TJ 45234, 6 juill. 2026, RG 25/01654

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/01654 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCV5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [C] [O] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [J] [K], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [I] [D], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

Par acte sous seing privé du 07 novembre 2014, la SA VALLOIRE HABITAT a consenti à Mme [I] [D] et M. [H] [J] [K], un bail d’habitation sur les locaux sis au 4ème étage, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 370, 12 euros outre 50,31 euros de provision sur charges et 81, 24 euros de participation aux charges de copropriété.

Le 09 février 2024, Mme [I] [D] a donné son congé à la bailleresse et a quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 190, 18 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à cette date, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [D] et M. [H] [J] [K] le 15 octobre 2024.

Par assignations du 31 décembre 2024, le bailleur a saisi, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans afin qu’il :
Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ; Prononce l’expulsion de Mme [I] [D] et M. [H] [J] [K] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamne solidairement Mme [I] [D] et M. [H] [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des provisions sur charges ; Condamne solidairement Mme [I] [D] et M. [H] [J] [K] à lui verser la somme de 3 190, 18 euros avec intérêt aux taux légal à compter de l’assignation ; Condamne solidairement Mme [I] [D] et M. [H] [J] [K] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne solidairement Mme [I] [D] et M. [H] [J] [K] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation délivrée à M. [H] [J] [K] a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 janvier 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives reçu au greffe avant l’audience n’a pas permis d’éclairer la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale du locataire, faute pour ce dernier de s’être présenté au rendez-vous du travailleur social.

À l'audience du 28 avril 2026, la bailleresse a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé sa dette à la somme de 3002, 85 euros arrêtée au 28 avril 2026. Elle a indiqué que le locataire réglait le loyer courant ainsi que la somme supplémentaire de 100 euros. Elle a précisé que si Mme [I] [D] avait donné son congé, elle demeurait tenue solidairement des loyers pendant deux ans à compter de ce congé, soit jusqu’au 09 février 2026.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement cités à étude par acte de commissaire de justice délivré le 31 décembre 2024, Mme [I] [D] et M. [H] [J] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 03 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et contractuelles applicables au présent contrat a bien été signifié au locataire le 25 octobre 2024 et la somme de 3 190, 18 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois.

Le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d'expulsion, conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due qui correspond à la valeur de sa jouissance. En conséquence, son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 635, 80 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte établissant qu’à la date du 28 avril 2026, les défendeurs restent lui devoir la somme de 3002, 85 euros déduction faite des frais de procédure.

Au terme du contrat de location signé par les parties, « en cas de départ anticipé d’un des colocataires ou cotitulaire signifié par un congé, le locataire sortant est solidairement responsable, avec le locataire restant, du paiement des loyers, des charges et des dégradations afférentes à la remise en état du logement pour une période limite de deux ans, à compter de la date de prise d’effet du congé ».

Ainsi, malgré le congé délivré le 09 février 2024 par Mme [I] [D], cette dernière reste redevable des loyers impayés jusqu’au 09 février 2026. Or il convient de relever que la somme dont il est sollicité le paiement correspond à des loyers impayés antérieurs à cette date et Madame [I] [D] y sera solidairement condamnée.

Par leur absence, les défendeurs privent la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause cette somme et ils seront solidairement condamnés à la verser à la demanderesse.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du Code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La question de l'octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l'audience, le défendeur n’ayant pas comparu ni démontré une reprise de paiement du loyer courant avant l'audience.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [D] et M. [H] [J] [K] qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de ne pas prononcer de condamnation de la défenderesse au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS