TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/00373

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/00373 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HE72

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR:

Société LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [Z] [B] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LOGEMLOIRET (ci-après « LOGEMLOIRET ») a donné à bail à Monsieur [K] [V] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3], par contrat du 15 septembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 301,23 euros charges comprises.

Le 28 janvier 2025, LOGEMLOIRET a fait délivrer à Monsieur [K] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 641, 88 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 4 avril 2025, LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [K] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de voir :
Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [V] ainsi que de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamner, à titre provisionnel, Monsieur [K] [V] à payer à LOGEMLOIRET à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalentes au montant au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamner, à titre provisionnel, Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 3 592, 67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamner Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle du locataire qui a déclaré que sa dernière mission en tant qu’intérimaire a pris fin en octobre 2024. Monsieur [K] [V] était présenté comme en difficulté au regard de charges supérieures à ses ressources et de nombreuses dettes contractées en raison de ses revenus irréguliers. Ce dernier s’est déclaré comme étant à la recherche d’un emploi et aurait entrepris une formation dans le domaine de la sécurité incendie.

Une « note sociale » rédigée par un travailleur social du CCAS et annexé au diagnostic faisait état d’un accord d’apurement convenu avec le bailleur. Ledit accord n’avait pu être totalement respecté du fait des difficultés budgétaires déjà rapportées.

Après un premier renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 avril 2026.

A l’audience, LOGEMLOIRET a maintenu toutes ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 6 939, 31 euros.

Monsieur [K] [V] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et a sollicité des délais de paiement. Il a indiqué percevoir des salaires oscillants entre 1 100 et 1 500 euros, avoir des mensualités à hauteur de 32 euros pour le paiement d’amendes, et de 300 euros pour des crédits en cours. Il a également deux enfants qu’il reçoit un week-end sur deux. Il estimait pouvoir verser 110 euros par mois en plus de son loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une saisine de la caisse d'allocation familiales du Loiret, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 septembre 2022. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 4 avril 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 15 septembre 2021, contient une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 28 janvier 2025, LOGEMLOIRET a fait délivrer à Monsieur [K] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 788, 21 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 janvier 2025.

Il résulte du décompte produit que, malgré les règlements effectués, la somme de 2 788, 21 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mars 2025.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, LOGEMLOIRET produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, Monsieur[K] [V] lui est redevable de la somme de 5 179,74 euros, déduction faite :
Des régularisations de charges non justifiéesDu paiement de la taxe d’ordure ménagère que le contrat ne met pas à la charge du locataireDes frais de supplément de loyer de solidarité et de pénalités non justifiésDes frais relevant des dépens
Monsieur[K] [V] sera donc condamné à payer à LOGEMLOIRET la somme de 5 179,74 euros à titre de provision sur les loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation dues au 25 mars 2026. Ladite somme ne portera intérêts au taux légal qu’à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [K] [V] sollicite des délais de paiement et propose de régler 110 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [K] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

De plus, les déclarations de Monsieur [K] [V] à l’audience sur sa situation personnelle et financière permettent de considérer qu’il est en mesure de régler sa dette locative.

Monsieur [K] [V] sera dès lors autorisé à se libérer du montant de la dette en 36 mensualités de 110 euros par mois, la dernière étant majorée pour solder la dette si toutefois un une dette demeure encore à l’issue du rappel des aides personnalisée au logement.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas :

Il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à LOGEMLOIRET.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [K] [V], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens qui ne comprendront que le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS