TJ 34172, 16 juill. 2026, RG 26/00398

N° RG 26/00398 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QKKC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DEMANDEUR:

OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [W] [M], Etablissement Public Industriel et Commercial dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 01 Juin 2026
Affaire mise en deliberé au 16 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juillet 2026 par
Caroline PRIEUR, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS- MERLIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2020 ayant pris effet le 28 juillet 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’[W], ci-après désigné [W] [M], a donné à bail à Madame [Z] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 318,13 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 52,23 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 318,13 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 28 juillet 2020.

Par ordonnance en date du 06 septembre 2022, la Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de référé, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, condamné Madame [Z] [X] au paiement de la somme provisionnelle de 8 622,85 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 04 juillet 2022, mensualité de juin 2022 comprise, autorisé la locataire à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 1 premier versement de 4 668 euros reporté à octobre 2022 puis 34 versements mensuels de 120 euros et une 35ème mensualité soldant la dette, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

Madame [Z] [X] a quitté les lieux. Un procès-verbal de reprise, puis un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, ont été dressés par un commissaire de justice respectivement en date des 18 et 28 septembre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 décembre 2024, [W] [M] a mis en demeure Madame [Z] [X] d’avoir à payer la somme de 13 043,68 euros.

Une tentative de règlement amiable a été réalisée le 03 décembre 2025 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non conciliation en l’absence de Madame [Z] [X].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 09 décembre 2025, [W] [M] a fait assigner Madame [Z] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
3 140,11 euros au titre des réparations locatives,
720 euros au titre de l’enlèvement des encombrants,
389,94 euros au titre des frais de commissaires de justice,
800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens.

A l’audience du 01 juin 2026, [W] [M], représenté par son avocat a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [W] [M] indique que des réparations locatives ont dû être réalisées à la suite de l’expulsion de la locataire du logement, pour un montant total de 3 410,86 euros, et que, la locataire n’ayant pas vidé le logement, des frais d’enlèvement des encombrants ont dû être exposés à hauteur de 720 euros. Elle précise également avoir dû recourir à un commissaire de justice afin de faire dresser un procès-verbal de reprise des lieux et un procès-verbal d’état des lieux de sortie de la locataire, moyennant un coût total de 389,94 euros.

En défense, Madame [Z] [X] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. S'il n'a pas été fait un état des lieux d'entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [W] [M] sollicite la condamnation de Madame [Z] [X] au paiement des sommes de 3 140,11 euros au titre des réparations locatives et 720 euros au titre de l’enlèvement des encombrants.

Sur l’enlèvement des encombrants

[W] [M] verse aux débats une facture de la SOCIETE D’EXPLITATION DES ETABLISSEMENTS en date du 21 septembre 2023, d’un montant de 720 euros, pour l’enlèvement des meubles au sein du logement de Madame [Z] [X].

Le bailleur produit également une facture de la société VALNETTE en date du 30 novembre 2023, d’un montant total de 422,28 euros, dont 110,81 euros pour l’enlèvement des encombrants.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne relève néanmoins aucunement la présence de meubles, ou autres encombrants, devant être débarrassés du logement, et le demandeur ne verse aux débats aucun document, tel que le procès-verbal de reprise, qui permettrait d’établir que des encombrants ont été laissés dans le logement par la locataire.

[W] [M] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur le nettoyage du logement

[W] [M] verse aux débats une facture de la société VALNETTE en date du 30 novembre 2023, d’un montant total de 422,28 euros, dont 89,28 euros pour un forfait nettoyage F2, 148,32 euros pour le lessivage des murs, et 73,87 euros pour le nettoyage de quatre portes soit 18,47 euros unité.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève que les sols du séjour, de la chambre et de la salle d’eau sont très sales, que les plinthes du séjour et de la salle d’eau sont sales, que l’évier est sale et entartré, que le meuble sous évier est sale, que les portes du placard coulissant de la chambre sont sales, que le bac de douche et la cuvette sont sales et entartrés ou encore que les joints de la salle d’eau sont sales, alors que l’état des lieux d’entrée faisait état d’un logement propre. Le nettoyage du logement est ainsi justifié et Madame [Z] [X] est donc redevable de la somme de 89,28 euros à ce titre.

L’état des lieux de sortie note également que les peintures de l’ensemble des murs du logement très sales et présentent des traces noires ainsi que des tâches ressemblant à des excréments d’insectes sur les murs, et que les peintures de l’ensemble des plafonds du logement sont très sales, alors que l’état des lieux d’entrée faisait état d’un logement propre. Le lessivage des murs du logement est ainsi justifié et Madame [Z] [X] est donc redevable de la somme de 148,32 euros à ce titre.

Ledit document souligne enfin que le bas de la porte de la salle d’eau est très sale. Il n’indique en revanche aucunement que les autres portes ont besoin d’être nettoyées. Il convient par conséquent de limiter la somme due par Madame [Z] [X] au titre du nettoyage des portes à la somme de 18,47 euros, correspondant uniquement à la porte de la salle d’eau.

Sur la reprise des peintures

[W] [M] verse aux débats une facture de la société PMA en date du 20 novembre 2023, d’un montant de 541,68 euros pour l’application d’un traitement curatif pour les moisissures avant la mise en peinture.

Le bailleur produit également une facture seconde de la société PMA en date du 20 novembre 2023, d’un montant total de 1 424,80 euros, dont 630,53 euros pour la mise en peinture des murs des pièces sèches, 6,94 euros pour la mise en peinture d’un placard, 257,63 euros pour la mise en peinture des plafonds des pièces sèches, 97,24 euros pour la mise en peinture de quatre portes, 174,19 euros pour la mise en peinture des murs des pièces humides, et 258,26 euros pour la mise en peinture des plafonds des pièces humides.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève que les peintures des murs et plafonds de l’ensemble du logement sont en mauvais état, et avec des traces noires ainsi que des tâchés ressemblant à des excréments d’insectes sur les murs.

Il convient toutefois de noter que l’état des lieux d’entrée faisait état de peintures en état d’usage, et non neuves, et mentionnait d’ores et déjà la présence de quelques traces de meubles sur deux pans de murs de la chambre. La locataire a en outre été condamnée supra au coût du lessivage des murs, ayant pour objectif d’enlever les traces présentes sur ces derniers.

Dans ces conditions, il convient de limiter la somme due par la locataire au titre de la reprise des peintures à la somme de 100 euros.

Sur les travaux d’électricité

[W] [M] verse aux débats une facture de la SARL DOMENECH ELECTRICITE en date du 21 novembre 2023, d’un montant total de 620,51 euros, dont 76,21 euros pour le remplacement de quatre interrupteurs simple allumage, 182,26 euros pour le remplacement de neuf prises électriques, 142,89 euros pour le remplacement de cinq douilles, 45,25 euros pour le remplacement de deux interrupteurs double allumage, 138,16 euros pour le remplacement de deux appliques en pièce humide, 2,39 euros pour le remplacement de la fiche de télévision, et 33,25 euros pour le remplacement de la prise électronique.

Le bailleur produit également une seconde facture de la SARL DOMENECH ELECTRICITE en date du 21 novembre 2023, d’un montant total de 247,73 euros, dont 101,26 euros pour le remplacement de cinq prises électriques, 19,05 euros pour le remplacement d’une sortie de câble, 32,14 euros pour la fixation de trois appareils, et 95,28 euros pour le remplacement du disjoncteur.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève que les caches des prises électriques situées à droite de la cuisine sont manquants, alors que l’état des lieux d’entrée faisait état d’une installation électrique en état d’usage dans la cuisine, et ne notait aucunement l’absence desdits caches.

L’état des lieux de sortie n’indique en revanche nullement que les prises électriques seraient dysfonctionnelles. Madame [Z] [X] est ainsi redevable au titre des caches prises uniquement, et non du remplacement intégral des prises électriques.

Dans ces conditions, il convient de limiter la somme due par la locataire au titre du remplacement des caches électriques à la somme de 10 euros.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie ne mentionne par ailleurs aucunement l’existence de désordres relatifs à l’installation électrique, et notamment à des interrupteurs, des douilles, des appliques, la fiche de télévision, une sortie de câble ou le disjoncteur. [W] [M] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les travaux de menuiserie

[W] [M] verse aux débats une facture de la société GEM en date du 20 novembre 2023, d’un montant total de 1 321,97 euros, dont 214,38 euros pour le remplacement de la porte du placard coulissant de la chambre 1, 138,15 euros pour le remplacement de la porte de la chambre 1, 35,73 euros pour le remplacement du rive-bloc de la chambre 1, 138,15 euros pour le remplacement de la porte de la cuisine, 35,73 euros pour le remplacement du rive-bloc de la cuisine, 138,15 euros pour le remplacement de la porte de la salle de bain, 35,73 euros pour le remplacement du rive-bloc de la salle de bain, 61,93 euros pour le remplacement de la manivelle du volet roulant du séjour, 167,94 euros pour la mise en place d’une bouche d’entrée d’air dans le séjour et 208,42 euros pour la dépose et la repose d’une menuiserie avec reprise de joint.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève que la porte d’accès à la cuisine est endommagée en partie basse. L’état des lieux d’entrée faisait néanmoins état d’une porte d’entrée en état d’usage, et non neuve. Il convient par conséquent de limiter la somme due par la locataire à ce titre à la somme de 30 euros.

L’état des lieux de sortie constate également que les portes coulissantes du placard de la chambre sont déposées à côté de celui-ci, alors que l’état des lieux d’entrée indiquait un placard en état d’usage normal. Il convient toutefois de souligner qu’il n’est pas démontré que les portes de placard ont besoin d’être remplacées, mais simplement reposées et nettoyées, et ainsi de limiter la somme due par la locataire à ce titre à la somme de 30 euros, la locataire ayant été condamnée supra au titre du nettoyage.

Ledit document note enfin que le bout de la manivelle du volet roulant mécanique en pvc du séjour est cassé, alors que l’état des lieux d’entrée faisait état d’un volet en état d’usage normal. Il convient toutefois de noter que l’état des lieux de sortie indique que la manivelle du volet roulant du séjour reste fonctionnelle, et d’ainsi limiter la somme due à ce titre par la locataire à la somme de 10 euros.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ne permet en revanche aucunement d’imputer Madame [Z] [X] le coût de remplacement des portes et des rives-blocs de la chambre et de la salle de bain puisque aucun désordre n’est mentionné s’agissant de la porte de la chambre au sein de l’état des lieux de sortie et ce dernier indique simplement que le bas de la porte est sale s’agissant de la salle d’eau, impliquant qu’un simple nettoyage est suffisant. [W] [M] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie ne mentionne par ailleurs aucunement la nécessité de procéder à la mise en place d’une bouche d’entrée d’air dans le séjour et à la dépose et repose d’une menuiserie avec reprise de joint. [W] [M] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les travaux de serrurerie

[W] [M] verse aux débats une facture de la société GEM en date du 20 novembre 2023, d’un montant total de 1 321,97 euros, dont 41,68 euros pour le remplacement de la serrure de la boite aux lettres et 106 euros pour le remplacement de la serrure de la porte d’entrée.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie indique que Madame [Z] [X] a restitué une clé de boite aux lettres, alors que l’état des lieux d’entrée fait état de deux clés de boite aux lettres remises. La locataire est donc redevable de la somme de 41,68 euros au titre du remplacement de la serrure de la boite aux lettres.

L’état des lieux de sortie note en revanche que la locataire a bien restitué trois clés « normales », correspondant aux nombres de clés de la porte d’entrée remises à cette dernière, et aucun désordre relatif à la serrure de la porte d’entrée, qui justifierait son remplacement, n’a été relevé lors de la sortie de la locataire. [W] [M] sera donc débouté de sa demande au titre du remplacement de la serrure de la porte d’entrée.

Sur les travaux de plomberie

[W] [M] verse aux débats une facture de la société PROX-HYDRO en date du 21 novembre 2023, d’un montant total de 421 euros, dont 211,40 euros pour le remplacement de l’évier de la cuisine, 195,32 euros pour le remplacement du meuble sous évier de la cuisine et 14,29 euros pour le remplacement du support douchette du lavabo.

Le bailleur produit également une seconde facture de la société PROX-HYDRO en date du 05 janvier 2024, d’un montant de 42,28 euros pour la colonne de lavabo de la salle de bain.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie constate que l’évier en inox de la cuisine est en état d’usage mais sale et entartré, et que le meuble sous évier est sale. L’état des lieux d’entrée faisait néanmoins d’ores et déjà état d’un évier en inox en état d’usage, et la présence de saleté sur le meuble sous évier ne nécessite aucunement son remplacement intégral, un simple nettoyage, auquel la locataire a été condamné supra, étant suffisant. [W] [M] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

L’état des lieux de sortie ne mentionne par ailleurs aucunement la nécessité de procéder au remplacement d’un support douchette dans la salle de bain puisqu’il constate que la robinetterie est fonctionnelle, et que seul le bac de douche est précisé comme étant entartré. [W] [M] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur le remplacement de l’alarme

[W] [M] verse aux débats une facture de la SARL GB CONCEPT en date du 14 décembre 2023, d’un montant total de 291,79 euros, dont 220,33 euros pour le remplacement du moniteur vidéo couleur et 71,46 euros pour le remplacement de l’étrier vidéo.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne fait cependant état d’aucun moniteur vidéo dysfonctionnel, ni même ne mentionne sa présence. [W] [M] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

En définitive, Madame [Z] [X] est donc redevable de la somme de 477,75 euros au titre des réparations locatives.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 318,13 euros versée par la locataire lors de son entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et conservé par le bailleur.

Madame [Z] [X] sera par conséquent condamnée à payer à [W] [M] la somme de 159,62 euros au titre des réparations locatives.

Sur les frais de commissaire de justice

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, [W] [M] sollicite la condamnation de Madame [Z] [X] au paiement de la somme de 389,94 euros au titre des frais de commissaires de justice, correspondant à des frais de procès-verbal d’état des lieux de sortie à hauteur de 198,17 euros et à des frais de procès-verbal de reprise à hauteur de 191,77 euros.

Un état des lieux sortie n’ayant pu être établi contradictoirement et amiablement, [W] [M] a demandé à Me [J] [O], membre de la SCP [N] [Y] – [J] [O], commissaires de justice près le Tribunal judiciaire de Montpellier, de dresser l’état des lieux de sortie de Madame [Z] [X].

Il découle du constat de commissaire de justice que l'officier ministériel a régulièrement convoqué Madame [Z] [X] d’avoir à assister à l’état des lieux de sortie.

Le demandeur produit une facture de la SCP [C] [Y] – [V] [O] en date du 20 septembre 2023 d’un montant de 35,76 euros pour la convocation à l’état des lieux de sortie, et une facture de la SCP [C] [Y] – [V] [O] en date du 02 octobre 2023 d’un montant de 162,41 euros pour le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, soit un total de 198,17 euros.

Il en résulte que [W] [M] est fondé à solliciter la prise en charge par la locataire de la moitié du coût du constat de commissaire de justice, soit 99,09 euros (198,17 / 2).

[W] [M] ne produit en revanche aucunement le procès-verbal de reprise des lieux dressé par le commissaire de justice en date du 18 septembre 2023, et ne démontre nullement que celui-ci a été rendu nécessaire par le maintien dans les lieux de Madame [Z] [X] et la nécessité de procéder à son expulsion. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [Z] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. [W] [M] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS