TJ 45234, 6 juill. 2026, RG 25/01657

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/01657 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCWC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [Y] [F] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 mai 2022, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT a donné en location à Monsieur [N] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 424,68 euros, payable à terme échu.

Par contrat en date du 31 mai 2022, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT a donné en location à Monsieur [N] [H] un emplacement de parking n°5 situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 17,47 euros, payable à terme échu.

Des loyers étant impayés, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique le 4 octobre 2024.

Par la suite et en raison de la persistance de loyers impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire le 16 octobre 2024 à Monsieur [N] [H], pour un montant en principal de 2.975,99 euros.

La SA d’HLM [Localité 2] HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [N] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Voir condamner Monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 3.861,62 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 17 décembre 2024 ;Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;Voir condamner Monsieur [H] [N] au paiement d’une somme de 500 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Voir condamner Monsieur [H] [N] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement, de la sommation interpellative du 16 octobre 2024 et le coût de la présente assignation.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 décembre 2024.

A l’audience du 28 avril 2026, la SA d’HLM [Localité 2] HABITAT - représentée avec pouvoir par Madame [Y] [F], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.852,66 euros hors frais et hors SLS. Elle a donné l’enquête SLS à Monsieur [H]. Elle a indiqué qu’il n’y a pas eu de paiement depuis le mois d’octobre 2025. Elle a ajouté qu’il y a aussi une problématique de troubles du voisinage et qu’un commandement de cesser les troubles visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [H] le 25 février 2026. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Cité à étude, Monsieur [N] [H] a comparu à l'audience. Il a confirmé le montant de la dette locative. Il a indiqué avoir des soucis de santé et a ajouté avoir déposé une requête pour bénéficier d’une mesure de protection des majeurs. Il a précisé percevoir le chômage à hauteur de 900 euros par mois et être en formation à compter du mois de juin. Il a précisé ne pas avoir d’enfant et a contesté les nuisances sonores alléguées.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [H] vit seul. Il a indiqué que son contrat de travail a pris fin courant 2024, ce qui a causé une baisse de ressource qui a impacté son quotidien. Il a précisé ne plus être en mesure d’honorer le loyer.

La décision a été mise en délibéré à la date du 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE :
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 4 octobre 2024.
Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 30 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 31 mai 2022 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.975,99 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 16 décembre 2024 à 24 heures.

Entre le 16 octobre 2024 et le 16 décembre 2024 à 24 heures, Monsieur [N] [H] a procédé à deux règlements pour un montant total de 36,02 euros.

Il en résulte que Monsieur [N] [H] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 16 octobre 2024.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 17 décembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

L'expulsion de Monsieur [N] [H] du logement sera ordonnée ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM [Localité 2] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [H] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (149,40 euros et 182,75 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de pénalités (15,24 euros et 7,62 euros de frais de pénalité d’enquête et 2 fois 25 euros de frais de dossier, non justifiés en procédure) ainsi que des frais de SLS (3 fois 920,08 euros, non justifiés en procédure), la somme de 6.852,66 euros à la date du 21 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Présent à l'audience, Monsieur [N] [H] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 6.852,66 euros.

Sur l’indemnité d’occupation :
Monsieur [N] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 16 décembre 2024 et, à compter du 17 décembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 17 décembre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépens :L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [N] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS