délai de paiement et a actualisé la créance locative à la somme de 1 588,37 € à la date du 5 mai 2026.

Mme [J] [W] n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
- d'accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant ;
- la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 16 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que la S.A CDC HABITAT a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L'action est donc recevable.

- SUR LA RESILIATION DU BAIL, LA DETTE ET LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. "

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 8 octobre 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré à Mme [J] [W] le 8 octobre 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 824,34 € et qu'il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Mme [J] [W] n'ayant pas réglé la dette locative.

L'analyse des éléments comptables démontre également qu'au 5 mai 2026, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 1 588,37 €, incluant le mois de mai, et que Mme [J] [W] sollicite des délais de paiement.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Mme [J] [W] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 décembre 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il convient donc de condamner Mme [J] [W] à payer la somme de 1 588,37 € à la S.A CDC HABITAT, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience par Mme [J] [W], de la situation du locataire, de son engagement, et des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'accorder à Mme [J] [W] des délais de paiement sur 16 mois pour s'acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, Mme [J] [W] a exprimé son souhait de se maintenir dans les lieux en reprenant le versement intégral de son loyer courant avant l'audience. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé précédemment.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
Mme [J] [W] devra régler à la S.A CDC HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du mois de mai, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
et faute par Mme [J] [W] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d'un commandement d'huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu'il plaira à la S.A CDC HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Mme [J] [W], dans les conditions prévues par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé que " dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions réglementaires " (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en copie à la caisse d'allocations familiales.

- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [J] [W] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Mme [J] [W] à payer à la S.A CDC HABITAT la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS