TJ 45234, 6 juill. 2026, RG 25/01663

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/01663 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCWU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [Z] [N] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR:

Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 mars 2020, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT a donné en location à Monsieur [P] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 300,62 euros, payables à terme échu.

Des loyers étant impayés, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique le 27 novembre 2024.

Par la suite et en raison de la persistance de loyers impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire le 29 novembre 2024 à Monsieur [P] [O], pour un montant en principal de 169,04 euros.

La SA d’HLM [Localité 2] HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [P] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Voir condamner Monsieur [O] [P] au paiement de la somme de 322,71 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 30 janvier 2025 ;Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;Voir condamner Monsieur [O] [P] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Voir condamner Monsieur [O] [P] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025.

A l’audience du 28 avril 2026, la SA d’HLM [Localité 2] HABITAT - représentée avec pouvoir par Madame [Z] [N], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.403,05 euros hors SLS et hors frais. Elle a sollicité l’acquisition de la clause résolutoire et a indiqué que le dernier règlement a été réalisé en juillet 2025. Elle a ajouté que l’assurance a été transmise et a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Cité à étude, Monsieur [P] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [O] vit seul et perçoit le RSA d’un montant de 559,42 euros en attendant le renouvellement de l’AAH. Il a indiqué au travailleur social rencontrer des difficultés financières et avoir plusieurs dettes avec notamment une dette locative de 478,09 euros, correspondant aux loyers impayés des mois de janvier et février 2024 ainsi qu’à ceux à partir d’août 2024. Il a indiqué continuer de percevoir l’APL pour un montant de 234,76 euros versée directement à son bailleur. Il a indiqué avoir également une dette énergie de 305,09 euros pour laquelle un plan d’apurement a été mis en place ainsi qu’un trop-perçu de France Travail de 1.593,57 euros qui fait l’objet d’une saisie.

La décision a été mise en délibéré à la date du 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

Il convient également d’indiquer que la demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre l’assurance se trouve sans objet, l’assurance ayant été transmise par le locataire.

I. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 novembre 2024.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 10 mars 2020 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 7) et un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2024, pour la somme en principal de 169,04 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 29 janvier 2025 à 24 heures.

Entre le 29 novembre 2024 et le 29 janvier 2025 à 24 heures, Monsieur [P] [O] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Monsieur [P] [O] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 29 novembre 2024.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 30 janvier 2025 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [P] [O] sera donc ordonnée ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article l.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM [Localité 2] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [O] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (56,47 euros et 98,91 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), des frais de pénalités (15,24 euros et 7,62 euros non justifiés en procédure), et des frais de dossier SLS (25 euros, non justifiés en procédure), des régularisations de RLS (13,62 euros, non justifié en procédure) ainsi que les frais de réparations locatives (3 fois 564,34 euros, non justifiés en procédure), la somme de 3.389,43 euros à la date du 23 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Absent à l'audience, Monsieur [P] [O] ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 3.389,43 euros.

Sur l’indemnité d’occupation :Monsieur [P] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 29 janvier 2025 et à compter du 30 janvier 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [P] [O], occupant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025 cause un préjudice à la SA [Adresse 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé du loyers et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [P] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS