TJ 38185, 18 juin 2026, RG 25/03772

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ch4.2 Inférieur à 10000 €

N° RG 25/03772 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MQZV

Copie exécutoire
délivrée le : 23 Juin 2026

à :

Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE

Copie certifiée conforme
délivrée le : 23 Juin 2026

à :

Maître Sarah DELCROIX de la SELARL DELCROIX AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.2 - TJ
JUGEMENT DU 18 JUIN 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 1]” sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL LE SIX HUGO sous la dénomination [S] dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocate au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PARTENARIAT IMMO, exploitant sous l’enseigne FONCIA,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sarah DELCROIX de la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocate au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 23 Avril 2026 tenue par M. Adrien FLESCH, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de Mme Ouarda KALAI, Greffier, lors des débats et de M. Guillaume CELLIER, lors de la mise à disposition;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 18 Juin 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE
Un dégât des eaux en provenance de la colonne d’alimentation en eau froide est survenu le 31 janvier 2022 dans les parties communes d’un immeuble en copropriété dont le syndic en exercice était alors la société Partenariat Immo. Le syndic a déclaré le sinistre le 9 décembre 2022 auprès de l’assureur de la copropriété qui a versé une indemnité d’un montant de 1.428,12€.
Cependant, d’après le syndicat des copropriétaires, cette indemnisation n’était que partielle puisque le syndic n’avait pas déclaré l’intégralité des dommages et que l’assureur a refusé de prendre en charge les dommages non déclarés en raison de la forclusion survenue entretemps.
Invoquant ainsi une faute commise par le syndic Partenariat Immo dans l’exercice de son mandat à l’origine d’une perte de chance de 90% d’obtenir réparation de son entier préjudice, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] a fait assigner la société Partenariat Immo devant le tribunal judiciaire de Grenoble par acte du 24 juin 2025 en demandant au tribunal de :
Condamner la société Partenariat Immo à lui payer 5.375,70€ en réparation de son préjudice matériel, La condamner à lui payer 1.500€ pour résistance abusive, La condamner à lui payer 2.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux dépens. Dans des conclusions déposées en vue de l’audience du 26 février 2026, la société Partenariat Immo a conclu au rejet des demandes au motif que les travaux qu’elle avait fait réaliser ont réparé l’ensemble des dommages qui avaient été constatés et que la preuve n’était pas faite que les travaux supplémentaires dont le syndicat demandait à être indemnisé étaient liés au sinistre de 2022.
La société demandait en outre au tribunal de :
- Condamner le syndicat à lui payer 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner aux dépens.
A la dernière audience du 23 avril 2026, les parties se sont référées à leur assignation et conclusions.
MOTIFS
Sur la demande en réparation
En application de l’article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. ». Il est constant qu’un dégât des eaux a eu lieu le 31 janvier 2022 et qu’il a causé des dégâts dans les parties communes.
Au vu des pièces versées au dossier, l’assureur de la copropriété a pris en charge le coût de la recherche des causes du sinistre et de la réparation de la colonne montante ainsi que le coût de travaux de reprise de peinture en sous-face des escaliers ainsi que dans un local commun (des anciens w-c), le coût de ces travaux de peinture ayant été de 740,62€.
Le syndicat explique que ces travaux de peinture étaient incomplets et demande réparation de travaux supplémentaires chiffrés à 5.973 € pour des travaux décrits sur le devis comme des travaux de reprise à la suite d’un dégât des eaux et concernant deux zones de la cage d’escalier, une zone du plafond en rez-de-chaussée ainsi qu’une zone du mur de la cage d’escalier jusqu’au 1er étage.
Malgré le caractère lacunaire des pièces produites pour justifier de l’étendue des travaux à entreprendre et de leur lien avec le dégât des eaux de janvier 2022, il en résulte que le dégât des eaux partait d’une fuite d’eau dans un appartement qui se situait au premier étage (cf. facture de plomberie du 31 janvier 2022).
Elle pouvait donc être à l’origine de dommages non seulement en sous-face des escaliers et dans le local commun, mais également sur le mur de la cage d’escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage.
Il existe de plus un continuum dans le temps des critiques faites à propos des travaux de reprise initiaux.
En effet, la déclaration de sinistre n’a été faite que le 9 décembre 2022, l’assurance a annoncé le versement de l’indemnité le 28 mars 2023 et, d’après un courrier du Conseil syndical au syndic alors en exercice, une réunion a eu lieu le 13 juillet 2023 entre le syndic représenté par Madame [Q] et un membre du Conseil syndical.
Ce courrier rappelle le dégât des eaux en précisant qu’il avait « causé un sinistre sur les murs des parties communes du rez-de-chaussée, ainsi que de la montée des escaliers, incluant le petit local « débarras » au rez-de-chaussée.
Madame [Q] a dit que ce sinistre était clos, que les travaux de réfection peinture avaient été faits et que tout était réglé.
Or, des travaux de peinture ont été menés uniquement dans le débarras et les murs des parties communes sont malgré nos multiples relances, restés abîmés et dans un état post sinistre.
Hormis le fait de n’avoir pas fait la livraison de fin de travaux pour vérifier que le dossier était effectivement clos, il y a lieu de rapidement vérifier ce qui avait été constaté à l’origine pour la remise en état et donc de gérer l’achèvement de la rénovation des parties communes sinistrées.
Ou, si par erreur seul le débarras avait été estimé sinistré, de faire rouvrir le dossier auprès de la compagnie d’assurance. »
Les travaux correspondant aux zones qui, d’après ce courrier, n’avaient pas été reprises, ont fait l’objet d’un premier devis établi le 24 mars 2024.
Le syndicat produit en outre plusieurs photographies, en particulier la photographie du mur de la cage d’escalier dont la toile de verre présente des cloques et des décollements semblant compatibles avec un dégât des eaux, que le devis initial ne prévoyait pas de reprendre, à la différence du devis du 24 mars 2024.
Enfin, le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 décembre 2024 fait bien la part des choses entre les travaux liés au dégât des eaux initial et d’autres travaux qui ne lui sont pas imputables.
Le tribunal estime qu’il est ainsi suffisamment établi que la société Partenariat Immo n’a pas été suffisamment diligente pour obtenir de l’assureur une indemnité permettant de financer l’ensemble des travaux rendus nécessaires du fait du dégât des eaux et qu’elle a ainsi commis une faute à l’origine d’une perte de chance qui, au vu du montant des travaux manquants de 5.973€, peut être fixée comme le syndicat le demande à 5.375,70€.
Sur la demande pour résistance abusive
Le seul fait de se défendre dans une action en justice pourtant jugée fondée ne constitue pas une faute susceptible d’engager la responsabilité du défendeur.
Le syndicat ne rapportant pas la preuve de circonstances particulières permettant de conclure qu’en l’espèce, la société Partenariat Immo a été fautive en s’opposant à la demande faite contre elle, il doit être débouté de sa demande.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Partenariat Immo doit être condamnée aux dépens.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, elle doit être condamnée à payer 800€ au syndicat.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONDAMNE la société Partenariat Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 5.375,70€ (cinq mille trois cent soixante-quinze euros et soixante-dix centimes) à titre de dommages-intérêts,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] de sa demande pour résistance abusive,
CONDAMNE la société Partenariat Immo aux dépens,
CONDAMNE la société Partenariat Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 18 JUIN 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE