TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/01317

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/01317 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HB5P

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. LES COMMUNS M. [M] [H] assiste son père M. [M] [C], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [C] [M] , gérant et de son fils M. [H] [M], gérant associé

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES COMMUNS, représentée par Monsieur [C] [T] a donné à bail à Monsieur [O] [Z], un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à ORLEANS (45000), par contrat du 3 décembre 2022, ayant pris effet rétroactivement le 1er décembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 600 euros, provisions sur charges comprises.

Le 4 juin 2024, la SCI LES COMMUNS a fait délivrer à Monsieur [O] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 4 000 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2024.

La SCI LES COMMUNS a fait assigner Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 février 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
• ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
• condamner Monsieur [O] [Z] à payer à la SCI LES COMMUNS à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges
• condamner Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
• condamner in solidum Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle du locataire qui occupe le logement avec son fils majeur en apprentissage.

Après deux renvois, dont un motivé par la nécessaire production d’un décompte détaillé, l’affaire a été retenue à l'audience du 2 avril 2026.

À l'audience, la SCI LES COMMUNS, représentée par Monsieur [C] [T], assisté de son fils, Monsieur [H] [T], a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 369 euros. L’ensemble des demandes a été maintenu, les représentant de la SCI indiquant qu’un échéancier à hauteur de 300 euros par mois avait été mis en place sans être respecté par le locataire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la SCI demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [O] [Z], comparant, avait expliqué à l’audience précédente n’avoir signé le plan d’apurement que dans la perspective d’une reprise des versements de la Caisse d'allocation familiales du Loiret, en accord avec le bailleur. Il a précisé avoir un accord du bailleur pour déduire les travaux d’installation de volets de la dette.

La SCI LES COMMUNS, représentée par Monsieur [C] [T], assisté de son fils, Monsieur [H] [T] a confirmé l’existence d’un tel accord mais a souligné que les travaux n’avaient pas encore été réalisés à ce jour. La bailleresse a en outre indiqué qu’à la signature du bail, le locataire avait obtenu une réduction du loyer en contrepartie de travaux qui n’ont finalement jamais été réalisés.

Monsieur [O] [Z] a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer. Il a indiqué percevoir le RSA. Son fils, résidant avec lui travaillerait et percevrait 1 500 euros par mois.

La bailleresse a indiqué son accord pour l’octroi des délais de paiement sollicité.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SCI LES COMMUNS justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 5 juin 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 13 février 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI LES COMMUNS justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »
En l’espèce le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale et le délai légal de deux mois applicable.

Toutefois, le commandement de payer qui a été délivré à Monsieur [O] [Z] mentionne indûment une durée de six semaines pour éteindre les causes du commandement.
Il apparaît que le délai de six semaines ainsi prévu dans le commandement de payer plus court que le délai légalement applicable et repris au contrat.

Ledit commandement de payer induit donc en erreur le locataire sur la durée du délai qui lui est laissé pour échapper au jeu de la clause résolutoire.

Dès lors, le bailleur est mal fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.La SCI bailleresse sera donc déboutée de sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat et par suite de ses demandes tendant à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.
L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI LES COMMUNS produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2026, Monsieur [O] [Z] lui est redevable de la somme de 4 369 euros.

Monsieur [O] [Z] sera donc condamné à payer cette somme à la SCI bailleresse.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] sollicite des délais de paiement et propose de régler 300 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative. Monsieur [O] [Z] sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SCI LES COMMUNS ne s’oppose pas à ces demandes.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [O] [Z] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. De plus, les déclarations de Monsieur [O] [Z] à l’audience sur sa situation personnelle et financière permettent de considérer qu’il est en mesure de régler sa dette locative, la reprise des paiements devant au surplus générer un rappel d’aides de la Caisse d'allocation familiales du Loiret de nature à diminuer sensiblement le montant de la dette.

Toutefois, le montant des mensualités proposé apparaît excessif au regard de la situation financière de Monsieur [O] [Z] et du montant de la dette. Dès lors, le montant des mensualités sera limité à 120 euros par mois pendant 36 mois, la dernière mensualité devant solder la dette locative.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré le solde de la dette deviendra exigible 15 jours après une mise en demeure de payer rester infructueuse.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [O] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS