TJ 69264, 7 juill. 2026, RG 26/00048

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VILLEFRANCHE SUR SAONE
[Adresse 1]

N° RG 26/00048
N° Portalis DB2I-W-B7K-C6TZ

Minute :

JUGEMENT DU
07 Juillet 2026

[V] [E]

C/

[K] [C]
[I] [C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 12 mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 07 juillet 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 2],
représenté par Me Renaud CATELAND, (CABINET DPG) inscrit au barreau de LYON, avocat plaidant.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 3],
comparant.

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 4],
non comparante.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 28 août 2023, M. [V] [E] a donné à bail à M. [K] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 610 euros.

Par acte du même jour, Mme [I] [C] s'est portée caution solidaire de M. [K] [C], au titre des obligations résultant du contrat de bail, dans la limite de 23.040 euros.

En présence de loyers impayés, M. [V] [E] a fait signifier le 14 mai 2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 1.636,90 euros à M. [K] [C] pour un montant en principal de 1.356,34 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 26 mai 2025.

Le 15 mai 2025, M. [V] [E] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le bailleur a ensuite fait assigner M. [K] [C] et Mme [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Villefranche-sur-Saône par acte de commissaire de justice, respectivement du 9 janvier 2026 et du 16 janvier 2026, aux fins de voir :

o constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail ;
o ordonner l'expulsion de M. [K] [C] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et la force publique ;
o condamner solidairement M. [K] [C] et Mme Mme [I] [C] à payer la somme de 5.698,09 euros euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer et outre actualisation à l'audience ;
o condamner solidairement M. [K] [C] et Mme Mme [I] [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu'à l'entière libération des lieux ;
o condamner solidairement M. [K] [C] et Mme Mme [I] [C] à payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle ;
o condamner solidairement M. [K] [C] et Mme Mme [I] [C] à payer la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
o condamner solidairement M. [K] [C] et Mme Mme [I] [C] aux entiers dépens.

Le bailleur a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 12 janvier 2026.

L'affaire, appelée à l'audience initiale du 12 mai 2026, et a été utilement retenue.

Lors de cette audience du 12 mai 2026, M. [V] [E], régulièrement représenté, actualise l'arriéré locatif à la somme de 6.997,33 euros au 6 mai 2026, indique ne pas avoir de preuve que le locataire a réglé le solde du loyer courant et maintient l'ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de M. [V] [E], il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [K] [C] déclare avoir connu des difficultés professionnelles mais avoir retrouvé un emploi depuis octobre. Il ajoute que les trois derniers mois du loyer ont été payés et demande des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [I] [C], bien que régulièrement assignée à personne, n'est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été établi et il en a été donné lecture.

M. [K] [C] a été autorisé à produire par note en délibéré les justificatifs des paiements sous 15 jours.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'espèce, il convient de faire application de l'article 472 du code de procédure civile selon lequel " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l'article 24 III de la loi précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, M. [V] [E] justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du RHÔNE le 12 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la date de l'audience prévue le 12 mai 2026.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 15 mai 2025, soit au moins deux mois avant la date de l'assignation délivrée le 9 janvier 2026.

En conséquence, l'action de M. [V] [E] en résiliation du contrat de bail est recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 14 mai 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, repris par le commandement de payer, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré le 14 mai 2025 à M. [K] [C] pour un arriéré de loyers vérifié de 1.356,34 euros et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, M. [K] [C] n'ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 juillet 2025, à l'expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

- Sur l'indemnité d'occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 14 juillet 2025, M. [K] [C] est donc redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due de plein droit par M. [K] [C] à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

Au regard de son engagement comme caution solidaire, Mme [I] [C] sera condamnée solidairement au paiement de ladite indemnité.

- Sur l'arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, M. [V] [E] produit à l'audience du 12 mai 2026 un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établit à la somme de 6.997,33 euros au titre des loyers échus.

M. [K] [C] produit, par note en délibéré, la preuve d'un virement du 7 mai 2026, soit avant l'audience, d'un montant de 997,33 euros, non pris en compte dans le décompte du bailleur, et qu'il convient dès lors d'imputer sur les sommes réclamées.

En outre, par note en délibéré, le bailleur indique que le loyer du mois de juin a également été payé, le locataire ayant réalisé un versement de 800,26 euros, portant ainsi la dette à la somme de 5.897 euros.

En outre, si le demandeur sollicite que la condamnation produise intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, il est constant que les intérêts ne peuvent courir sur une somme non exigible, de sorte que l'intérêt au taux légal n'est dû, à compter du commandement de payer, que sur les sommes qui étaient alors exigibles.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat et de l'engagement de la caution solidaire, M. [K] [C] et Mme [I] [C] seront condamnés solidairement à payer à M. [V] [E] la somme de 5.897 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 3 juin 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.356,34 à compter du 14 mai 2025 et pour le tout à compter du présent jugement.

- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l'article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, ainsi qu'il a été vu, il ressort de la lecture des pièces communiquées à l'audience ou par note en délibéré que M. [K] [C] a repris le versement intégral de son loyer courant avant l'audience. La première des conditions visées à l'article précité est ainsi remplie.

Au regard des règlements d'ores et déjà effectué par le locataire, qui a réglé l'ensemble des dernières échéances de loyers et de charges, règlement qui témoignent en outre de sa volonté de parvenir au règlement des arriérés locatifs et du montant de la dette locative, lequel s'élève à 5.897 euros, il apparaît que l'apurement de la dette locative est envisageable dans le cadre de délais de paiement.

Il appartient au juge, dans le cadre de l'octroi de délais de paiement, de tenir compte de la situation du créancier. Au cas présent, ce dernier s'oppose à l'octroi de tels délais de paiement en soulignant, à raison, que le montant de 100 euros par mois proposé est insuffisant à parvenir à un règlement dans le délai légal maximum de 36 mois, sauf à prévoir une dernière mensualité d'un montant nettement supérieur aux autres mensualités. Certes, l'octroi de délais de paiement selon de telles modalités est susceptible de préjudicier aux intérêts du créancier, dès lors qu'il l'oblige à attendre près de trois années pour percevoir une partie substantielle de sa créance. Il convient néanmoins de relever, au cas présent, que les intérêts du créancier apparaissent suffisamment préservés au regard de l'existence d'un cautionnement solidaire.

Dès lors, en application des dispositions de l'article 24, V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'accorder à M. [K] [C] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

En considération des mêmes éléments, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
M. [K] [C] devra régler à M. [V] [E] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 14 juillet 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
faute par M. [K] [C] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d'un commandement d'huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu'il plaira à M. [V] [E] aux frais et aux risques et périls de M. [K] [C], dans les conditions prévues par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé que " dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions règlementaires " (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en copie à la caisse d'allocations familiales.

- Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l'article 1353 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, si le demander soutient avoir subi un préjudice distinct du seul retard de paiement et consistant dans les difficultés de gestion du bien loué en l'absence de paiement des loers, il ne produit aucun élément de nature à justifier cette affirmation.

M. [E] sera donc débouté de sa demande indemnitaire.

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, M. [K] [C] et M. [I] [C], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, M. [K] [C] et M. [I] [C] seront condamnés à payer à M. [V] [E] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS