TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/06012

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06012 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLJU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors de l'audience de plaidoiries : Anita HOUDIN
Greffier lors de la mise à disposition : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [T] [W]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

Monsieur [S] [M]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Mme [T] [W] (Conjointe) munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [F]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [W] et Monsieur [S] [M] ont donné à bail à Monsieur [J] [F] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 2 décembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 350 euros, outre 15 euros de provision sur la taxe d’ordure ménagère.

Le 4 juin 2025, Madame [T] [W] et Monsieur [S] [M] ont fait délivrer à Monsieur [J] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 095 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Madame [T] [W] et Monsieur [S] [M] ont fait assigner Monsieur [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 août 2025, aux fins de voir :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [F] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [J] [F] à payer à Madame [T] [W] et Monsieur [S] [M] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; condamner Monsieur [J] [F] au paiement de la somme de 2 190 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [J] [F] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;condamner Monsieur [J] [F] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, Madame [T] [W], présente et munie d’un pouvoir pour représenter Monsieur [S] [M] a maintenu toutes ses demandes, sans actualiser le montant de la dette locative, expliquant n’avoir pas de décompte à jour mais solliciter la condamnation au montant des loyers entre mars 2025 et mars 2026, n’ayant perçu aucun versement depuis le mois de février 2025. Le locataire aurait quitté les lieux depuis un an mais sans rendre les clés aux bailleurs qui n’avaient toujours pas pu reprendre possession des lieux.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, les demandeurs ayant été mis en mesure de présenter leurs observations sur ce point.

Monsieur [J] [F] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [T] [W] et Monsieur [S] [M] justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire allongeant ce délai à deux mois. En application de l’article 1103 du code civil, il y a lieu de faire application de ce délai, plus favorable à la protection du locataire.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 4 juin 2025, Madame [T] [W] et Monsieur [S] [M] ont fait délivrer à Monsieur [J] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 095 euros, au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement s’alignant sur le délai de deux mois contractuellement prévu.

Bien qu’aucun décompte ne soit produit, Madame [T] [W] a indiqué à l’audience n’avoir reçu aucun versement depuis le mois de février 2025 de sorte qu’en l’absence d’élément apporté par le défendeur, il convient de considérer que ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [J] [F] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2025.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [J] [F] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager les bailleurs du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [J] [F]

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [T] [W] et Monsieur [S] [M].

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Madame [T] [W] et Monsieur [S] [M] ne produisent aucun décompte actualisé et n’ont pas actualisé à l’audience le montant demandé dans l’assignation. Il ressort du décompte apparaissant dans le corps de l’assignation qu’au 27 août 2026, Monsieur [J] [F] leur était redevable de la somme de 2 190 euros.

Monsieur [J] [F] sera donc condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

La condamnation à de tels dommages et intérêts suppose toutefois la démonstration de la mauvaise foi du locataire, la bonne foi étant toujours présumée, et du préjudice du bailleur.

Il est constant que la seule existence d’une dette de loyer, même d’un montant important, n’est pas de nature à caractériser la mauvaise foi du locataire.

En l’espèce, le corps de l’assignation se contente d’alléguer en deux lignes l’existence d’une « résistance abusive » sans démontrer ni la mauvaise foi de Monsieur [J] [F] ni le préjudice des bailleurs.

Dès lors, la demande ne peut qu’être rejetée faute d’être motivée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [J] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [J] [F] à verser à Madame [T] [W] et Monsieur [S] [M] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS