TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/00408

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/00408 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HFP2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [T], [U] [O] épouse [L], demeurant [Adresse 2] - EMIRATS ARABES UNIS
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Q] [H], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [V] [W] [N] a, par l’intermédiaire d’un mandataire, donné à bail à Monsieur [R] [Q] [H] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], par contrat du 8 janvier 2022, ayant pris effet le 12 janvier 2022, moyennant un loyer mensuel de 522 euros, outre 58 euros de provisions sur charges.

Par décision du 10 octobre 2024, la commission de surendettement du Loiret a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement déposé par Monsieur [R] [Q] [H].

Le 16 janvier 2025, Monsieur [E] [V] [W] [N] et Madame [P] [D] ont fait délivrer à Monsieur [R] [Q] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 985,47 euros, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de janvier 2025 inclus.

Par acte notarié en date du 13 mars 2025, Monsieur [E] [V] [W] [N] et Madame [P] [D] ont vendu leur bien situé [Adresse 4] à [Localité 2] à Monsieur [I] [L] et Madame [T] [U] [O].

Monsieur [I] [L] et Madame [T] [U] [O] épouse [L] ont fait assigner Monsieur [R] [Q] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 avril 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Q] [H] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [R] [Q] [H] à payer à Monsieur [I] [L] et Madame [T] [U] [O] épouse [L], à titre de provision et à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer et charges « majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail » ;condamner Monsieur [R] [Q] [H] au paiement de la somme de 1 556,14 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts de droit aux termes de l’article 1231-6 du code civil ;condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [Q] [H] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le 12 février 2026, la commission de surendettement du Loiret a imposé la suspension d’exigibilité pour une durée de 24 mois au taux 0,00%. La dette de Monsieur [I] [L] et Madame [T] [U] [O] épouse [L], d’un montant de 5 379,78 euros étant gelée pendant une durée de 24 mois.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments utiles sur la situation personnelle du locataire. Il en ressort que Monsieur [Q] [H] est en arrêt maladie depuis un an et que la baisse de ressource ainsi que le versement par quinzaine des indemnités journalières ont déséquilibré son budget. Conscient de ses difficultés, il contacté l’Espace info famille afin de bénéficier d’un accompagnement dans la gestion de son budget.

Après un premier renvoi sollicité par Monsieur [R] [Q] [H], l’affaire a été retenue à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, Monsieur [I] [L] et Madame [T] [U] [O] épouse [L], représentés par leur avocat, ont actualisé le montant de la dette à la somme de 5.373,34 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [R] [Q] [H], présent, a indiqué avoir payé en février une somme totale de 2 250 euros en deux versements. Il a sollicité la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement. Il a précisé être en arrêt maladie depuis le mois de juin 2024 et percevoir des allocations chômage à hauteur de 1 317 euros par mois ainsi que la prime d’activité à hauteur de 88 euros par mois. Il a ajouté avoir un dossier Banque de France avec des dettes gelées suite à un moratoire de 24 mois, à la suite duquel il devra régler des mensualités de 235 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La mise en place de mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Loiret ne fait ainsi pas obstacle à la présente action du demandeur, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [I] [L] et Madame [T] [U] [O] épouse [L] justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.
L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 16 janvier 2025, Monsieur [E] [V] [W] [N] et Madame [P] [D] épouse [N] ont fait délivrer à Monsieur [R] [Q] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 985,47 euros, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de janvier 2025 inclus.

Or, par décision du 10 octobre 2024, la commission de surendettement du Loiret a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement déposé par Monsieur [R] [Q] [H], rendant ainsi impossible le paiement de ses dettes antérieures. Le gel de ses dettes a ensuite été confirmé le 12 février 2026, la commission de surendettement du Loiret ayant imposé la suspension d’exigibilité pour une durée de 24 mois au taux 0,00% de la dette de loyer du défendeur de sorte qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas donné suite aux causes du commandement.

La recevabilité de la procédure de surendettement puis le moratoire accordé par la Banque de France faisant échec au jeu de la clause résolutoire, les demandeurs sont mal fondés à solliciter le constat de la résiliation du contrat de bail. Ils seront donc déboutés de leur demande de résiliation du contrat de bail, de condamnation à une indemnité d’occupation et d’expulsion. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est par suite devenue sans objet.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [I] [L] et Madame [T] [U] [O] épouse [L] produisent aux débats un décompte actualisant la dette locative au 24 mars 2026 étant précisé que cette dette comprend un solde antérieur à l’acquisition de leur titre de propriété. Dès lors, le solde antérieur de 559,82 euros sera déduit des sommes dues aux demandeurs, les sommes ne pouvant être dues qu’à l’ancien propriétaire.

La somme de 750 euros que Monsieur [R] [Q] [H] justifie avoir versée le 31 mars 2026 doit également être déduite du décompte de sorte que ce dernier sera condamné à verser la somme de 3 088,51 à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er avril 2026.

Cette somme ne portera pas intérêt au taux légal pendant la durée du moratoire accordé par la Banque de France.

Sur la demande de délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Or, par décision du 10 octobre 2024, la commission de surendettement du Loiret a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement déposé par Monsieur [R] [Q] [H], rendant ainsi impossible le paiement de ses dettes antérieures. Le gel de ses dettes a ensuite été confirmé le 12 février 2026, la commission de surendettement du Loiret ayant imposé la suspension d’exigibilité pour une durée de 24 mois au taux 0,00% de la dette de loyer du défendeur de sorte qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas donné suite aux causes du commandement.

En l’espèce, Monsieur [R] [Q] [H] sollicite des délais de paiement. Qu’en tout état de cause, il n’est pas tenu de régler sa dette locative durant la durée du moratoire accordée par la Banque de France, en cours jusqu’en février 2028.

En l’absence de tout élément sur la situation financière prévisible de Monsieur [R] [Q] [H], aucun délai de paiement ne peut lui être accordé à ce stade sur la dette locative précédemment fixée.

Dès lors, sa demande de délai de paiement sera rejetée étant précisée que la condamnation à payer la somme de 3 088,51 à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er avril 2026 ne peut en tout état de cause pas être exécutée pendant la durée du moratoire accordée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les parties succombant pour partie toutes les deux, les dépens seront partagés à égale proportion entre elles.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS