TJ 69264, 7 juill. 2026, RG 26/00077

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 26/00077
N° Portalis DB2I-W-B7K-C625

Minute :

JUGEMENT DU
07 Juillet 2026

[K] [T]

C/

[J] [N] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 12 mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 07 juillet 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 2],
représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, subtstitué par Me Héloïse PELUX, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [N] [R], demeurant [Adresse 3],
non comparante.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 20 mars 2023, M. [K] [T] a donné à bail à Mme [J] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 664 euros, outre 85 euros au titre des avances sur charges récupérables.

En présence de loyers impayés, M. [K] [T] a fait signifier le 17 septembre 2024 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2.791,63 euros à Mme [J] [R] pour un montant en principal de 2.621,10 euros.

Le 19 septembre 2024, M. [K] [T] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Le bailleur a ensuite fait assigner Mme [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par acte de commissaire de justice du 3 février 2026, aux fins de voir :

o constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail ;
o ordonner l'expulsion de Mme [J] [R] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
o supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner Mme [J] [R] à payer la somme de 7.180,18 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.621,10 euros à compter du 17 septembre 2024 et de l'assignation pour le surplus, outre actualisation à l'audience ;
o condamner Mme [J] [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu'à l'entière libération des lieux ;
o condamner Mme [J] [R] à payer la somme de 1.200 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
o condamner Mme [J] [R] aux entiers dépens.

Le bailleur a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 4 février 2026.

L'affaire, appelée à l'audience initiale du 12 mai 2026, et a été utilement retenue à cette date.

M. [K] [T], régulièrement représenté, actualise l'arriéré locatif à la somme de 8.268,90 euros au 4 mai 2026, indique que le locataire n'a pas réglé le solde du loyer courant et maintient l'ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de M. [K] [T], il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [J] [R] bien que régulièrement assignée à étude ne comparaît pas ni n'est représentée.

Un diagnostic social et financier a été établi et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS

En l'espèce, il convient de faire application de l'article 472 du code de procédure civile selon lequel " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l'article 24 III de la loi précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, M. [K] [T] justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du RHÔNE le 4 février 2026, soit au moins six semaines avant la date de l'audience prévue le 12 mai 2026.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 19 septembre 2024, soit au moins deux mois avant la date de l'assignation délivrée le 3 février 2026.

En conséquence, l'action de M. [K] [T] en résiliation du contrat de bail est recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. "

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 17 septembre 2024 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai, par ailleurs rappelé par le commandement de payer.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré le 17 septembre 2024 à Mme [J] [R] pour un arriéré de loyers vérifié de 2.621,10 euros et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Mme [J] [R] n'ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 novembre 2024, à l'expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

- Sur l'indemnité d'occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 17 novembre 2024, Mme [J] [R] est donc redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due de plein droit par Mme [J] [R] à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En conséquence, Mme [J] [R] sera condamné à payer à M. [K] [T], à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

- Sur l'arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l'absence de Mme [J] [R] à l'audience, le montant de la dette locative ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l'audience, celui pris en compte sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir connaissance.
Il résulte du contrat de bail ainsi que des décomptes produits que Mme [J] [R] était débitrice, à la date de l'assignation, de la somme de 7.180,18 euros au titre de l'arriéré locatif, le décompte étant, de fait, non contesté et la locataire n'offrant aucune preuve du paiement des loyers et des charges.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Mme [J] [R] sera condamnée à payer à M. [K] [T] la somme de 7.180,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 3 février 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.621,10 euros à compter du 17 septembre 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 3 février 2026, date de l'assignation.

- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l'article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées par le bailleur et notamment du décompte actualisé avant l'audience que le dernier loyer avant l'audience n'a pas été réglé ou pas réglé en totalité par Mme [J] [R]. La première des conditions visées à l'article précité n'est ainsi pas remplie. En outre, Mme [J] [R], non présente ou représentée, ne sollicite aucun délai.

Il n'y a dès lors pas lieu d'accorder des délais de paiement à Mme [J] [R] ou de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [J] [R] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ".

- Sur la demande de condamnation à une astreinte

Le bailleur sollicite que la mesure d'expulsion soit assortie d'une astreinte.

Aux termes de l'article L.131-1 du Code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Cependant les dispositions propres à la procédure d'expulsion ont été organisées précisément pour concilier l'efficacité des décisions d'expulsion avec la prise en compte de la situation sociale souvent très précaire des occupants, et suffisent par conséquent à garantir l'exécution de la présente décision, sans qu'une mesure d'astreinte soit opportune.

En l'espèce, il ne résulte pas des éléments du dossier que les circonstances fassent apparaître la nécessité du prononcé d'une astreinte. Cette demande sera donc rejetée.

- Sur la demande de réduction du délai du commandement de quitter les lieux

Le bailleur sollicite qu'il puisse être procédé à l'expulsion sans attendre le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

L'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut réduire ou supprimer le délai de deux mois prévu entre la délivrance du commandement de quitter les lieux et l'expulsion notamment lorsque les occupants sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement de l'article L 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation a échoué du fait du locataire.

Cependant il résulte de cet article et de la procédure d'expulsion dans son ensemble, que cette réduction du délai ne peut avoir qu'un caractère exceptionnel, les dispositions propres à la procédure d'expulsion ayant été organisées précisément pour concilier l'efficacité des décisions d'expulsion avec la prise en compte de la situation sociale souvent très précaire des occupants.

En l'espèce aucun élément ne permet de justifier la réduction ou la suppression du délai précité. Si le bailleur fait valoir l'importance de la dette locative et l'absence de réaction de la locataire, il convient de souligner qu'il a laissé s'écouler environ un an et demi entre la signification du commandement de payer et l'assignation, ce qui a manifestement contribué à l'importance de la dette locative.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [J] [R] qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Mme [J] [R] sera condamné à payer à M. [K] [T] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS